EnglishΤο Πρόγραμμα Golden Visa της Ελλάδας έχει καθιερωθεί ως ένα από τα σημαντικότερα προγράμματα άδειας διαμονής μέσω επένδυσης στην Ευρωπαϊκή Ένωση, προσφέροντας σε επιλέξιμους υπηκόους τρίτων χωρών τη δυνατότητα να αποκτήσουν ανανεώσιμη άδεια διαμονής στην Ελλάδα μέσω της πραγματοποίησης επιλέξιμων επενδύσεων. Από την εισαγωγή του το 2013, το πρόγραμμα έχει προσελκύσει σημαντικό διεθνές ενδιαφέρον από ιδιώτες επενδυτές, επιχειρηματίες, ιδιώτες υψηλής καθαρής περιουσίας και διεθνώς κινητικές οικογένειες που επιδιώκουν νόμιμη διαμονή σε κράτος-μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης, διατηρώντας παράλληλα την ευελιξία να διαχειρίζονται προσωπικά και εμπορικά συμφέροντα σε πολλαπλές δικαιοδοσίες.
Σε αντίθεση με πολλά μεταναστευτικά προγράμματα που έχουν σχεδιαστεί πρωτίστως για την κάλυψη αναγκών της αγοράς εργασίας ή για ανθρωπιστικούς σκοπούς, η ελληνική Golden Visa αποτελεί μέρος μιας ευρύτερης εθνικής επενδυτικής πολιτικής, η οποία αποσκοπεί στην προσέλκυση ξένων κεφαλαίων, την ενίσχυση της οικονομικής ανάπτυξης και την ενδυνάμωση της εμπιστοσύνης στην ελληνική οικονομία. Το πρόγραμμα έχει συμβάλει σημαντικά στην ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς ακινήτων και έχει ενθαρρύνει επενδύσεις σε ένα ευρύ φάσμα οικονομικών τομέων, ενώ παράλληλα έχει εδραιώσει την Ελλάδα ως έναν από τους κορυφαίους ευρωπαϊκούς προορισμούς για διεθνείς επενδυτές που αναζητούν μακροπρόθεσμες λύσεις διαμονής.
Ωστόσο, το νομικό πλαίσιο που διέπει το πρόγραμμα έχει εξελιχθεί σημαντικά από την αρχική του θέσπιση. Διαδοχικές νομοθετικές μεταρρυθμίσεις έχουν αναδιαμορφώσει ουσιωδώς το καθεστώς διαμονής επενδυτών, εισάγοντας διαφοροποιημένα επενδυτικά όρια, θεσπίζοντας διακριτές νομικές απαιτήσεις ανάλογα με τη φύση και την τοποθεσία της επένδυσης, επιβάλλοντας πρόσθετες υποχρεώσεις συμμόρφωσης και περιορίζοντας ορισμένες μορφές εκμετάλλευσης ακινήτων. Οι μεταρρυθμίσεις αυτές αντικατοπτρίζουν τη συνεχιζόμενη προσπάθεια του Έλληνα νομοθέτη να εξισορροπήσει τον στόχο της προσέλκυσης παραγωγικών ξένων επενδύσεων με ευρύτερες επιταγές δημόσιας πολιτικής, συμπεριλαμβανομένης της διαθεσιμότητας κατοικίας, της βιώσιμης οικονομικής ανάπτυξης, της κανονιστικής διαφάνειας και της προστασίας της εγχώριας αγοράς ακινήτων.
Κατά συνέπεια, οι επενδυτές δεν μπορούν πλέον να βασίζονται σε γενικές πληροφορίες της αγοράς ή σε παρωχημένες δημοσιεύσεις κατά την αξιολόγηση του προγράμματος. Ο προσδιορισμός της επιλεξιμότητας για την ελληνική Golden Visa απαιτεί πλέον προσεκτική εξέταση του ισχύοντος νομοθετικού πλαισίου, της φύσης της προτεινόμενης επένδυσης, των απαιτούμενων αποδεικτικών εγγράφων και της πρακτικής ερμηνείας της νομοθεσίας από το Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου και τους λοιπούς δημόσιους φορείς που είναι αρμόδιοι για την εφαρμογή του προγράμματος. Οι νομικές συνέπειες μιας εσφαλμένα δομημένης επένδυσης ενδέχεται να υπερβαίνουν την απόρριψη μιας αίτησης για άδεια διαμονής και να επηρεάζουν τη φορολογία, την κανονιστική συμμόρφωση, τον σχεδιασμό διαδοχής και τη μακροπρόθεσμη προστασία των περιουσιακών στοιχείων του επενδυτή.
Εξίσου σημαντικό είναι να διακρίνεται η ελληνική Golden Visa από άλλες μορφές καθεστώτος μετανάστευσης που αναγνωρίζονται από την ελληνική νομοθεσία. Το πρόγραμμα παρέχει ανανεώσιμη άδεια διαμονής, υπό την προϋπόθεση συμμόρφωσης με τις ισχύουσες νομοθετικές απαιτήσεις, δεν παρέχει όμως, από μόνο του, ελληνική ιθαγένεια, απεριόριστα δικαιώματα εργασίας σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση ή αυτόματο δικαίωμα μόνιμης διαμονής. Κάθε μία από αυτές τις νομικές ιδιότητες διέπεται από ξεχωριστές νομοθετικές διατάξεις, διακριτές προϋποθέσεις επιλεξιμότητας και ανεξάρτητες διοικητικές διαδικασίες. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο οι υποψήφιοι αιτούντες να κατανοούν με ακρίβεια τα νομικά δικαιώματα και τους περιορισμούς που συνδέονται με τη διαμονή μέσω επένδυσης.
Η παρούσα δημοσίευση έχει εκπονηθεί ως ένας ολοκληρωμένος νομικός οδηγός για το Πρόγραμμα Golden Visa της Ελλάδας, όπως αυτό ρυθμίζεται σήμερα από τον Ελληνικό Κώδικα Μετανάστευσης και τις μεταγενέστερες νομοθετικές τροποποιήσεις που έχουν μετασχηματίσει το καθεστώς διαμονής επενδυτών. Αντί να παρέχει μια γενική επισκόπηση, εξετάζει το πρόγραμμα από την οπτική της νομικής πρακτικής, αναλύοντας την ισχύουσα νομοθεσία, τις επιλέξιμες επενδυτικές διαδρομές, τις διαδικασίες υποβολής και ανανέωσης, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των κατόχων άδειας διαμονής, τις σχετικές φορολογικές και κανονιστικές παραμέτρους, τους βασικούς νομικούς κινδύνους και τα πρακτικά ζητήματα που θα πρέπει να αξιολογούν οι επενδυτές και οι σύμβουλοί τους πριν δεσμευθούν σε μια επένδυση στην Ελλάδα. Απευθύνεται σε διεθνείς επενδυτές, ιδιώτες πελάτες, χρηματοοικονομικούς συμβούλους και νομικούς επαγγελματίες που επιδιώκουν μια λεπτομερή κατανόηση ενός από τα σημαντικότερα ευρωπαϊκά προγράμματα άδειας διαμονής μέσω επένδυσης.
Ιστορική Εξέλιξη του Προγράμματος Golden Visa της Ελλάδας
Το Πρόγραμμα Golden Visa της Ελλάδας εισήχθη σε μια περίοδο βαθιάς οικονομικής μεταμόρφωσης, κατά την οποία η Ελληνική Κυβέρνηση επιδίωκε να ενθαρρύνει τις άμεσες ξένες επενδύσεις, να τονώσει την αγορά ακινήτων και να ενισχύσει την ελκυστικότητα της χώρας ως διεθνούς επενδυτικού προορισμού. Υπό το βάρος της κρίσης δημόσιου χρέους και της παρατεταμένης συρρίκνωσης της εγχώριας οικονομίας, ο νομοθέτης αναγνώρισε ότι η προσεκτικά ρυθμιζόμενη επενδυτική μετανάστευση θα μπορούσε να λειτουργήσει ως σημαντικός μηχανισμός προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων, υποστηρίζοντας παράλληλα την οικονομική ανάκαμψη και την απασχόληση.
Το αρχικό καθεστώς διαμονής επενδυτών θεσπίστηκε με τον Νόμο 4146/2013, ο οποίος καθιέρωσε το νομικό πλαίσιο που επέτρεπε σε επιλέξιμους υπηκόους τρίτων χωρών να αποκτήσουν άδεια διαμονής μέσω επένδυσης στην Ελλάδα. Από την έναρξή του, το πρόγραμμα διαφοροποιήθηκε από πολλά αντίστοιχα ευρωπαϊκά προγράμματα, συνδυάζοντας ένα σχετικά προσιτό επενδυτικό όριο με την απουσία γενικής υποχρέωσης συνεχούς διαμονής στην Ελλάδα για τη διατήρηση της άδειας διαμονής. Ο συνδυασμός αυτός κατέστησε γρήγορα την Ελλάδα μία από τις πλέον ανταγωνιστικές δικαιοδοσίες στην Ευρώπη για διαμονή μέσω επένδυσης και συνέβαλε στην αυξανόμενη διεθνή ζήτηση από επενδυτές που επιδίωκαν νόμιμη διαμονή εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Καθώς η ζήτηση από επενδυτές αυξανόταν, το πρόγραμμα σταδιακά εξελίχθηκε πέρα από την αρχική του εστίαση στις αγορές κατοικιών. Διαδοχικές νομοθετικές μεταρρυθμίσεις διεύρυναν τις κατηγορίες των επιλέξιμων επενδύσεων, βελτίωσαν το διαδικαστικό πλαίσιο που διέπει τις αιτήσεις και τις ανανεώσεις και ενίσχυσαν τις κανονιστικές δικλίδες ασφαλείας που αποσκοπούν στη διασφάλιση της διαφάνειας και της συμμόρφωσης τόσο με την εθνική νομοθεσία όσο και με τα ευρωπαϊκά πρότυπα για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Οι μεταρρυθμίσεις αυτές αντανακλούσαν έναν ευρύτερο στόχο πολιτικής για την προσέλκυση παραγωγικών και βιώσιμων επενδύσεων αντί της ενθάρρυνσης καθαρά κερδοσκοπικών συναλλαγών.
Σημαντικός σταθμός στην εξέλιξη του προγράμματος αποτέλεσε η θέσπιση του Νόμου 5038/2023, του Ελληνικού Κώδικα Μετανάστευσης, ο οποίος ενοποίησε τη νομοθεσία που διέπει την είσοδο και τη διαμονή υπηκόων τρίτων χωρών σε ένα ενιαίο νομοθετικό πλαίσιο. Ο Κώδικας κωδικοποίησε το νομικό καθεστώς που εφαρμόζεται στις άδειες διαμονής επενδυτών, εκσυγχρόνισε πολυάριθμες διαδικαστικές διατάξεις και καθιέρωσε μια πιο συνεκτική νομοθετική δομή για τη διοίκηση των αδειών διαμονής μέσω επένδυσης. Η άδεια διαμονής επενδυτή, κοινώς γνωστή ως ελληνική Golden Visa, διέπεται πλέον κατά κύριο λόγο από το Άρθρο 100 του Νόμου 5038/2023, το οποίο αποτελεί την κεντρική νομοθετική διάταξη που ρυθμίζει τις άδειες μόνιμης διαμονής επενδυτών για επιλέξιμους υπηκόους τρίτων χωρών.
Το πρόγραμμα υπέστη περαιτέρω σημαντική μεταρρύθμιση το 2024 μέσω του Άρθρου 64 του Νόμου 5100/2024, το οποίο αντικατέστησε την προηγούμενη εκδοχή του Άρθρου 100 και αναδιάρθρωσε θεμελιωδώς το νομικό πλαίσιο που διέπει τις επενδύσεις σε ακίνητα. Αντί να διατηρήσει ένα ενιαίο εθνικό επενδυτικό όριο, ο νομοθέτης εισήγαγε διαφοροποιημένες ελάχιστες επενδυτικές απαιτήσεις με βάση τη γεωγραφική τοποθεσία και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, ενώ παράλληλα δημιούργησε ειδικές επενδυτικές κατηγορίες για συγκεκριμένες μορφές ανάπτυξης και αποκατάστασης ακινήτων. Οι τροποποιήσεις εισήγαγαν επίσης περιορισμούς σχετικά με την εμπορική εκμετάλλευση ορισμένων επιλέξιμων ακινήτων, ιδίως όσον αφορά τις δραστηριότητες βραχυχρόνιας μίσθωσης, αντανακλώντας τον στόχο της Κυβέρνησης να εξισορροπήσει τις ξένες επενδύσεις με τη στεγαστική πολιτική και τη βιώσιμη ανάπτυξη των τοπικών κοινωνιών.
