Περίληψη
Αριθμός απόφασης 3710 /2013
(Αριθμός κατάθεσης αγωγής 1566/2013)
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
(Ειδική διαδικασία μισθωτικών διαφορών)
Αποτελούμενο από τον Πρωτόδικη Γεώργιο Δ. Σερετίδη, τον οποίο όρισε ο Πρόεδρος Πρωτοδικών και από το Γραμματέα Αριστομένη Μερμίγκη.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριο του στις 14 Μαρτίου 2013, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ :
Των εναγόντων: 1) Εταιρίας με την επωνυμία «_________ Ε.Ε.», που έχει την έδρα της στην Αθήνα (_________ ) και εκπροσωπείται νόμιμα, 2) _________ _________ του _________ και της _________ , κατοίκου Βούλας Αττικής (_________ ), 3) _________ _________ του _________ και της _________ , κατοίκου Αθηνών (_________ ), από τους οποίους οι 1η και 3η παραστάθηκαν δια ενώ ο 2ος μετά της πληρεξούσιας δικηγόρου τους Ιωάννας Μαρώση.
Της εναγόμενης: Ανώνυμης Εταιρίας με την επωνυμία «_________ », που έχει την έδρα του στον Πειραιά (_________ ) και εκπροσωπείται, η οποία παραστάθηκε δια του πληρεξουσίου της δικηγόρου, Ιωάννη Νασόπουλου.
Οι ενάγοντες ζητούν να γίνει δεκτή η από 3-2-2013 με αρ. εκθ. κατάθεσης 1566/2013 αγωγή τους.
Κατά τη συζήτηση της υποθέσεως οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους και ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις προτάσεις τους.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
1.Κατά την κατάρτιση συμβάσεως μισθώσεως ακινήτου, έχει επικρατήσει στη συναλλακτική πρακτική, να δίδεται από το μισθωτή στον εκμισθωτή ορισμένο χρηματικό ποσό, αποκαλούμενο «εγγύηση», που συνήθως Αντιστοιχεί σε πολλαπλάσιο του μηνιαίου μισθώματος. Το ποσό αυτό, καταχρηστικός ονομαζόμενο «εγγύηση», αφού η τελευταία αυτή σύμβαση, όπως ρυθμίζεται στα άρθρα 847 επ. ΑΚ, συνάπτεται μεταξύ του δανειστή και του εγγυητή, που είναι τρίτο πρόσωπο, εκτός των συμβαλλομένων, διέπεται ως προς την λειτουργία και την τύχη της, από τις ειδικότερες συμφωνίες των μερών στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 ΑΚ), διότι είναι δυνατόν να συμφωνήθηκε προς εξασφάλιση του μισθώματος ή ως αρραβώνας (επιβεβαιωτικός ή προς κάλυψη της ζημίας από τη μη εκπλήρωση της συμβάσεως κλπ.) ή ως ποινική ρήτρα ή ως συμβατική εγγυοδοσία. Το ποσό της εγγυοδοσίας είναι επιστρεπτέο στο μισθωτή, μετά τη λήξη της μισθώσεως και την εκπλήρωση όλων των υποχρεώσεών του έναντι του εκμισθωτή. Στην αγωγή ή ανταγωγή, με την οποία ζητείται η επιστροφή του ποσού της εγγυοδοσίας ή στην ένσταση συμψηφισμού, πρέπει να εκτίθεται ο λόγος για τον οποίο συμφωνήθηκε και δόθηκε αυτή καθώς και η αιτία για την οποία υπάρχει υποχρέωση επιστροφής της, αλλιώς το σχετικό αίτημα είναι αόριστο. (ΕφΛαρ. 291/2012 Δικογραφ. 2012.34, ΕφΑΘ 1791/2000 ΕλλΔνη 41.837, ΕφΑΘ 10452/1995 ΕλλΔνη 38.911).
