Περίληψη
ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΜΙΣΘΩΤΙΚΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ
Αριθμός Απόφασης 1333/2016
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
*******************
ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τη Δικαστή Ευμορφία Καραβασίλη, Πρόεδρο Πρωτοδικών, την οποία όρισε ο Πρόεδρος του Τριμελούς Συμβουλίου Διοίκησης του Πρωτοδικείου Αθηνών και την Γραμματέα Μαρία Βασδέκη.
ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια, στο ακροατήριό του, οτις 21 Σεπτεμβρίου 2016, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ :
ΤΩΝ ΕΝΑΓΟΥΣΩΝ: 1. _________ _________ του _________ και της _________ , κατοίκου Βριλησσίων Αττικής, οδός _________ , 2. _________ _________ του _________ , κατοίκου Βριλησσίων Αττικής, οδός _________ , και 3. Ετερόρρυθμης εταιρίας με την επωνυμία «_________ Ε.Ε.», iron εδρεύει στην Αθήνα, οδός _________ , όπως εκπροσωπείται νόμιμα, οι οποίες παραστάθηκαν όλες δια του πληρεξουσίου δικηγόρου τους Χρήστου Οικονομάκη (AM ΔΣΓΙ 002517).
ΤΩΝ ΕΝΑΓΟΜΕΝΩΝ: 1. _________ _________ του _________ , 2._________ _________ του _________ και 3._________ _________ του _________ , απάντων κατοίκων Χαλανδρίου Αττικής, οδός _________ , οι οποίοι παραστάθηκαν δια του πληρεξουσίου δικηγόρου τους Δημητρίου Μαρτίνου (AM ΔΣΑ 011797).
Οι ενάγουσες με την από 10.07.2015 αγωγή τους η οποία απευθύνεται ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου και φέρει γενικό αριθμό κατάθεσης 71921/10.07.2015 και αριθμό κατάθεσης δικογράφου 1893/10.07.2015, δικάσιμος της οποία ορίστηκε η 23.10.2015, κατά την οποία η συζήτηση της αναβλήθηκε για την δικάσιμο της 17.03.2016, οπότε αναβλήθηκε για την αναφερόμενη στην αρχή της παρούσα δικάσιμο, ζητούν όσα αναφέρονται σ’ αυτήν.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης με τη σειρά της από το πινάκιο οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων, αφού ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους, ζήτησε να γίνουν αυτοί δεκτοί.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Από το σύνολο των διατάξεων του Π.Δ. 34/1995 προκύπτει, ότι το δικαίωμα αναπροσαρμογής του οφειλομένου μισθώματος εμπορικής μισθώσεως με τον τρόπο και στις περιπτώσεις, που προβλέπει ο νόμος, έχουν μόνο τα υποκείμενα της έννομης σχέσεως του ουσιαστικού δικαίου, εκτός αν ορίζει κάτι διαφορετικό ο νόμος. Δηλαδή προκειμένης συμβάσεως μισθώσεως ο εκμισθωτής (για αύξηση του μισθώματος) ή ο μισθωτής (για μείωση του μισθώματος (ΑΠ 388/2002, ΕλλΔνη 2003/478). Κατά την σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, η οποία κατά την ρητή διάταξη του άρθρου 7 § 4 του ΠΔ 34/1995 εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις, προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεσθεί, είναι α) η μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη; στήριξαν την σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη από την κατάρτιση της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Επομένως, για να είναι ορισμένος και νόμιμος ο ισχυρισμός που στηρίζεται στην προεκτιθέμενη διάταξη, είτε αυτός προβάλλεται με αγωγή, είτε με ανταγωγή, είτε με ένσταση για να αποκρουσθεί η αγωγή εκτέλεσης της σύμβασης, πρέπει να έχει σαφή και ευσύνοπτη ιστορική βάση, να περιέχει δηλαδή αναφορά όλων των προαναφερομένων στοιχείων που απαιτεί ο νόμος (ΑΓΙ 850/2010, ΑΠ 676/1994). Ειδικότερα δε τα περιστατικά στα οποία οι συμβαλλόμενοι στήριξαν τη μισθωτική σύμβαση πρέπει, για την πληρότητα του δικογράφου της αγωγής, να αναφέρονται με ακρίβεια σ’ αυτό και ότι η σύμβαση στηρίχθηκε στα περιστατικά αυτά, αλλιώς θα είναι αυτή αόριστη και ανεπίδεκτη δικαστικής εκτίμησης. Περαιτέρω, απρόοπτη μεταβολή των περιστατικών στα οποία στηρίχθηκαν τα μέρη μπορεί να αποτελέσει και η επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, όταν είναι έκτακτης φύσης και τόσο μεγάλη ώστε να υπερβαίνει τις συνήθεις ή λογικά προβλεπόμενες διακυμάνσεις της σταθερότητας και να ανατρέπει τους υπολογισμούς των μερών κατά την καλή ιιίοτη και τα συναλλακτικά ήθη. Για να στοιχειοθετηθεί, όμως, περίπτωση εφαρμογής του προαναφερόμενου άρθρου δεν αρκεί μόνη η κατά τα άνω επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, αλλά θα πρέπει να κριθεί σε σχέση και με τις υπόλοιπες συνθήκες και ιδίως το αναμενόμενο κέρδος από την σύμβαση, την οικονομική κατάσταση των μερών, την εξυπηρετούμενη ανάγκη αυτών με την σύμβαση και τις υποχρεώσεις προς τρίτους που εξαρτώνται από τη σύμβαση, έτσι ώστε οι συνέπειες από την επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας να έγιναν δυσβάστακτες για το ένα των συμβληθέντων μερών και να υπερβαίνουν τον κίνδυνο που, κατά τις συνηθισμένες συνθήκες, αναλαμβάνει κάθε συμβαλλόμενος, όταν μάλιστα αποφασίζει σύναψη σύμβασης που πρόκειται να εκτελεσθεί στο μέλλον (ΛΠ 1592/2014, ΑΠ 998/2014 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία “ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη”, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε η διάταξη αυτή στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Έτσι, ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απροβλέπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη – παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται – η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (ΟλΑΠ 3/2014, ΟλΑΠ 9/1997, ΑΓΙ 1325/ 2013, ΑΠ 423/2008, ΑΠ 1487/2005, ΑΠ 1129/2004, ΑΓΙ 1659/2002, ΑΠ 103/2001). Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 ΑΚ) ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλομένου μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής (ΑΠ 423/2008, ΑΠ 1129/ 2004). Ειδικότερα δε το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλομένου μισθώματος και του “ελευθέρου” – για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας – το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση (ΟλΑΠ 3/ 2014 ΝοΒ 2014. 311). Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει παραπέρα το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη αναπροσαρμογής κατά τις αρχές της καλής πίστης υπάρχει όταν λόγω ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται ζημιά στον μισθωτή, η οποία υπερβαίνει κατά τα συναλλακτικά ήθη τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημιά του με την μείωση του μισθώματος, επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημιάς στον εκμισθωτή η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος. Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα αναπροσαρμοσθεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (ΟλΑΠ 3/2014 ΝοΒ 2014/1131, ΑΠ 762/215 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Αναπροσαρμογή με το άρθρο 288 ΑΚ μπορεί να ζητηθεί σε κάθε μισθωτική σύμβαση, όπως στις μισθώσεις που διέπονται από τον ΑΚ, στις εμπορικές μισθώσεις που υπάγονται στο τι.δ. 34/1995, στις μισθώσεις του Δημοσίου, καθώς και σε εκείνες που συνάτπονται ύστερα από πλειοδοτικό διαγωνισμό (ΟλΑΠ 9/1997, ΑΠ 607/2010 ΝοΒ 2011.940, ΑΠ 508/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 2166/2009 ΕΔΠολ 2010.254).Επιπλέον, το σχετικό δικαίωμα, που απορρέει από την παραπάνω διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα και ως προς το σημείο αυτό να είναι διαπλαστική. Αποτέλεσμα του παραπάνω χαρακτηρισμού είναι ότι το ασκηθέν δικαίωμα ενεργοποιείται από της επίδοσης της αγωγής και μελλοντικώς, χωρίς αναδρομικότητα , υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργής (ΑΠ 588/1995, ΕΔικΠολ 1996.114, ΑΠ 1427/1991 ΕΔικΠολ 1992.105, ΑΠ 1346/1993 ΕλλΔνη 35.1597, ΕφΛαρ 270/2003 Δικογραφία 2004.256, ΕφΑΘ 6578/2000, ΕλλΔνη 41.1684).
Στην ττροκειμένη περίπτωση με την κρινόμενη αγωγή οι ενάγουσες εκθέτουν ότι με το από 21.05.2013 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης ακινήτου, η πρώτη από αυτές (_________ _________ ) μίσθωσε από τους εναγομένους, το υπό στοιχεία Κ2 κατάστημα του ισογείου επιφάνειας 38,08 τ.μ. μιας πολυώροφης οικοδομής που βρίσκεται στην Αθήνα επί της οδού _________ , μαζί με πατάρι και την οριζόντια ιδιοκτησία υπό στοιχεία Υ-2 αποθήκη του υπογείου επιφάνειας 38,08 τ.μ. και συνολικά επιφάνειας όλο το μίσθιο ακίνητο 76,16 τ.μ., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως επαγγελματική στέγη και συγκεκριμένα προκειμένου να στεγαστεί η τρίτη ενάγουσα- εμπορική επιχείρηση πώλησης ενδυμάτων, υποδημάτων, εμπορίας δερμάτινων ειδών, αξεσουάρ και συναφών ειδών. Ότι η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε για δώδεκα χρόνια, αρχομένη την 01.06.2013 και λήγουσα την 31.05.2025 και το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε για τα δύο πρώτα μισθωτικά έτη στο ποσό των 6.850 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6% και για κάθε ένα από τα επόμενα χρόνια και συγκεκριμένα από την 1η Ιουνίου κάθε μισθωτικού έτους, συμφωνήθηκε ότι αυτό θα αναπροσαρμόζεται κάθε χρόνο με βάση τη μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον ίδιο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή) , όπως αυτή υπολογίζεται από την ΕΣΥΕ και σε καμία περίπτωση δεν θα είναι κατώτερη του 4%. Ότι η συμφωνία αυτή είχε την έννοια ότι σε περίπτωση που η κατά τα ανωτέρω συμφωνηθείοα αναπροσαρμογή είναι κατώτερη του 4%, τότε αυτή δεν θα εφαρμόζεται και θα ισχύει αναπροσαρμογή ίση με 4% και αντίστοιχα σε περίπτωση που η ανωτέρω συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή είναι ανώτερη του 4% τότε θα εφαρμόζεται και θα ισχύει αυτή ως μεγαλύτερη. Ότι η πρώτη από αυτές, συμφώνησε με τους εναγομένους το ανωτέρω μίσθωμα, λαμβάνοντας υπόψη τις προβλέψεις ότι η χώρα θα «έβγαινε» κατά το έτος 2013 στις αγορές και πως σταδιακά θα δημιουργούνταν υγιής ανάπτυξη και αύξηση κατά αποτέλεσμα της καταναλωτικής ζήτησης, αλλά τα περιστατικά εκείνα έχουν σήμερα μεταβληθεί απρόοπτα και απρόβλεπτα , διότι οι συνέπειες του Μνημονίου I άρχισαν να φαίνονται στην πραγματική οικονομία από τα μέσα του 2012 και εφεξής, ενώ ο νόμος 4093/2012 (μεσοπρόθεσμο) ήταν πολύ σκληρότερος και επαχθέστερος του Μνημονίου I, οι συνέπειες του οποίου συσσωρεύτηκαν στην ήδη δεινή και τραγική κατάσταση που είχε έως τότε δημιουργηθεί. Ότι τα σκληρά δημοσιονομικά