Μετά τις νομοθετικές αυτές μεταρρυθμίσεις, το Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου εξέδωσε την Εγκύκλιο υπ’ αριθ. 9/2024, παρέχοντας λεπτομερείς διοικητικές οδηγίες σχετικά με την εφαρμογή του τροποποιημένου Άρθρου 100. Η Εγκύκλιος αντιμετωπίζει πολυάριθμα πρακτικά ζητήματα που ανακύπτουν κατά την εξέταση των αιτήσεων, συμπεριλαμβανομένων των μεταβατικών διατάξεων, των επιλέξιμων επενδυτικών δομών, των περιορισμών χρήσης ακινήτων και των απαιτήσεων σχετικά με τα απαιτούμενα έγγραφα. Παρότι οι εγκύκλιοι αυτές δεν αποτελούν πρωτογενή νομοθεσία, έχουν σημαντική πρακτική αξία, καθώς καθοδηγούν τις διοικητικές αρχές που είναι αρμόδιες για την εξέταση των αιτήσεων για άδειες διαμονής επενδυτών και παρέχουν σημαντικές ενδείξεις σχετικά με την ερμηνεία του νομοθετικού πλαισίου από το Υπουργείο.
Η συνεχής εξέλιξη της ελληνικής Golden Visa καταδεικνύει ότι το πρόγραμμα δεν θα πρέπει να αντιμετωπίζεται ως ένας στατικός μηχανισμός μετανάστευσης, αλλά ως ένα δυναμικό νομικό πλαίσιο που προσαρμόζεται περιοδικά σε συνάρτηση με τις οικονομικές συνθήκες, τα επενδυτικά πρότυπα και τις προτεραιότητες της δημόσιας πολιτικής. Ως εκ τούτου, οι υποψήφιοι επενδυτές οφείλουν να αξιολογούν την προτεινόμενη επένδυσή τους βάσει της νομοθεσίας, των μέτρων εφαρμογής και των διοικητικών οδηγιών που ισχύουν κατά τον χρόνο πραγματοποίησης της επένδυσης. Η reliance σε παρωχημένα επενδυτικά όρια, καταργημένα κριτήρια επιλεξιμότητας ή παρωχημένες πληροφορίες της αγοράς ενδέχεται να εκθέσει τους επενδυτές σε περιττούς νομικούς και εμπορικούς κινδύνους και, σε ορισμένες περιπτώσεις, να θέσει σε κίνδυνο την επιτυχία μιας αίτησης για άδεια διαμονής.
Νομικό Πλαίσιο που Διέπει τη Χρυσή Βίζα της Ελλάδας
Το νομικό πλαίσιο που διέπει τη Χρυσή Βίζα της Ελλάδας βασίζεται σε έναν συνδυασμό εθνικής νομοθεσίας για τη μετανάστευση, του δικαίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης και διοικητικών μέτρων εφαρμογής. Αν και το πρόγραμμα αναφέρεται ευρέως διεθνώς ως το “Greece Golden Visa”, η έκφραση αυτή δεν είναι νομικός όρος. Σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο, το πρόγραμμα συνιστά μια κατηγορία μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή (Κατηγορία Άδειας Διαμονής Β.5) που χορηγείται σε τρίτους υπηκόους που πληρούν τις προϋποθέσεις που ορίζονται από τον Ελληνικό Κώδικα Μετανάστευσης και τη νομοθεσία που τον τροποποιεί.
Το κύριο νομοθετικό εργαλείο είναι ο Νόμος 5038/2023 (ΦΕΚ Α’ 81/1 Απριλίου 2023), με τίτλο ο Ελληνικός Μεταναστευτικός Κώδικας, ο οποίος ενοποίησε και εκσυγχρόνισε το νομικό πλαίσιο που διέπει την είσοδο, τη διαμονή και την κοινωνική ένταξη των υπηκόων τρίτων χωρών στην Ελλάδα. Μέσα σε αυτόν τον Κώδικα, το Άρθρο 100 καθορίζει το νομικό καθεστώς που εφαρμόζεται στις άδειες διαμονής μόνιμων επενδυτών, καθορίζοντας τις νόμιμες προϋποθέσεις υπό τις οποίες οι επιλέξιμοι επενδυτές μπορούν να αποκτούν και να ανανεώνουν τα δικαιώματα διαμονής τους μέσω επιλέξιμων επενδύσεων. Ο Κώδικας αντικατέστησε το κατακερματισμένο νομοθετικό πλαίσιο που προηγουμένως διέπει τις άδειες διαμονής επενδυτών και δημιούργησε μια ενιαία νομική βάση για τη διαχείριση της επενδυτικής μετανάστευσης στην Ελλάδα.
Το καθεστώς διαμονής επενδυτών μεταρρυθμίστηκε ουσιαστικά από το Άρθρο 64 του Νόμου 5100/2024 (ΦΕΚ Α’ 49/5 Απριλίου 2024), το οποίο αντικατέστησε σημαντικά μέρη του Άρθρου 100 και άλλαξε θεμελιωδώς τη λειτουργία του προγράμματος. Αυτές οι τροποποιήσεις εισήγαγαν διαφοροποιημένα κατώτατα όρια επένδυσης ανάλογα με τη γεωγραφική τοποθεσία της επένδυσης, δημιούργησαν εξειδικευμένες κατηγορίες επενδύσεων για ορισμένες μετατροπές εμπορικών ακινήτων σε κατοικίες και κτίρια που είναι διατηρητέα, επέβαλαν περιορισμούς στην εμπορική εκμετάλλευση των επιλέξιμων ακινήτων και εισήγαγαν μεταβατικές διατάξεις για επενδύσεις που ξεκίνησαν υπό το προηγούμενο νομικό πλαίσιο. Οι μεταρρυθμίσεις δείχνουν μια σκόπιμη νομοθετική στροφή από ένα ομοιόμορφο μοντέλο επένδυσης προς μια πιο στοχευμένη πολιτική επένδυσης που έχει σχεδιαστεί για να ενθαρρύνει τη βιώσιμη οικονομική ανάπτυξη ενώ ανταποκρίνεται στις πιέσεις στην αγορά κατοικιών.