2. Περαιτέρω από τη διάταξη του άρθρου 914 ΑΚ, που ορίζει ότι, όποιος ζημιώνει άλλον παράνομα και υπαίτια έχει υποχρέωση να τον αποζημιώσει, συνάγεται ότι μπορεί να συρρέει παράλληλα με την ενδοσυμβατική και η ευθύνη από αδικοπραξία, όταν η ζημιογόνα ενέργεια είναι παράνομη σύμφωνα με το γενικό καθήκον που επιβάλλει το δίκαιο, να μη ζημιώνεται άλλος αυθαίρετα, όχι όμως και όταν αυτή δεν θα ήταν παράνομη αν δεν υπήρχε η συμβατική σχέση, καθόσον τότε αποτελεί αθέτηση μόνο της ενοχής, από την οποία πηγάζει η υποχρέωση για ορισμένη συμπεριφορά, οπότε εφαρμόζονται οι ειδικές συμβατικές διατάξεις και όχι οι γενικές περί αδικοπραξίας (ΟλΑΠ 967/73 ΝοΒ 21.505, ΑΠ 555/1999 ΕλλΔνη 41.87). Επίσης μόνη η από τον ένα συμβαλλόμενο αθέτηση κάποιας συμβατικής υποχρεώσεως, που ανέλαβε έναντι του άλλου δεν αποτελεί πράξη αντίθετη προς τα χρηστά ήθη, που να θεμελιώνει και αξίωση αποζημίωσης κατά το άρθρο 919 ΑΚ εκτός αν προέβη στην αθέτηση της υποχρεώσεως του δόλια για βλάψει τον άλλον (ΑΠ 1615/1999 ΕλλΔνη 41.344, ΕφΑΘ 1325/2008 ΔΙΚΠΟΛΥΚ 2010/159, ΕφΑΘ 3906/2002 ΕλλΔνη 44.224).
3.Στην προκειμένη περίπτωση, οι ενάγοντες μισθωτές εκθέτουν στην κρινόμενη αγωγή τους, ότι δυνάμει του από 30-9-2005 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως, μίσθωσαν απ’ την εναγομένη εταιρία, το περιγραφόμενο στην αγωγή του^ακίνητο, έναντι μηνιαίου μισθώματος, που, κατά το πρώτο έτος της μίσθωσης ανέρχονταν στο ποσό των 22.000,00 ευρώ. Ότι, σύμφωνα και με τα οριζόμενα στο ανωτέρω συμφωνητικό, κατά την υπογραφή του, δόθηκε ως εγγύηση με σκοπό την τήρηση των όρων και συμφωνιών της σχετικής μίσθωσης, το ποσό των 44.000,00 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως, σύμφωνα με την αναπροσαρμογή του μισθώματος, ούτως ώστε να ισούται πάντοτε με δύο (2) μηνιαία μισθώματα. Ότι, με την υπ’ αριθ. 21.546/2011 πράξη λύσης μισθώσεως του Συμβολαιογράφου Αθηνών Αθανασίου Πετράκη, συμφωνήθηκε από κοινού με την εναγομένη, η λύση της ανωτέρω μίσθωσης, στις 23-2-2012. Ότι, κατόπιν με νεότερη συμφωνία με την εναγομένη, παρατάθηκε η χρήση του ως άνω καταστήματος, μέχρι την 31-5-2012, έναντι του ποσού των 40.000,00 ευρώ, που προκαταβλήθηκε. Ότι, κατά την ανωτέρω ημερομηνία η εναγομένη, δια των οργάνων της αρνήθηκε να παραλάβει το μίσθιο κατάστημα, προκειμένου να αποφύγει την επιστροφή της εγγύησης. Ότι, η εναγομένη, οψίμως και προσχηματικά, στις 7-6-2012, με την ομόχρονη εξώδικη δήλωση της ισχυρίστηκε ότι η ως άνω καταβληθείσα εγγύηση κατέπεσε λόγω της μη επανατοποθέτηση ανελκυστήρα, που είχε αποξηλωθεί απ’ τους ενάγοντες. Τέλος, ότι η εναγομένη στις 31-8-2012, παρέλαβε δια των οργάνων της τα κλειδιά επίδικου μισθίου, χωρίς ακόμα να έχει επιστρέφει ως όφειλε την καταβληθείσα ως άνω εγγύηση, ποσού 51.613,20 ευρώ (όπως είχε διαμορφωθεί μετά τις τελευταίες αναπροσαρμογές), καθώς και ποσό 810,00 ευρώ το οποίο οι ενάγοντες είχαν καταβάλλει για λογαριασμό της εναγομένης μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ ως ΕΕΤΗΔΕ του έτους 2011. Με βάση το ανωτέρω ιστορικό ζητούν, όπως παραδεκτά περιόρισαν το αίτημα της αγωγής, να υποχρεωθεί η εναγόμενη: 1)να τους επιστρέφει την καταβληθείσα «εγγύηση» ποσού 51.613,20 ευρώ, που κατέβαλαν, κατά τη σύναψη της συμβάσεως μισθώσεως, νομιμότοκα από τη 31-5-2012, άλλως από την επίδοση της από 7-6-2012 και με αριθμό κατάθεσης 2991/2012 αίτησης τους για λήψη ασφαλιστικών μέτρων, ήτοι συντηρητική κατάσχεση, σε βάρος της εναγόμενης, άλλως από την επίδοση της κρινόμενης αγωγής, καθώς και το ποσό των 810,00 ευρώ, νομιμοτόκως από τη 7-6-2012, άλλως από την επίδοση της κρινόμενης αγωγής, 2) και αφορούν τις αναφερόμενες κατ’ είδος να τους καταβάλει, ως αποζημίωση το συνολικό ποσό 3.028,81 ως θετική ζημία που υπέστη εξαιτίας της αδικοπρακτικής συμπεριφοράς της εναγομένης και ποσό δικαστικές και εξώδικες ενέργειες, στις οποίες προέβησαν οι εναγόμενοι, νομιμότοκα από την επίδοση της κρινόμενης αγωγής και 3) να τους καταβάλει, σε έκαστο το ποσό των 5.000,00 ευρώ, ως χρηματική αποζημίωση λόγω της ηθικής βλάβης, που υπέστησαν εξαιτίας της αδικοπρακτικής συμπεριφοράς της εναγομένης, νομιμότοκα από την επίδοση της κρινόμενης αγωγής. Ζητούν, τέλος, να κηρυχθεί η εκδοθησομένη απόφαση προσωρινά εκτελεστή και να καταδικαστεί η εναγόμενη στη δικαστική τους δαπάνη.
4.Η κρινόμενη αγωγή αρμοδίως καθ’ ύλην και κατά τόπον φέρεται για να δικαστεί από το Δικαστήριο αυτό (άρθρ. 14§1εδ.β’, 16§ 1 και ΚΠολΔ), με την προκειμένη ειδική διαδικασία των διατάξεων των άρθρων 647 επ. του ΚΠολΔ, έχει καταβληθεί το τέλος δικαστικού ενσήμου, που αναλογεί στο αντικείμενο της διαφοράς (βλ. το υπ’ αριθ. 13481155/20-3-2013 διπλότυπο είσπραξης της ΔΟΥ Γ’ Πειραιά, με τα επικολληθέντα ένσημα υπέρ τρίτων). Περαιτέρω, είναι νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 361, 574 επ., 341, 345, 346 ΑΚ, καθώς και 907, 908 και 176 ΚΠολΔ, πλην των υπό στοιχεία 2 και 3 αγωγικών αιτημάτων, τα οποία πρέπει να απορριφθούν ως μη νόμιμα, διότι η αναφερόμενη στην αγωγή συμπεριφορά της εναγομένης εκμισθώτριας, διαπράχθηκε στα πλαίσια της σύμβασης μισθώσεως και δεν διαπράχθηκε έξω από τη σύμβαση της μίσθωσης και γι’ αυτό δεν συντρέχει συρροή συμβατικής και εξωσυμβατικής ευθύνης, σύμφωνα με τα προεκτεθέντα στην υπό στοιχείο 2 νομική σκέψη. Η αθέτηση από την εναγομένη των συμβατικών της υποχρεώσεων, δεν αποτελεί πράξη αντίθετη προς τα χρηστά ήθη, ώστε να θεμελιώνει και αξίωση αποζημίωσης κατ’ άρθ. 919 ΑΚ. Συνεπώς, η αγωγή κατά το μέρος που κρίθηκε νόμιμη, πρέπει να εξεταστεί περαιτέρω, κατ’ ουσίαν.