μέτρα, η έλλειψη πολιτικής σταθερότητας, ο φόβος εξόδου από το ευρώ και πτώχευσης, η εκμηδένιση των αποταμιεύσεων της Ελλήνων, μετέβαλαν μεταγενέστερα επί τα χείρω και ραγδαία τα περιστατικά, τις συνθήκες και τις προσδοκίες που επικρατούσαν τη μισθωτική αγορά κατά τη σύναψη της επίδικης σύμβασης και λήφθηκαν υπόψη από τα συμβαλλόμενα μέρη για τον καθορισμό του μηνιαίου μισθώματος και στα οποία, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, στήριξαν τη σύναψη της επίδικης μίσθωσης. Ότι από το έτος 2009 παρατηρήθηκε ιδιαίτερη πτώση του κύκλου εργασιών (τζίρου) της τρίτης από αυτές άνω του 35%, ενώ οι πωλήσεις της, έχουν μειωθεί τουλάχιστον κατά 40% κατά τα έτη 2011-2012 και από το χρόνο της σύναψης της επίδικης μίσθωσης εξακολουθούν να μειώνονται, το δε έτος 2014 η πτώση του τζίρου κυμάνθηκε σε ποσοστό από -10% έως -35% (Φεβρουάριος 2014) ακόμα δε και σε ποσοστό -100% (Δεκέμβριος 2014), ενώ λόγω του ότι ο πεζόδρομος της οδού _________ , αποτελείται κυρίως από καταστήματα πώλησης ενδυμάτων, ο ανταγωνισμός από ομοειδείς επιχειρήσεις ‘ ι είναι τεράστιος. Ότι η οδός _________ λόγω της γειτνίασης της με το Ελληνικό Κοινοβούλιο όπου συνήθως καταλήγουν οι πορείες και οι διαδηλώσεις, αλλά και τόπος όπου ξεκινούν οι συγκρούσεις μεταξύ διαδηλωτών και Αστυνομίας , αποτελεί πεδίο κοινωνικών συγκρούσεων , οι οποίες έχουν ως επακόλουθο τη συγκέντρωση ευπαθών ομάδων (ναρκομανείς, άστεγοι, επαίτες) με αποτέλεσμα να εμφανίζονται στην εν λόγω οδό στοιχεία ξεπεσμού και παρακμής με αποκορύφωμα τον μήνα Απρίλιο του 2015 η παρακμή να κυριαρχεί τόσο στο σύνολο της οδού όσο και στα γύρω αυτής στενά. Ότι, ενόψει της ανωτέρω κατάστασης, της παντελούς πλέον έλλειψης ενδιαφέροντος για μίσθωση καταστημάτων στο κέντρο της Αθήνας καθώς δεκάδες καταστήματα κλείνουν και δεκάδες άλλα μένουν κενά επί μήνες ή έτη, η μισθωτική αξία των καταστημάτων στο κέντρο της Αθήνας, τα Αθηνών οποία βρίσκονται πλησίον του επιδίκου μισθίου, δεν ξεπερνά σήμερα το ποσό των 100 ευρώ μηνιαίως ανά τ.μ., δηλαδή είναι πολύ χαμηλότερο του υφισταμένου σήμερα μηνιαίου μισθώματος του επιδίκου καταστήματος. Ότι ενόψει των ανωτέρω, το καταβαλλόμενο μίσθωμα βρίσκεται σε αναντιστοιχία με την αντιπαροχή των εναγομένων και δεν ανταποκρίνεται προς το τρέχον αγοραίο και δικαιολογούμενο κατά τους κανόνες της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών μίσθωμα, είναι υπέρμετρα επαχθές και συνιστά τεράστιο κίνδυνο για την επιβίωση της επιχείρησης τους, δεδομένου ότι έχουν προβεί σε κάθε άλλη δυνατή περικοπή των λειτουργικών εξόδων αυτής και έχουν λάβει κάθε μέτρο που θα μπορούσε να βελτιώσει την κατάσταση, συνεπάγεται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία για τις ίδιες με αντίστοιχο περιουσιακό κέρδος για τους εναγομένους. Με βάση το ιστορικό αυτό ζητούν, κυρίως με βάση το άρθρο 388 ΑΚ, άλλως κατά το άρθρο 288 ΑΚ, να αναπροσαρμοστεί το μηνιαίο μίσθωμα του περιγραφόμενου ακινήτου, από το ποσό των 6.850 ευρώ, πλέον του νομίμου χαρτοσήμου, στο ποσό των 4.650 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου ποσοστού 3,6%, αϊτό την επίδοση της αγωγής, με ετήσια αναπροσαρμογή αυτού, αρχής γενομένης από 11.07.2016 (και για κάθε έτος την αυτή ημερομηνία) ίση με το 75% της μεταβολής του δείκτη τιμών καταναλωτή. τέλος ζητούν να καταδικαστούν οι εναγόμενοι στα δικαστικά τους έξοδα.
Με το ανωτέρω περιεχόμενο και αίτημα, η κρινόμενη αγωγή, αρμόδια καθ’ ύλην και κατά τόπο, φέρεται για να δικαστεί από το Δικαστήριο αυτό (άρθρα 14 παρ. 1 εδ. β, 16 περ. 1 και 29 παρ. 1), με την ειδική διαδικασία των διατάξεων των άρθρων 647 επ. ΚΓΙολΔ. Όμως, σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στη νομική σκέψη, η δεύτερη ενάγουσα ως διαχειρίστρια και νόμιμη εκπρόσωπος της τρίτης ενάγουσας και η τρίτη ενάγουσα, η οποία χρησιμοποιεί το μίσθιο ακίνητο, δεν νομιμοποιούνται προς άσκηση αυτής, αφού οι ανωτέρω ιδιότητες τους, δεν τις καθιστούν υποκείμενα της επίδικης έννομης σχέσης της μίσθωσης και συνακόλουθα αυτές δεν έχουν εξουσία διεξαγωγής της παρούσας δίκης. Επομένως, ως προς την δεύτερη και τρίτη των εναγουσών, πρέπει η κρινόμενη αγωγή να απορριφθεί ως απαράδεκτη λόγω έλλειψης νομιμοποίησης τους προς άσκηση της αγωγής, η οποία αποτελεί διαδικαστική προϋπόθεση της δίκης και ερευνάται αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο (άρθρα 68, 73 ΚΠολΔ) και πρέπει αυτές, κατά παραδοχή του σχετικού αιτήματος, να καταδικαστούν στα δικαστικά έξοδα των εναγομένων λόγω της ήττας τους (άρθρο 176 ΚΠολΔ), όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό. Περαιτέρω, ως προς την πρώτη ενάγουσα, η ένδικη αγωγή είναι επαρκώς ορισμένη, απορριπτόμενου του ισχυρισμού των εναγομένων περί του αντιθέτου και νόμιμη, σύμφωνα και με όσα στη νομική σκέψη εκτίθενται, στηριζόμενη κατά την κύρια βάση της στις διατάξεις των άρθρων 574, 388 ΑΚ, 44 του τι.δ. 34/1995 και 176 ΚΠολΔ και ως προς την επικουρική βάση της στη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ. Επομένως, πρέπει η αγωγή, να εξεταστεί ως προς την πρώτη ενάγουσα περαιτέρω και ως προς την ουσιαστική βασιμότητα της.
Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων των διαδίκων που εξετάστηκαν νόμιμα στο ακροατήριο και περιέχονται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά και από όλα τα έγγραφα που προσκομίζουν και επικαλούνται οι διάδικοι, αποδείχτηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το από 02.02.1996 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης ο _________ _________ εκμίσθωσε στον _________ _________ , το υπό στοιχεία Κ2 κατάστημα του ισογείου επιφάνειας 38,08 τ.μ. μιας πολυώροφης οικοδομής που βρίσκεται στην Αθήνα επί της οδού _________ , μαζί με πατάρι και την οριζόντια ιδιοκτησία υπό στοιχεία Υ-2 αποθήκη του υπογείου επιφάνειας 38,08 τ.μ. και συνολικά επιφάνειας όλο το μίσθιο ακίνητο 76,16 τ.μ., προκειμένου ο μισθωτής να χρησιμοποιήσει αυτό ως κατάστημα πώλησης υποδημάτων και εμπορίας δερμάτινων ειδών και γυναικείων ενδυμάτων, ορίστηκε δε αυτό ως έδρα της συσταθείσας μεταξύ των _________ _________ , _________ _________ , _________ _________ και πρώτης ενάγουσας (_________ _________ ) με το από 18.03.1996 ιδιωτικό συμφωνητικό ομόρρυθμης εταιρίας με την επωνυμία «_________ _________ – _________ _________ και Σια Ο.Ε.». Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε εξαετής, αρχομένη την 01.03.1996 και λήγουσα την 28.02.2002. Με το από 01.03.2003 ιδιωτικό συμφωνητικό, η ανωτέρω μίσθωση, παρατάθηκε μέχρι την 28.02.2011. Με την από 12.12.2003 έγγραφη τροποποίηση καταστατικού ομορρύθμου εταιρίας, αποχώρησαν από την παραπάνω ομόρρυθμη εταιρία οι _________ _________ και _________ _________ , οι οποίοι μεταβίβασαν την εταιρική τους μερίδα ποσοστού 20% και 5% αντίστοιχα, στην πρώτη ενάγουσα. Με την από 21.12.2005 έγγραφη τροποποίηση καταστατικού ομορρύθμου εταιρίας, το ποσοστό της πρώτης ενάγουσας στην ανωτέρω ομόρρυθμη εταιρία ανήλθε σε 45% και εισήλθε στην εταιρία η _________ _________ με ποσοστό επίσης 45% και παρέμεινε ο _________ _________ με ποσοστό 10% και μεταφέρθηκε η έδρα της εταιρίας από το επίδικο μίσθιο ακίνητο στο Δήμο Δάφνης, οδός _________ . Με ία από 07.10.2005 ιδιωτικό συμφωνητικό, μεταξύ άλλων ορίστηκε ως διακριτικός τίτλος της εταιρίας «_________ ». Με το από 10.08.2009 ιδιωτικό συμφωνητικό τροποποίησης ομόρρυθμης εταιρίας-μεταβίβασης εταιρικών μεριδίων-τροποποίησης επωνυμίας, ο _________ _________ μεταβίβασε το ποσοστό του 10% στην πρώτη ενάγουσα και την _________ _________ κατά 5% στην κάθε μία, ορίστηκε η επωνυμία της εταιρίας σε «_________ _________ -_________ _________ Ο.Ε.» και ορίστηκε μοναδική διαχειρίστρια, ταμίας και εκκαθαριστής αυτής η πρώτη ενάγουσα.
Ακολούθως, με το από 30.06.2010 ιδιωτικό συμφωνητικό, οι ανωτέρω συμβαλλόμενοι, συμφώνησαν στη μείωση του καταβαλλόμενου μηνιαίου μισθώματος από το ποσό των 7.500 ευρώ στο ποσό των 6.750 ευρώ για το χρονικό διάστημα από 01.07.2010 έως 31.12.2010. Με το με αριθμό 3.057/23.03.2011 συμβόλαιο σύστασης δικαιώματος επικαρπίας ορισμένου χρόνου επί ποσοστού 50% εξ αδιαιρέτου οριζόντιων ιδιοκτησιών λόγω γονικής παροχής της συμβολαιογράφου Καλλιθέας Μαργαρίτας Ψαραύτη, που μεταγράφηκε στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Αθηνών τόμος 4982 και αριθμός 156, ο πρώτος εναγόμενος (_________ _________ ) συνέστησε δικαίωμα επικαρπίας επί του ποσοστού του 50% εξ αδιαιρέτου επί των ανωτέρω ανεξάρτητων οριζόντιων ιδιοκτησιών Κ2 κατάστημα και Υ2 αποθήκη υπογείου ορόφου, λόγω γονικής παροχής προς τα τέκνα του -δεύτερη και τρίτο των εναγομένων κατά ποσοστό 25% εξ αδιαιρέτου στον καθένα από αυτούς, για ορισμένο χρόνο και συγκεκριμένα για επτά (7) έτη από την ημέρα σύνταξης του συμβολαίου (βλ. φωτοαντίγραφο του με αριθμό 3.057/23.03.2011 συμβολαίου και του με αριθμό 1575/05.03.1015 πιστοποιητικού μεταγραφής του Διευθυντή του Υποθηκοφυλακείου Αθηνών). Με το από 21.05.2013 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης, οι εναγόμενοι, εκμίσθωσαν το ανωτέρω περιγραφόμενο ακίνητο (κατάστημα με την αποθήκη του υπογείου ορόφου) στην πρώτη ενάγουσα η οποία συμβλήθηκε ως μισθώτρια και ως εκ τρίτου συμβαλλόμενη-εγγυήτρια, προκειμένου αυτό να χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά ως εμπορικό κατάστημα πώλησης ενδυμάτων, υποδημάτων εμπορίας δερμάτινων ειδών, αξεσουάρ και συναφών ειδών (επίδικη σύμβαση μίσθωσης). Επιτράπηκε δε εξαιρετικά η παραχώρηση της χρήσης του μισθίου σε εταιρία προσωπική και συγκεκριμένα ετερόρρυθμη που θα συσταθεί με συμμετοχή της πρώτης ενάγουσας κατά ποσοστό τουλάχιστον 80% ως ετερόρρυθμο μέλος, ομόρρυθμο δε μέλος με το υπολειπόμενο ποσοστό διαχειρίστρια και νόμιμη εκπρόσωπο την _________ _________ , για χρήση όμοια με αυτή της μίσθωσης. Επιπλέον συμφωνήθηκε ότι έναντι των εκμισθωτών ευθύνονται εις ολόκληρο και ο μισθωτής και η εταιρία στην οποία παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε για δώδεκα έτη, αρχομένη την 01.06.2013 και λήγουσα την 31.05.2025. Το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε για τα δύο πρώτα μισθωτικά έτη στο ποσό των 6.850 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6% και για κάθε ένα από τα επόμενα χρόνια και συγκεκριμένα από την 1η Ιουνίου κάθε μισθωτικού έτους, συμφωνήθηκε ότι αυτό θα αναπροσαρμόζεται κάθε χρόνο με βάση τη μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον ίδιο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την ΕΣΥΕ και σε καμία περίπτωση δεν θα είναι κατώτερη του 4%. Ότι η συμφωνία αυτή είχε την έννοια ότι σε περίπτωση που η κατά τα ανωτέρω συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή είναι κατώτερη του 4%, τότε αυτή δεν θα εφαρμόζεται και θα ισχύει αναπροσαρμογή ίση με 4% και αντίστοιχα σε περίπτωση που η ανωτέρω συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή είναι ανώτερη του 4% τότε θα εφαρμόζεται και θα ισχύει αυτή ως μεγαλύτερη. Το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε ότι θα προκαταβάλλεται έως και την 5η ημέρα κάθε μισθωτικού μήνα και μαζί με το μίσθωμα η μισθώτρια θα καταβάλει και το τέλος χαρτοσήμου ποσοστού 3,6%. Με το από 20.08.2013 ιδιωτικό συμφωνητικό ετερόρρυθμης εταιρίας συστάθηκε μεταξύ της πρώτης ενάγουσας και της _________ _________ η εταιρία περιορισμένης ευθύνης με την επωνυμία «_________ Ε.Ε.», με έδρα το επίδικο μίσθιο κατάστημα, διαχειρίστρια και νόμιμη εκπρόσωπος της οποίας ορίστηκε η _________ _________ . II πρώτη ενάγουσα ασκεί στο μίσθιο, όπως προαναφέρθηκε, εμπορική επιχείρηση και ειδικότερα κατάστημα ένδυσης, υπόδησης και αξεσουάρ. Το επίδικο έχει πρόσοψη επί της οδού _________ , στο πεζοδρομημένο τμήμα αυτής μεταξύ Συντάγματος και Καπνικαρέας, συνορεύει δυτικά με το κατάστημα «_________ », ανατολικά με το κατάστημα «_________ » και απέναντι από αυτό βρίσκεται το κατάστημα « _________ ». Το μίσθιο βρίσκεται σε απόσταση από το σταθμό του μετρό στην Πλατεία Συντάγματος περί τα 400 μ. και από την Πλατεία Καπνικαρέας περί τα 170 μ. (βλ. την από Σεπτέμβριο 2016 έκθεση εκτίμησης αγοραίου μισθώματος _________ που προσκομίζεται από την ενάγουσα). Το ισόγειο έχει εμβαδό 38,08 τ.μ., το υπόγειο 38,08 τ.μ. και το πατάρι 28,08 τ.μ. (όπως το εμβαδό του παταριού αναφέρεται στην – από Σεπτέμβριο 2016 έκθεση εκτίμησης αγοραίου μισθώματος _________ που προσκομίζεται από την ενάγουσα). Η συγκεκριμένη οδός είναι ο εμπορικότερος δρόμος της Ελλάδας, με πολύ μεγάλη επισκεψιμότητα από τουρίστες που επισκέπτονται την Αθήνα αλλά και από τους κατοίκους της πρωτεύουσας, όπου δραστηριοποιούνται μεταξύ άλλων εμπορικά γνωστές αλυσίδες καταστημάτων και πολυεθνικές εμπορικές επιχειρήσεις (_________ , _________ , _________ , _________ ), αρτοποιεία _________ , _________ , ενώ η πρόσβαση είναι πολύ εύκολη είτε με Ι.Χ είτε μέσω του δικτύου μέσων μαζικής μεταφοράς. Πρόκειται για περιοχή, όπου τα ποσοστά πληρότητας είναι πολύ υψηλά και η ζήτηση πολύ μεγάλη. Η πρώτη ενάγουσα εκθέτει ότι λόγω της οικονομικής κρίσης, ο κύκλος εργασιών του καταστήματος της τα τελευταία έτη έχει μειωθεί σημαντικά και ειδικότερα ότι μόνο το έτος 2008 έκλεισε με θετικό πρόσημο ενώ τα έτη 2009-2011 ο «τζίρος» κυμαινόταν σε αρνητικά ποσοστά ύψους -12%,-15%, -17% αντίστοιχα και το έτος 2014 η πτώση ανήλθε σε ποσοστό 35%. Ο ισχυρισμός αυτός δεν αποδείχτηκε, δεδομένου ότι από τις προσκομιζόμενες εκτυπώσεις από το βιβλίο εσόδων-εξόδων για τις περιόδους 1/1/2014 έως 31/12/2014 και 1/1/2015 έως 31/12/2015, δεν προκύπτει οε ποιο κατάστημα αφορούν αυτές, δεδομένου ότι η συγκεκριμένη επιχείρηση διατηρεί άλλα δύο καταστήματα στην Αθήνα (_________ ), στη δε ανωτέρω εκτύπωση αναγράφεται «υποκατάστημα 60» ενώ το επίδικο μίσθιο κατάστημα αποτελεί την έδρα της εταιρίας. Παρόλα αυτά είναι γεγονός, ότι κατά τα τελευταία έτη, η οδός _________ εμφάνισε κάμψη, λόγω της γενικότερης οικονομικής κατάστασης της χώρας, αφού πλέον οι καταναλωτές περιόρισαν τις αγορές τους. Όμως, δεν αποδείχθηκε ότι η κατάσταση αυτή, δηλαδή ο περιορισμός της καταναλωτικής κίνησης και γενικότερα η οικονομική κατάσταση της χώρας, συνιστούν στην προκειμένη περίπτωση μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες τα συμβαλλόμενα μέρη στήριξαν τη σύναψη της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, όπως αβάσιμα υποστηρίζει η πρώτη