Το νομικό πλαίσιο συμπληρώνεται από δευτερογενή νομοθεσία και διοικητικά μέσα που ρυθμίζουν την πρακτική εφαρμογή του προγράμματος. Ιδιαίτερη σημασία έχει η Εγκύκλιος αριθ. 9/2024 του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, η οποία παρέχει ερμηνευτική καθοδήγηση σχετικά με την εφαρμογή του Άρθρου 100 μετά την ψήφο του Νόμου 5100/2024, συμπεριλαμβανομένης της αντιμετώπισης μεταβατικών περιπτώσεων, των επενδυτικών δομών, των απαιτήσεων τεκμηρίωσης και των περιορισμών χρήσης ακινήτων. Αν και οι υπουργικές εγκύκλιοι δεν έχουν τη δύναμη της πρωτογενούς νομοθεσίας, έχουν σημαντική πρακτική σημασία διότι καθοδηγούν τις αρμόδιες αρχές μετανάστευσης που είναι υπεύθυνες για την εξέταση των αιτήσεων άδειας διαμονής επενδυτών και προάγουν τη συνέπεια στην διοικητική πρακτική σε όλη την Ελλάδα.
Το κανονιστικό πλαίσιο έχει περαιτέρω τελειοποιηθεί μέσω της Κοινής Υπουργικής Απόφασης 214926/2025 (ΦΕΚ Β’ 6014/2025), η οποία καθορίζει την απαιτούμενη υποστηρικτική τεκμηρίωση για τις αιτήσεις που υποβάλλονται σύμφωνα με το Άρθρο 100 και καθορίζει τον τρόπο με τον οποίο πρέπει να αποδεικνύονται οι συγκεκριμένες νομικές προϋποθέσεις ενώπιον των αρμόδιων αρχών. Συνεπώς, οι επενδυτές πρέπει να λάβουν υπόψη όχι μόνο τις ουσιαστικές απαιτήσεις του Άρθρου 100, αλλά και τη νομοθεσία εφαρμογής που διέπει την αποδεικτική και διαδικαστική συμμόρφωση.
Αν και οι άδειες διαμονής παραμένουν θέμα εθνικής αρμοδιότητας, η Χρυσή Βίζα της Ελλάδας λειτουργεί επίσης εντός του ευρύτερου νομικού πλαισίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Η Ελλάδα είναι κράτος μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης και συμμετέχει πλήρως στη ζώνη Σένγκεν. Σύμφωνα με αυτό, οι άδειες διαμονής που εκδίδονται σύμφωνα με το Άρθρο 100 διευκολύνουν τα βραχυπρόθεσμα ταξίδια εντός της Ζώνης Σένγκεν σύμφωνα με τον Κώδικα Συνόρων Σένγκεν (Κανονισμός (ΕΕ) 2016/399) και τους εφαρμοστέους ευρωπαϊκούς κανόνες που διέπουν τους ελέγχους εξωτερικών συνόρων και την κίνηση υπηκόων τρίτων χωρών. Ωστόσο, ούτε ο Ελληνικός Κώδικας Μετανάστευσης ούτε το δίκαιο της Ευρωπαϊκής Ένωσης παρέχουν, αποκλειστικά λόγω της Χρυσής Βίζας της Ελλάδας, το δικαίωμα ανεξέλεγκτης διαμονής, ίδρυσης επιχείρησης ή απασχόλησης σε άλλα Κράτη Μέλη. Αυτά τα ζητήματα συνεχίζουν να διέπονται από την εσωτερική νομοθεσία μετανάστευσης κάθε Κράτους Μέλους και τις εφαρμοστέες διατάξεις του δικαίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Το νομικό πλαίσιο που διέπει τη Χρυσή Βίζα της Ελλάδας εκτείνεται πέρα από τη νομοθεσία περί μετανάστευσης. Κάθε επιλέξιμη επένδυση υπόκειται ταυτόχρονα στους κανόνες που διέπουν την αντίστοιχη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων και στο ευρύτερο ρυθμιστικό πλαίσιο που ισχύει για τις συναλλαγές εντός της Ελλάδας. Οι αγορές ακινήτων ρυθμίζονται από το ελληνικό δίκαιο περί ακινήτων και συμβάσεων και απαιτούν συμμόρφωση με τα κτηματολογικά, πολεοδομικά και την εγγραφή άδειας μόνιμης διαμονής επενδυτή.
Επιλέξιμες Διαδρομές Επένδυσης σύμφωνα με το Άρθρο 100 του Νόμου 5038/2023
Η Χρυσή Βίζα της Ελλάδας δεν είναι ένα ενιαίο πρόγραμμα επενδύσεων αλλά ένα νομικό πλαίσιο που περιλαμβάνει αρκετές διακριτές κατηγορίες επιλέξιμων επενδύσεων. Αυτά διέπονται κυρίως από το Άρθρο 100 του Νόμου 5038/2023 (Ελληνικός Κώδικας Μετανάστευσης), όπως ουσιαστικά τροποποιήθηκε από το Άρθρο 64 του Νόμου 5100/2024. Κάθε κατηγορία επένδυσης υπόκειται στους δικούς της νομικούς απαιτήσεις, υποχρεώσεις τεκμηρίωσης και συνθήκες συμμόρφωσης. Συνεπώς, οι υποψήφιοι επενδυτές δεν θα πρέπει να υποθέτουν ότι η ικανοποίηση μόνο του ελάχιστου χρηματοοικονομικού ορίου είναι επαρκής για να πληρούν τις προϋποθέσεις για άδεια διαμονής. Οι αρμόδιες αρχές θα αξιολογήσουν εάν η προτεινόμενη επένδυση πληροί τις ακριβείς νομικές προϋποθέσεις που ισχύουν για την αντίστοιχη διαδρομή επένδυσης.