5.Από την εκτίμηση των ενόρκων καταθέσεων των μαρτύρων στο ακροατήριο (βλ. τα ταυτάριθμα με την παρούσα απόφαση πρακτικά), την ένορκη βεβαίωση με αρ. 1095/2011 στην Ειρηνοδίκη Πειραιώς του μάρτυρα _______ _______, που επικαλούνται και προσκομίζουν οι ενάγοντες και η οποία λήφθηκε στα πλαίσια άλλης δίκης, πριν από την άσκηση της αγωγής και δεν αποτελεί ιδιαίτερο αποδεικτικό μέσο, αλλά απλό έγγραφο, που συνεκτιμάται για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, καθώς και από όλα τα προσκομιζόμενα εκατέρωθεν με επίκληση έγγραφα, αποδεικνύονται τα παρακάτω πραγματικά περιστατικά: Οι ενάγοντες, δυνάμει του υπ’ αριθ. 30-92005 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως, μίσθωσαν από την εναγομένη, ανώνυμη εταιρία, ένα ακίνητο ιδιοκτησίας της τελευταίας, που βρίσκεται σε πολυώροφο κτίριο γραφείων και καταστημάτων επί της συμβολής των οδών _________ και _________ στην Αθήνα, αποτελούμενο από ισόγειο επιφάνειας 65 τ.μ, ημιώροφο επιφάνειας 65 τ.μ και υπόγειο επιφάνειας 50 τ.μ., προκειμένου αυτό (το μίσθιο) να χρησιμοποιηθεί από τους ενάγοντες ως κατάστημα πώλησης ενδυμάτων – ειδών τζιν- υποδημάτων- αξεσουάρ και ως αποθηκευτικός χώρος των ανωτέρω εμπορευμάτων. Το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε στα 22.000 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο μετά τον πρώτο χρόνο ετησίως και το οποίο ανήλθε την 1-10-2010 στο ποσό των 28.517,63 ευρώ. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι, με το με αριθ. 21.546/8-7-2011 πράξη του Συμβολαιογράφου Αθηνών, Αθανασίου Πετράκη, συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων, η λήξη της μισθώσεως, στις 23 Φεβρουάριου 2012, η παράδοση του μισθίου από τους μισθωτές και η επιστροφή από την εκμισθώτρια της εγγυήσεως που της είχε καταβληθεί από την αρχή της μισθώσεως η οποία αναπροσαρμοζόμενη ανερχόταν πλέον στο ποσό των 51.613,20 ευρώ. Εξάλλου, στις αρχές Φεβρουάριου 2012 συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων ότι η χρήση του μισθίου από τους ενάγοντες, θα παρατεινόταν μέχρι την 31-52012, προς εξυπηρέτηση της μετεγκατάστασης αυτών, οι οποίοι χρειάζονταν προς τούτο μεγαλύτερη χρονική άνεση για την οποία χρήση οι ενάγοντες προκατέβαλαν, κατόπιν συμφωνίας, στην εναγόμενη το ποσό των 40.000. Πράγματι, στις 29-5-2012 οι ενάγοντες ολοκλήρωσαν τη μετεγκατάσταση τους και ο νόμιμος εκπρόσωπος της εναγομένης επιθεώρησε το μίσθιο, χωρίς να εγείρει καμία αξίωση σχετικά με τις γενόμενες τροποποιήσεις, στις οποίες είχαν προβεί οι ενάγοντες, ενώ στις 31-5-2012 η εναγόμενη, παρά τις αλλεπάλληλες οχλήσεις των εναγόντων δεν συνέδραμε στην παραλαβή του μισθίου καταστήματος, ούτε βέβαια στην επιστροφή του ποσού της εγγυοδοσίας. Για το λόγο αυτό οι ενάγοντες μεταξύ άλλων απέστειλαν την από 31-5-2012 εξώδικη δήλωση τους (βλ. την υπ’ αριθ. 4040/Γ731-5-2012 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του πρωτοδικείου Πειραιά Δημητρίου Ραπαντζίκου), με την οποία ζητούσαν, μεταξύ άλλων, την παραλαβή απ’ την εναγομένη του μισθίου καταστήματος και την επιστροφή του ως άνω ποσού της εγγυοδοσίας, καθώς και ότι η όλη συμπεριφορά της εναγομένης, συνιστά παράβαση των συμφωνηθέντων. Επίσης, αποδείχθηκε ότι οι ενάγοντες προέβησαν σε εσωτερικές διαμορφώσεις του χώρου και κυρίως στην αποξήλωση ανελκυστήρα (LIFT), που εξυπηρετούσε αποκλειστικά το μίσθιο. Αποδείχθηκε μάλιστα, ότι, σύμφωνα με την από 