ενάγουσα, δεδομένου ότι η επίδικη σύμβαση μίσθωσης συνάφθηκε τον Μάιο του έτους 2013, δηλαδή διαρκούσης της οικονομικής κρίσης. Επιπλέον, η πρώτη ενάγουσα είχε άμεση αντίληψη της εμπορικής κίνησης και της γενικότερα επιικρατούοας κατάστασης στην συγκεκριμένη οδό, δεδομένου ότι ασκεί την ανωτέρω εμπορική δραστηριότητα στο μίσθιο ακίνητο από το έτος 2003 ανελλιπώς, όπως ανωτέρω εκτίθεται, εκμισθώνει δε και η ίδια κατάστημα που βρίσκεται επί της ίδιας οδού στον αριθμό 16 και στο οποίο ασκείται όμοια εμπορική δραστηριότητα. Άλλωστε, όπως η ίδια εκθέτει στην αγωγή της, η πτωτική πορεία των πωλήσεων του καταστήματος ήδη είχε ξεκινήσει από το έτος 2009 και συνεχιζόταν καθόλη τη διάρκεια των ετών έως το έτος 2013 οπότε συνάφθηκε η συγκεκριμένη μίσθωση. Ενώ δε παρουσιάζεται από την πρώτη ενάγουσα με την κρινόμενη αγωγή της μία ζοφερή εικόνα της οδού _________ , όπως ανωτέρω εκτίθεται, με ισχυρή πτωτική πορεία της εμπορικής της κίνησης, εντούτοις, σύμφωνα με τον πίνακα προσωπικού των ετών 2014 και 2015 που προσκομίζονται με επίκληση από την ίδια, κατά το έτος 2014 απασχολούσε στο μίσθιο κατάστημα τέσσερις υπαλλήλους στους οποίους κατέβαλε συνολικά μηνιαίες αποδοχές 1.858,92 ευρώ, κατά το έτος 2015 απασχολεί επτά υπαλλήλους στους οποίους κατέβαλε συνολικά μηνιαίες αποδοχές 3.162,82 ευρώ. Επιπλέον, κατά το έτος 2016 προέβη σε ανακαίνιση του καταστήματος και δαπάνησε το ποσό των 2.574 ευρώ (βλ. το με αριθμό ΤΕ-100-00611/16.05.2016. τιμολόγιο έργου έκδοσης της «_________ ΑΕ» όπου αναγράφεται με κωδικό 000307 «Εργασίες αποξηλώσεων και ξηράς δόμησης στο κατάστημα _________ επί της οδού _________ 34 στην Αθήνα βάσει εττισυναπτόμενου απολογισμού) και το ποσό των 43.664,42 ευρώ (βλ. το με αριθμό ΤΕ-100-00776/08.09.2016 τιμολόγιο έργου έκδοσης της «_________ ΑΕ» όπου αναγράφεται με κωδικό 000318 ανακαίνιση καταστήματος _________ στην οδό οδού _________ 34 στην Αθήνα βάσει της από 27.07.2016 σύμβασης έργου και εττισυναπτόμενου απολογισμού, που προσκομίζεται με επίκληση από την ενάγουσα). Τα ανωτέρω έρχονται σε αντίθεση με τα υποστηριζόμενα από την πρώτη ενάγουσα σχετικά με την οικονομική δυσπραγία της ίδιας και τα εκτιθέμενα στην αγωγή της περί περιορισμού των δαπανών της επιχείρησης όσο και την γενικότερη κατάσταση στη συγκριμένη οδό την οποία εμφανίζει να βρίσκεται σε πορεία σημαντικής και συνεχιζόμενης παρακμής. Πέραν αυτού, οι ισχυρισμοί της ότι η οδός _________ λόγω της γειτνίασης της με το Ελληνικό Κοινοβούλιο είναι το σημείο όπου συνήθως καταλήγουν οι πορείες και οι διαδηλώσεις και τόπος όπου ξεκινούν οι συγκρούσεις μεταξύ διαδηλωτών και Αστυνομίας και αποτελεί πεδίο κοινωνικών συγκρούσεων, οι οποίες έχουν ως επακόλουθο τη συγκέντρωση ευπαθών ομάδων (ναρκομανείς, άστεγοι, επαίτες) με αποτέλεσμα να εμφανίζονται στην εν λόγω οδό στοιχεία ξεπεσμού και παρακμής με αποκορύφωμα τον μήνα Απρίλιο του 2015 η παρακμή να κυριαρχεί τόσο στο σύνολο της οδού όσο και στα γύρω αυτής στενά, πρωτίστως δεν αποδείχθηκαν αλλά και σε κάθε περίπτωση δεν αποτελούν μεταβολή συνθηκών και μάλιστα μεταγενέστερη της κατάρτιση της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, οφειλόμενη σε λόγους που δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, δεδομένου ότι όπως προαναφέρθηκε η πρώτη ενάγουσα δραστηριοποιείται εμπορικά στο συγκεκριμένο μίσθιο από το έτος 2003 και έχει πλήρη αντίληψη της κατάστασης στο συγκεκριμένο δρόμο και στην ευρύτερη περιοχή. Ενόψει των ανωτέρω, δεν αποδείχθηκε στην προκειμένη περίπτωση μεταβολή των περιστατικών στα οποία τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της σύμβασης και μάλιστα μεταγενέστερη της κατάρτιση αυτής οφειλόμενη σε λόγους που δεν μπορούσαν να προβλεφθούν. Παρά δε την δυσμενή οικονομική κατάσταση της χώρας, η οδός _________ , εξακολουθεί να παραμένει εντός των πρώτων τριάντα ακριβότερων εμπορικών οδών παγκοσμίως, καταλαμβάνοντας θέσεις από την 25η έως την 29η (βλ. την από Σεπτέμβριο 2016 έκθεση εκτίμησης αγοραίου μισθώματος που προσκομίζεται από την ενάγουσα και την από 31.03.2015 μελέτη εκτίμησης της μισθωτικής αξίας ισογείου καταστήματος με πατάρι και υπόγειο επί της _________ 3-1 που προσκομίζουν οι εναγόμενοι, καθώς και την κατάθεση του μάρτυρα απόδειξης), ενώ κατά το καλοκαίρι του έτους 2016 η τουριστική κίνηση στην συγκεκριμένη οδό αυξήθηκε και συνεπώς, η κρίση που επήλθε, εξουδετερώθηκε στη συγκεκριμένη περιοχή κατά μεγάλο μέρος από την σημαντική αύξηση των επισκεπτών, αφού ναι μεν οι καταναλωτές δαπανούσαν πλέον λιγότερα χρήματα, η μείωση όμως αυτή της ατομικής καταναλωτικής δαπάνης ισοσκελίσθηκε από τα έσοδα που προήλθαν από την αύξηση των επισκεπτών. Περαιτέρω, με το από 01.04.2014 ιδιωτικό συμφωνητικό εμπορικής μίσθωσης εκμισθώθηκε κατάστημα και συγκεκριμένα δύο συνεχόμενα και ενοποιημένα σε ένα, ισόγεια καταστήματα συνολικού εμβαδού 25,77 τ.