Ιστορικά, η Χρυσή Βίζα της Ελλάδας συνδεόταν σχεδόν αποκλειστικά με την απόκτηση κατοικιών. Ωστόσο, οι νομοθετικές μεταρρυθμίσεις που εισήχθησαν το 2024 άλλαξαν θεμελιωδώς το πρόγραμμα αντικαθιστώντας το προηγούμενο ομοιόμορφο όριο επένδυσης με ένα διαφοροποιημένο καθεστώς βασισμένο στην τοποθεσία, τη φύση και την προοριζόμενη χρήση του ακινήτου. Ταυτόχρονα, η νομοθετική εξουσία εισήγαγε εξειδικευμένες κατηγορίες επενδύσεων που αποσκοπούν στην ενθάρρυνση της αστικής αναγέννησης, της αποκατάστασης προστατευόμενων κτιρίων και της επένδυσης σε υποχρησιμοποιούμενα εμπορικά ακίνητα. Αυτές οι τροπολογίες δείχνουν μια σαφή πολιτική στροφή προς την κατεύθυνση της κατεύθυνσης ξένων επενδύσεων σε τομείς που θεωρούνται ωφέλιμοι για την ευρύτερη ελληνική οικονομία, αντί να περιορίζονται απλώς στην τόνωση της ζήτησης για κατοικίες.
Η πιο συνηθισμένη επιλέξιμη επένδυση παραμένει η απόκτηση ακινήτου. Μετά τις τροποποιήσεις που εισήχθησαν με τον Νόμο 5100/2024, η εφαρμοστέα ελάχιστη επένδυση εξαρτάται από τη γεωγραφική τοποθεσία του ακινήτου και την κατηγορία στην οποία υπάγεται η επένδυση. Ορισμένες καθορισμένες περιοχές της Ελλάδας, συμπεριλαμβανομένων τμημάτων της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και συγκεκριμένων νησιών με αυξημένη ζήτηση κατοικίας, υπόκεινται πλέον σε υψηλότερα κατώτατα όρια επένδυσης από άλλες περιοχές της χώρας. Αυτές οι περιφερειακές διακρίσεις αποτελούν μέρος του νομικού πλαισίου και πρέπει να ληφθούν σοβαρά υπόψη πριν από την ολοκλήρωση οποιασδήποτε συμφωνίας αγοράς. Οι επενδυτές θα πρέπει επομένως να καθορίσουν το εφαρμοστέο όριο επένδυσης πριν από τη διαπραγμάτευση της απόκτησης οποιουδήποτε ακινήτου, καθώς μια κατά τα άλλα έγκυρη συναλλαγή ακινήτου μπορεί να μην πληροί τις προϋποθέσεις για την απόκτηση άδειας διαμονής εάν δεν πληρούνται οι νομικές απαιτήσεις επένδυσης.
Μια ξεχωριστή κατηγορία επενδύσεων ισχύει για την απόκτηση εμπορικών κτιρίων που έχουν νομίμως μετατραπεί σε οικιστική χρήση. Μέσω αυτής της οδού, ο νομοθέτης επιδιώκει να ενθαρρύνει την ανακατασκευή παρωχημένων εμπορικών χώρων και την επανένταξή τους στην αγορά κατοικιών. Η επιλεξιμότητα υπό αυτή την κατηγορία εξαρτάται όχι μόνο από την αγορά του ακινήτου αλλά και από τη συμμόρφωση με τις νομικές απαιτήσεις που διέπουν την εξουσιοδοτημένη αλλαγή χρήσης και τα έγγραφα αποδεικτικά στοιχεία που δείχνουν ότι η μετατροπή έχει ολοκληρωθεί νόμιμα. Οι επενδυτές θα πρέπει επομένως να πραγματοποιήσουν λεπτομερή νομική και τεχνική έρευνα πριν αποκτήσουν εμπορικούς χώρους που προορίζονται για ανακατασκευή, συμπεριλαμβανομένης της επαλήθευσης των αδειών δόμησης, των οικοδομικών κανονισμών, των κτηματολογικών εγγραφών και της νομικής κατάστασης της μετατροπής.
Η νομοθεσία καθορίζει επίσης μια ξεχωριστή κατηγορία για επενδύσεις που αφορούν καταχωρημένα ή προστατευόμενα κτίρια ιστορικής ή αρχιτεκτονικής σημασίας. Αυτή η διαδρομή αντικατοπτρίζει την πολιτική της Ελληνικής Κυβέρνησης να ενθαρρύνει τις ιδιωτικές επενδύσεις στην προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς της χώρας, ενώ διευκολύνει την αποκατάσταση και παραγωγική χρήση των ιστορικών ακινήτων. Ωστόσο, οι επενδύσεις που αφορούν κτίρια που είναι καταχωρημένα συνοδεύονται από επιπλέον νομικές και τεχνικές υποχρεώσεις που προκύπτουν όχι μόνο από τη νομοθεσία περί μετανάστευσης αλλά και από το νομικό πλαίσιο που διέπει την πολιτιστική κληρονομιά, το πολεοδομικό δίκαιο και τις απαιτήσεις διατήρησης. Οι επενδυτές που εξετάζουν αυτή την κατηγορία θα πρέπει επομένως να αναμένουν μια σημαντικά πιο περίπλοκη νομική διαδικασία σε σύγκριση με αυτή που σχετίζεται με μια συνηθισμένη κατοικιακή απόκτηση και θα πρέπει να αποκτήσουν εξειδικευμένες νομικές και τεχνικές συμβουλές πριν δεσμευτούν στη συναλλαγή.