27-7-2005 έκθεση πραγματογνωμοσύνης του αρχιτέκτονα Πέτρου Βαγενά, που υπεγράφη απ’ όλους τους διαδίκους για τη χρήση του μίσθιου ως καταστήματος από τους ενάγοντες απαιτούνταν επεμβάσεις στον εσωτερικό χώρο αυτού και ιδίως η αποξήλωση του υπάρχοντα ανελκυστήρα (LIFT), οι οποίες επεμβάσεις θα αναβάθμιζαν το πεπαλαιωμένο υπάρχον κατάστημα και θα του έδιναν μεγαλύτερη αξία λόγω της θέσεως του. Συνεπώς, αποδείχθηκε ότι οι ενάγοντες επενέβησαν βελτιωτικά στο μίσθιο και οι όποιες προσθήκες και διαμορφώσεις έκαναν, αφενός δεν ήταν ριζικές, αφετέρου εξυπηρετούσαν την συμφωνημένη χρήση του μισθίου. Όσον αφορά δε το ζήτημα του ανελκυστήρα (LIFT) αποδείχθηκε ότι μέχρι την 1-6-2012 ουδέν είχε αναφερθεί από την πλευρά της εναγομένης περί επανατοποθέτησης αυτού, αυτό δε χρησιμοποιήθηκε έκτοτε παντελώς προσχηματικά προκειμένου να αποτελέσει αληθοφανή αιτία μη επιστροφής της οφειλόμενης εγγύησης στους αιτούντες. Αλλωστε ούτε στην προαναφερθείσα πράξη του συμβολαιογράφου Αθηνών Αθανασίου Πετράκη, με την οποία τα μέρη υπέγραψαν τη σχετική, περί πρόωρης λύσης, της επίδικης ‘ώσεως, ούτε στο πρακτικό συνεδρίασης του Δ.Σ της εναγομένης με ημερομηνία 21-2-2012, στην οποία αποφασίσθηκε η παράταση της επίδικης μισθώσεως μέχρι την 31-5-2012 αναφέρεται οτιδήποτε σχετικά με την υποχρέωση των εναγόντων- μισθωτών για επανατοποθέτηση του ανελκυστήρα (LIFT) στο μίσθιο. Συνεπώς δεν αποδείχθηκε, παράβαση των όρων της επίδικης μισθώσεως από τους ενάγοντες μισθωτές και ο ισχυρισμός της εναγομένης περί παράβασης των όρων της μίσθωσης λόγω μη επανατοποθέτησης του ανελκυστήρα (LIFT) και της εντεύθεν κατάπτωσης του ποσού της εγγύησης υπέρ αυτής (της εναγομένης), τυγχάνει αβάσιμος και ως εκ τούτου απορριπτέος. Τέλος αποδείχθηκε ότι οι ενάγοντες κατέβαλαν για λογαριασμό της εναγομένης το ποσό των 810 ευρώ, για το ΕΕΤΗΔΕ του έτους 2011 και συνεπώς τους οφείλεται το ανωτέρω ποσό.
6. Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή η αγωγή ως και κατ’ ουσίαν βάσιμη, να υποχρεωθεί η εναγόμενη, να καταβάλλει στους ενάγοντες συνολικά το ποσό των (51.613,20+810,00=) 52.423,20 ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της κρινόμενης αγωγής έως την εξόφληση, να κηρυχθεί η απόφαση εν μέρει και δη για το αναφερόμενο στο διατακτικό ποσό, προσωρινά εκτελεστή, γιατί, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, η επιβράδυνση της εκτέλεσης κατά το ποσό αυτό είναι δυνατό, να προξενήσει σημαντική ζημία στους άνω ενάγοντες και τέλος, να καταδικαστεί η εναγόμενη στην καταβολή μέρους της δικαστικής δαπάνης των εναγόντων, κατά το λόγο της ήττας της (άρθρο 178 §1 ΚΠολΔ).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει κατ’ αντιμωλίαν των διαδίκων.
Δέχεται εν μέρει την κρινόμενη αγωγή.
Υποχρεώνει την εναγόμενη να καταβάλει στους ενάγοντες το ποσό των πενήντα δύο χιλιάδων τετρακοσίων είκοσι τρία ευρώ και είκοσι λεπτών του ευρώ (52.423,20 €) με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της κρινόμενης αγωγής έως την εξόφληση.
Καταδικάζει την εναγόμενη στην καταβολή μέρους της δικαστικής δαπάνης των εναγόντων, που ορίζει στο ποσό των επτακοσίων (700,00) ευρώ.
Κηρύσσει την απόφαση, προσωρινά εκτελεστή, για το ποσό των δεκαπέντε χιλιάδων (15.000,00) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση του, στο ακροατήριο του , στον Πειραιά, στις 28-6-2013.
Ο ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