μ. περίπου, μετά των αντίστοιχων ημιώροφων (πατάρι) και υπογείων τους, επί της οδού _________ , αντί μηνιαίου μισθώματος για το πρώτο μισθωτικό έτος 7.000 ευρώ, για το δεύτερο και τρίτο μισθωτικό έτος αντί μηνιαίου μισθώματος 7.500 ευρώ, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί αυτό ως κατάστημα εμπορίας υποδημάτων (βλ. το από 01.04.2014 ιδιωτικό συμφωνητικό εμπορικής μίσθωσης και την απόδειξη υποβολής δήλωσην πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας που προσκομίζουν με επίκληση οι εναγόμενοι, καθώς και την κατάθεση της μάρτυρα ανταπόδειξης). Επί της οδού _________ , δηλαδή στη διπλανή πολυώροφη οικοδομή της οικοδομής που βρίσκεται το επίδικο μίσθιο, εκμισθώθηκε από το Εθνικό Ίδρυμα Ερευνών, ν.π.ι.δ., στις 25.04.2013 α) ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 29,80 τ.μ. με υπόγειο (29,80 τ.μ.) και πατάρι (14,90 τ.μ.) , του οποίου το μηνιαίο μίσθωμα ανέρχεται σήμερα σε 10.000 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6% και β) ισόγειο κατάστημα 39,75 τ.μ., με υπόγειο (39,75 τ.μ.) και πατάρι (19,87 τ.μ.), στις 21.02.2014 του οποίου το μηνιαίο μίσθωμα ανέρχεται σήμερα σε 11.630 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6% (βλ. την με αριθμό πρωτ. 3767/ 01.09.2015 βεβαίωση της Διευθύντριας Κεντρικής Διοίκησης του Εθνικού Ιδρύματος Ερευνών _________ _________ , που προσκομίζουν με επίκληση οι εναγόμενοι). Από τα ανωτέρω καταστήματα το πρώτο χρησιμοποιείται ως κατάστημα εμπορίας υποδημάτων και το δεύτερο ως κατάστημα εμπορίας καλλυντικών (βλ. κατάθεση μάρτυρα ανταπόδειξης). Επί της ίδιας πολυκατοικίας, δηλαδή επί της οδού _________ και Κορνάρου 1, στις 22.02.2016, εκμισθώθηκε από το Χριστιανικό Μορφωτικό Ίδρυμα εις μνήμην _________ και _________ _________ (Ίδρυμα _________ ), ισόγειο κατάστημα με υπόγειο , 47,86 τ.μ. στην εταιρεία _________ ΕΠΕ, αντί μηνιαίου μισθώματος 16.000 ευρώ. Η συγκεκριμένη μίσθωση, την οποία επικαλούνται οι εναγόμενοι, συνάφθηκε κατόπιν πλειοδοτικού διαγωνισμού με κλειστές προσφορές που διενήργησε το ανωτέρω ίδρυμα, στην κυριότητα του οποίου ανήκει το ακίνητο, και ναι μεν δεν προκύπτει για ποια χρήση συνάφθηκε αυτή, ούτε προσκομίζεται το μισθωτήριο συμβόλαιο, όμως, είναι πρόσφορο στοιχείο αναφορικά με την μισθωτική αξία του συγκεκριμένου τμήματος της οδού _________ , η καταγραφή στο πρακτικό αποσφράγισης κλειστών προσφορών που προσκομίζεται από τους εναγομένους, των δέκα προσφορών που αφορούσαν στο μηνιαίο μίσθωμα, δεκατρείς συνολικά από τις οποίες οι τρεις απορρίφθηκαν ως εκπρόθεσμες, από το οποίο (πρακτικό) προκύπτει ότι αυτές ανήλθαν σε 10.000 ευρώ, 8.600 ευρώ, 11.500 ευρώ, 12.100 ευρώ, 12.600 ευρώ, 12.000 ευρώ, 14.000 ευρώ, 12.600 ευρώ και 13.600 ευρώ και πλειοδότρια, όπως προαναφέρθηκε, αναδείχθηκε η ανωτέρω εταιρία της οποία η προσφορά ανήλθε στο ποσό των 16.000 ευρώ (βλ. φωτοαντίγραφο του από 2202.2016 πρακτικού αποσφράγισης κλειστών προσφορών). Τα ανωτέρω συγκριτικά στοιχεία, τα οποία αφορούν σε μίσθωση σχεδόν, σύγχρονη με την επίδικη (25.04.2013) και κυρίως αυτά που αφορούν σε μεταγενέστερες (21.02.2014 και 22.02.2016), σε ακίνητα στο ίδιο τμήμα της οδού _________ και με συναφή δραστηριότητα με αυτή που ασκείται από την πρώτη ενάγουσα στο επίδικο, καταδεικνύουν ότι δεν επήλθε πτώση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων στην περιοχή όπως αβάσιμα υποστηρίζει η πρώτη ενάγουσα, ενώ η περιοχή συνεχίζει να παρουσιάζει, όπως προαναφέρθηκε, σημαντική ζήτηση και πληρότητα και είναι ιδιαίτερα εμπορική, με πλήθος καταστημάτων ένδυσης, υπόδησης, ειδών καλλωπισμού κλπ και μεγάλο αριθμό γραφείων και επιχειρηματικών γενικά δραστηριοτήτων (βλ. σχ. και την από Σεπτέμβριο 2016 έκθεση εκτίμησης αγοραίου μισθώματος της _________ , που προσκομίζεται από την πρώτη ενάγουσα). ‘ Στην ανωτέρω μνημονευόμενη από Σεπτέμβριο 2016 έκθεση εκτίμησης αγοραίου μισθώματος της _________ , που προσκομίζεται από την πρώτη ενάγουσα, αναφέρεται 1) μίσθωση , του έτους 2011, καταστήματος ισογείου «σχεδόν όμορα του υπό μελέτη», επιφάνειας ισογείου 68 τ.μ., με υπόγειο και πατάρι έκαστο περί τα 1.000 τ.μ., αντί μηνιαίου μισθώματος 4.150, από το οποίο ο μισθωτής αποχώρηση και μισθώθηκε αυτό πρόσφατα σε αντίστοιχα επίπεδα μισθώματος, 2) ισόγειο κατάστημα περί τα 200 τ.μ. με υπόγειο και πατάρι ολικής επιφάνειας 260 τ.