Το νομικό πλαίσιο συνεχίζει επίσης να αναγνωρίζει τις μακροχρόνιες συμφωνίες τουριστικής διαμονής, συμπεριλαμβανομένων των επιλέξιμων συμφωνιών timeshare, υπό την προϋπόθεση ότι οι νομικές προϋποθέσεις που προβλέπονται από το Άρθρο 100 πληρούνται πλήρως. Αν και είναι σημαντικά λιγότερο συχνές από την άμεση ιδιοκτησία ακινήτων, αυτές οι επενδυτικές δομές παραμένουν διαθέσιμες σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο και υπόκεινται στις δικές τους απαιτήσεις τεκμηρίωσης και συμβατικών όρων. Η νομική εγκυρότητα της υποκείμενης συμφωνίας, η διάρκεια της και η συμμόρφωσή της με το εφαρμοστέο νομικό πλαίσιο είναι βασικές παράμετροι κατά την αξιολόγηση της επιλεξιμότητας μέσω αυτής της επενδυτικής οδού.
Ανεξάρτητα από την επιλεγμένη διαδρομή επένδυσης, κάθε ευρύτερη νομική και κανονιστική απαίτηση επεκτείνεται πέρα από το μεταναστευτικό δίκαιο. Οι επενδυτές θα πρέπει να επαληθεύσουν τον νομικό τίτλο, να ερευνήσουν τυχόν υποθήκες, δουλείες, βάρη ή εκκρεμείς δίκες που επηρεάζουν το ακίνητο, να επιβεβαιώσουν τη συμμόρφωση με την πολεοδομική και περιβαλλοντική νομοθεσία, και να διασφαλίσουν ότι η συναλλαγή πληροί την ελληνική νομοθεσία κατά της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας, τις απαιτήσεις φορολογικής εγγραφής και τους τραπεζικούς κανονισμούς. Στην πράξη, μια επιτυχής αίτηση για το Χρυσή Βίζα της Ελλάδας εξαρτάται εξίσου από την ποιότητα της νομικής δέουσας επιμέλειας που πραγματοποιείται πριν από την επένδυση όσο και από το ποσό που επενδύεται. Πολλές αιτήσεις αντιμετωπίζουν καθυστερήσεις όχι επειδή η ίδια η επένδυση είναι μη επιλέξιμη, αλλά επειδή υπάρχουν ελλείψεις στην υποκείμενη συναλλαγή ή στα έγγραφα που υποβάλλονται στις αρμόδιες αρχές.
Δεδομένης της πολυπλοκότητας του νομοθετικού πλαισίου και των σημαντικών μεταρρυθμίσεων που έχουν εισαχθεί τα τελευταία χρόνια, οι επενδυτές θα πρέπει να αποφεύγουν να βασίζονται σε γενικά σχόλια της αγοράς ή διαφημιστικό υλικό που δημοσιεύθηκε πριν από την ψήφο του Νόμου 5100/2024. Κάθε προτεινόμενη επένδυση θα πρέπει να αξιολογείται σύμφωνα με την τρέχουσα έκδοση του Άρθρου 100 του Νόμου 5038/2023, την σχετική εκτελεστική νομοθεσία και τις ερμηνευτικές οδηγίες που εκδίδονται από το Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου. Μια ολοκληρωμένη νομική ανασκόπηση πριν από την υπογραφή οποιασδήποτε συμφωνίας επένδυσης παραμένει ο πιο αποτελεσματικός τρόπος για να διασφαλιστεί ότι η συναλλαγή πληροί τις νομικές απαιτήσεις για την χορήγηση άδειας διαμονής μόνιμου επενδυτή, ενώ ταυτόχρονα προστατεύει τα ευρύτερα εμπορικά και νομικά συμφέροντα του επενδυτή.
Όρια Επενδύσεων και Κατηγορίες Επιλέξιμων Επενδύσεων
Τα χρηματοοικονομικά όρια που ισχύουν για το πρόγραμμα Golden Visa της Ελλάδας έχουν υποστεί σημαντική μεταρρύθμιση από την εισαγωγή του προγράμματος το 2013. Για σχεδόν μια δεκαετία, η απόκτηση ακινήτου με ελάχιστη αξία €250,000 αποτελούσε την κύρια επιλέξιμη επένδυση για την απόκτηση μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή. Αυτό το ομοιόμορφο όριο θεωρούνταν ως ένα από τα πιο ανταγωνιστικά καθεστώτα διαμονής μέσω επένδυσης εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης και συνέβαλε σημαντικά στις ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Ωστόσο, αναγνωρίζοντας την αυξανόμενη πίεση που ασκείται στη στεγαστική αγορά σε ορισμένες περιοχές της χώρας, ιδιαίτερα στην Αθήνα και σε δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς, ο ελληνικός νομοθέτης αναδιάρθρωσε θεμελιωδώς το πρόγραμμα μέσω του Άρθρου 64 του Νόμου 5100/2024, το οποίο τροποποίησε το Άρθρο 100 του Νόμου 5038/2023 (Ελληνικός Κώδικας Μετανάστευσης). Το τρέχον νομικό πλαίσιο δεν προβλέπει πλέον ένα ενιαίο εθνικό όριο επένδυσης. Αντίθετα, θεσπίζει πολλαπλές κατηγορίες επενδύσεων, καθεμία από τις οποίες διέπεται από τις δικές της οικονομικές απαιτήσεις και νομικούς όρους ανάλογα με την τοποθεσία, τη φύση και την προοριζόμενη χρήση της επένδυσης.
Το υψηλότερο νομικό όριο είναι €800,000, το οποίο ισχύει για τις αποκτήσεις ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που έχουν προσδιοριστεί από τη νομοθετική εξουσία ως περιοχές με ιδιαίτερα ισχυρή ζήτηση για κατοικίες. Αυτές περιλαμβάνουν την Περιφέρεια Αττικής, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, τα νησιά Μύκονο και Σαντορίνη, καθώς και όλα τα νησιά με μόνιμο πληθυσμό που υπερβαίνει τους 3.100 κατοίκους, όπως προσδιορίζεται από την πιο πρόσφατη επίσημη απογραφή πληθυσμού που δημοσιεύθηκε από την Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ). Η εισαγωγή αυτού του υψηλότερου ορίου αντικατοπτρίζει τον πολιτικό στόχο της Κυβέρνησης να εξισορροπήσει τις ξένες επενδύσεις με την προστασία της διαθεσιμότητας κατοικιών σε περιοχές όπου η συνεχής ζήτηση έχει συμβάλει στην αύξηση των αξιών των ακινήτων και στη μείωση της προσφοράς κατοικιών για μόνιμους κατοίκους.
Σύμφωνα με το τρέχον νομοθετικό πλαίσιο, οι επενδύσεις που εμπίπτουν στην κατηγορία των €800,000 γενικά απαιτούν την απόκτηση ενός μόνο ακινήτου. Επιπλέον, το ακίνητο πρέπει να έχει ελάχιστη επιφάνεια 120 τετραγωνικών μέτρων, μια απαίτηση που εισήχθη με τον Νόμο 5100/2024 για να αποθαρρύνει τις κατακερματισμένες αποκτήσεις μικρότερων κατοικιών αποκλειστικά για σκοπούς μετανάστευσης. Το ποσό της επένδυσης πρέπει να αντιστοιχεί στην αντικειμενική αξία ή στην συμβατική τιμή αγοράς, όπως καθορίζεται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις του ελληνικού νόμου, και η συναλλαγή πρέπει να ολοκληρωθεί μέσω του τραπεζικού συστήματος σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία κατά της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας και τις αποδεικτικές απαιτήσεις που ορίζονται από το Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου.
Για τα ακίνητα που βρίσκονται εκτός των καθορισμένων περιοχών υψηλής ζήτησης, η νομοθεσία ορίζει ένα ελάχιστο όριο επένδυσης ύψους €400,000. Αυτή η κατηγορία περιλαμβάνει όλες τις περιοχές της Ελλάδας που δεν περιλαμβάνονται ρητά στο καθεστώς των €800,000 και συνεχίζει να παρέχει στους επενδυτές πρόσβαση σε ένα ευρύ φάσμα κατοικιών και εμπορικών ευκαιριών σε όλη την ηπειρωτική Ελλάδα και σε πολλά νησιά. Όπως και στην κατηγορία υψηλότερης επένδυσης, η νομοθεσία γενικά απαιτεί την απόκτηση ενός μόνο ακινήτου που να πληροί τις νομικές απαιτήσεις που καθορίζονται από το Άρθρο 100. Το διαφοροποιημένο κατώφλι αντικατοπτρίζει την πρόθεση του νομοθέτη να συνεχίσει να προσελκύει ξένο κεφάλαιο στις περιφερειακές αγορές ακινήτων, ενώ ταυτόχρονα να μειώνει τις πιέσεις από κερδοσκοπικές επενδύσεις στις κύριες μητροπολιτικές και τουριστικές περιοχές της χώρας.
Αν και το πρώην πανεθνικό όριο των €250,000 έχει σε μεγάλο βαθμό καταργηθεί, δεν έχει εξαφανιστεί εντελώς. Αντίθετα, ο νομοθέτης έχει διατηρήσει αυτό το ποσό επένδυσης για δύο εξειδικευμένες κατηγορίες που εξυπηρετούν διακριτούς δημόσιους πολιτικούς στόχους. Η πρώτη αφορά την απόκτηση εμπορικών ακινήτων που στη συνέχεια μετατρέπονται σε οικιστική χρήση. Αυτή η κατηγορία έχει σκοπό να ενθαρρύνει την ανακατασκευή παλαιών εμπορικών κτιρίων και την επανένταξή τους στην αγορά κατοικιών. Η επιλεξιμότητα δεν καθορίζεται επομένως μόνο από την απόκτηση του ακινήτου αυτού καθαυτού. Αντίθετα, ο επενδυτής πρέπει να αποδείξει ότι η εξουσιοδοτημένη αλλαγή χρήσης έχει ολοκληρωθεί νόμιμα σύμφωνα με την ισχύουσα πολεοδομική και οικοδομική νομοθεσία πριν χορηγηθεί η άδεια διαμονής. Συνεπώς, οι επενδυτές θα πρέπει να πραγματοποιήσουν εκτενή νομική και τεχνική δέουσα επιμέλεια για να επαληθεύσουν τις άδειες δόμησης, τις οικοδομικές άδειες, τις πιστοποιήσεις μηχανικών, τις κτηματολογικές εγγραφές και τη συμμόρφωση με τις σχετικές διατάξεις του ελληνικού πολεοδομικού νόμου πριν ολοκληρώσουν τη συναλλαγή.
Η δεύτερη κατηγορία που διατηρεί το όριο επένδυσης των €250,000 αφορά επενδύσεις σε καταχωρημένα κτίρια ή κτίρια που έχουν επίσημα χαρακτηριστεί προς διατήρηση λόγω της ιστορικής, αρχιτεκτονικής ή πολιτιστικής τους σημασίας. Μέσω αυτής της κατηγορίας, ο νομοθέτης επιδιώκει να προωθήσει τις ιδιωτικές επενδύσεις στην αποκατάσταση και διατήρηση της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς της Ελλάδας, ενώ διευκολύνει την παραγωγική επαναχρησιμοποίηση ακινήτων που διαφορετικά θα παρέμεναν εγκαταλελειμμένα ή θα υπέφεραν από φθορά. Τέτοιες επενδύσεις συνοδεύονται συχνά από επιπλέον κανονιστικές υποχρεώσεις που προκύπτουν από τη νομοθεσία που διέπει την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς, το πολεοδομικό δίκαιο και τις απαιτήσεις συντήρησης. Ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, οι επενδυτές ενδέχεται να απαιτείται να αποκτήσουν εγκρίσεις από το Υπουργείο Πολιτισμού, τις αρχαιολογικές αρχές, τις δημοτικές αρχές σχεδιασμού και άλλα αρμόδια δημόσια σώματα πριν μπορέσουν να ξεκινήσουν νόμιμα οι εργασίες αποκατάστασης. Συνεπώς, οι επενδύσεις που αφορούν κτίρια που είναι διατηρητέα γενικά απαιτούν σημαντικά πιο εκτενή νομικό και τεχνικό σχεδιασμό σε σύγκριση με τις συμβατικές κατοικιακές αγορές.