μ., σε «σημείο γειτνίασης με το υπό μελέτη, με κίνηση προς την Πλ. Καπνικαρέας» , μισθώνεται αντί 11.500 ευρώ το μήνα, 3) μίσθωση εντός του 2016, σε σημείο κάτω από την Πλ. Καπνικαρέας, ακίνητο ολικής επιφάνειας περί τα 1.000 τ.μ., με επιφάνεια υπογείου ίση με 210 τ.μ., αντί μηνιαίου μισθώματος 20.000 ευρώ, 4) πλησίον της Πλατείας Καπνικαρέας, ισόγειο κατάστημα 153 τ.μ., με υπόγειο και πατάρι 230 τ.μ., «μισθώθηκε στο πρόσφατο παρελθόν αντί 13.000 ευρώ /μήνα», 5) επί της οδού _________ , πλησιέστερα στο Σύνταγμα, μισθώθηκε προ διετίας κατάστημα αντί μηνιαίου μισθώματος 32.000 ευρώ, αιτήθηκε μείωση μισθώματος και επιτεύχθηκε (εξωδικαστικά) στο επίπεδο των 25.000 ευρώ για ορισμένη περίοδο, με συνολική επιφάνεια 402 τ.μ., σε μικρή σχετικά απόσταση από το επίδικο, κατάστημα επιφάνειας ισογείου 80 τ.μ. πλέον υπογείου και παταριού ολικής επιφάνειας 140 τ.μ., υφίστατο μίσθωμα 18.500 ευρώ και με δικαστική απόφαση μειώθηκε το μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 14.600 ευρώ. Τα ανωτέρω δεν μπορούν να αποτελέσουν συγκριτικά στοιχεία για το επίδικο μίσθιο, πρωτίστους διότι δεν προσκομίζεται κανένα σχετικό έγγραφο με τις συγκεκριμένες μισθώσεις, αλλά ούτε και προκύπτει η χρήση κανενός από αυτά και η ακριβής τοποθεσία του, δεδομένου ότι η μισθωτική αξία των ακινήτων μειώνεται, όσο απομακρύνεται η θέση τους από την Πλατεία Συντάγματος. Πέραν όμως αυτού, όσον αφορά το υπό στοιχείο ”1” ακίνητο, αφορά μίσθωση προγενέστερη της επίδικης, και συγκεκριμένα του 2011 ενώ ως προς την νέα μίσθωση αυτού δεν προσδιορίζεται αυτή χρονικά, ο μη χρονικός προσδιορισμός σύναψης της μίσθωσης αφορά και τα υπό στοιχεία “2” και “3” ακίνητα, ενώ όσον αφορά το υπό στοιχείο 6 ακίνητο, δεν προκύπτει ο χρόνος σύναψης της μίσθωσης καθώς και ο χρόνος μείωσης του μισθώματος, δεδομένου ότι είναι δυνατόν οι μισθώσεις που δεν προσδιορίζονται χρονικά να είναι παλαιές μισθώσεις και να διέπονται από συμφωνίες καταρτισθείσες πολύ παλαιότερα από την επίδικη και υπό άλλες συνθήκες. Συνεπώς εάν. τα μισθώματα των ανωτέρω μίσθιων καταστημάτων είχαν συμφωνηθεί μετά την επίδικη σύμβαση, στην περίπτωση αυτή θα μπορούσε να εκτιμηθεί αν μετά την σύναψη της επίδικης μίσθωσης επήλθε ή όχι μεταβολή των μισθωτικών δεδομένων στην περιοχή του μισθίου. Επιπλέον, δεν μπορούν να εκτιμηθούν ως συγκριτικά στοιχεία, ούτε οι αγγελίες προς εκμίσθωση καταστημάτων την περιοχή που επικαλείται η πρώτη ενάγουσα. Ενόψει όλων των ανωτέρω, δεν αποδείχθηκε ούτε ότι έχει μεσολαβήσει ουσιώδης μεταβολή (μειωτική) της μισθωτικής αξίας του επιδίκου μισθίου, ούτε ότι έχει μεσολαβήσει μείωση της ζήτησης των μισθίων της περιοχής λόγω μείωσης της εμπορικής κίνησης σε αυτήν. Κατ’ ακολουθία όλων των ανωτέρω, εφόσον δεν αποδείχθηκε ότι υπήρξε μεταβολή και μάλιστα μόνιμη των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της ένδικης μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος μέχρι το χρόνο άσκησης της κρινόμενης αγωγής αλλά και ουσιώδης απόκλιση (μείωση) κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη αφενός επιβαλλόμενο καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η καταβολή του συμφωνηθέντος μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιφέρει ζημία στην πρώτη ενάγουσα, η οποία να υπερβαίνει τον αναληφθέντα με τον αρχικό ορισμό του μισθώματος κίνδυνο, αλλά ούτε αποδείχθηκε ότι εξαιτίας προβλεπτών ή απροβλέπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή των εναγομένων-εκμισθωτών στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη – παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται – η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη, η κρινόμενη αγωγή πρέπει να απορριφθεί ως προς την πρώτη ενάγουσα ως ουσιαστικά αβάσιμη τόσο ως προς την από το άρθρο 388 ΑΚ κύρια βάση της όσο και ως προς την από το άρθρο 288 ΑΚ επικουρική της βάση. Τέλος πρέπει, κατά παραδοχή του σχετικού αιτήματος, να καταδικαστεί αυτή στα δικαστικά έξοδα των εναγομένων λόγω της ήττας της (άρθρο 176 ΚΠολΔ) όπως ειδικότερα προσδιορίζεται στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ την αγωγή.
ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τις ενάγουσες στα δικαστικά έξοδα των εναγομένων τα οποία ορίζει στο ποσό των τριακοσίων πενήντα (350) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίστηκε και δημοσιεύτηκε στην Αθήνα, σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση αυτού στο ακροατήριό του, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους, στις \ Ο Νοεμβρίου 2016.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