Εκτός από τις άμεσες αγορές ακινήτων, το Άρθρο 100 συνεχίζει να αναγνωρίζει ορισμένες μακροχρόνιες συμφωνίες τουριστικής διαμονής ως επιλέξιμες επενδύσεις. Αυτά περιλαμβάνουν συγκεκριμένες μορφές συμβολαίων ξενοδοχειακής διαμονής και συμφωνιών χρόνου χρήσης που πληρούν τις νομικές προϋποθέσεις που ορίζονται από τον Ελληνικό Κώδικα Μετανάστευσης. Αν και αυτές οι επενδυτικές δομές είναι σημαντικά λιγότερο συχνές από την άμεση ιδιοκτησία ακινήτων, παραμένουν νομικά διαθέσιμες υπό την προϋπόθεση ότι οι συμβατικές ρυθμίσεις συμμορφώνονται πλήρως με τις νομοθετικές απαιτήσεις που διέπουν τη διάρκεια, την αξία και τη νομική μορφή. Οι επενδυτές που εξετάζουν αυτές τις εναλλακτικές θα πρέπει να διασφαλίσουν ότι η συμβατική τεκμηρίωση έχει ελεγχθεί προσεκτικά για τη συμμόρφωση με τις νομικές απαιτήσεις και όχι μόνο για την εμπορική περιγραφή της συναλλαγής.
Μια εξίσου σημαντική μεταρρύθμιση που εισήγαγε ο Νόμος 5100/2024 αφορά τους περιορισμούς που επιβάλλονται στη μεταγενέστερη χρήση των επιλέξιμων επενδυτικών ακινήτων. Σε μια προσπάθεια να διατηρηθεί η διαθεσιμότητα κατοικιών και να αποτραπεί η κατάχρηση του προγράμματος, ο νομοθέτης εισήγαγε περιορισμούς στην εμπορική εκμετάλλευση, προστατεύοντας τα εμπορικά συμφέροντα του επενδυτή.
Πρωτογενείς Νομικές Πηγές
Νόμος 5038/2023 (ΦΕΚ Α’ 81/01.04.2023) – Κώδικας Μετανάστευσης Ελλάδας, Άρθρο 100.
Νόμος 5100/2024 (ΦΕΚ Α’ 49/05.04.2024) – Άρθρο 64 τροποποιεί το Άρθρο 100 του Νόμου 5038/2023.
Κοινή Υπουργική Απόφαση 214926/2025 (ΦΕΚ Β’ 6014/2025) – Υποστηρικτική τεκμηρίωση και εφαρμογή αδειών διαμονής επενδυτών.
Εγκύκλιος αριθ. 9/2024 του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου – Διοικητική καθοδήγηση για την εφαρμογή του Άρθρου 100 μετά τις τροποποιήσεις που εισήχθησαν από τον Νόμο 5100/2024.
Επίσημες Πηγές:
· Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου: https://migration.gov.gr
· Εθνικό Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών (MITOS): https://en.mitos.gov.gr
Επιλέξιμοι Υποψήφιοι
Η Χρυσή Βίζα της Ελλάδας είναι διαθέσιμη αποκλειστικά σε υπηκόους τρίτων χωρών, δηλαδή άτομα που δεν είναι πολίτες κράτους μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης, του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου (ΕΟΧ) ή της Ελβετικής Συνομοσπονδίας. Η νομική βάση για την επιλεξιμότητα καθορίζεται από το Άρθρο 100 του Νόμου 5038/2023 (Ελληνικός Κώδικας Μετανάστευσης), όπως τροποποιήθηκε από τον Νόμο 5100/2024, ο οποίος προβλέπει ότι μπορεί να χορηγηθεί άδεια διαμονής μόνιμου επενδυτή σε υπήκοο τρίτης χώρας που πραγματοποιεί και διατηρεί επιλέξιμη επένδυση σύμφωνα με τις νομικές απαιτήσεις. Το πρόγραμμα έχει επομένως σκοπό να διευκολύνει τη διαμονή μέσω επένδυσης για πολίτες τρίτων χωρών, διασφαλίζοντας παράλληλα τη συμμόρφωση με τους ευρύτερους στόχους μετανάστευσης και δημόσιας πολιτικής της Ελλάδας.
Σε αντίθεση με ορισμένα προγράμματα επενδυτικής μετανάστευσης σε άλλες δικαιοδοσίες, η Χρυσή Βίζα της Ελλάδας δεν επιβάλλει περιορισμούς βάσει εθνικότητας, εφόσον ο αιτών είναι νομίμως επιλέξιμος να εισέλθει στην Ελλάδα και πληροί τις νόμιμες προϋποθέσεις που διέπουν την χορήγηση άδειας διαμονής. Ωστόσο, κάθε αίτηση παραμένει υπόκειται στις γενικές διατάξεις του ελληνικού μεταναστευτικού νόμου που αφορούν τη δημόσια τάξη, τη δημόσια ασφάλεια και τη δημόσια υγεία. Σύμφωνα με αυτό, οι αρμόδιες αρχές διατηρούν την εξουσία να απορρίψουν μια αίτηση όταν ο αιτών θεωρείται ότι αποτελεί απειλή για την εθνική ασφάλεια, τη δημόσια τάξη ή τις διεθνείς σχέσεις, ή όταν υπάρχουν άλλες νόμιμες βάσεις για απόρριψη σύμφωνα με τον Ελληνικό Κώδικα Μετανάστευσης.
Ένα διακριτικό χαρακτηριστικό του προγράμματος Golden Visa της Ελλάδας είναι ότι η άδεια διαμονής μπορεί να επεκταθεί σε ορισμένα μέλη της οικογένειας του επενδυτή. Το νομοθετικό πλαίσιο αναγνωρίζει ότι η επενδυτική μετανάστευση συχνά περιλαμβάνει οικογενειακή μετεγκατάσταση και επομένως επιτρέπει στους επιλέξιμους συγγενείς να αποκτούν άδειες διαμονής συνδεδεμένες με τον κύριο επενδυτή, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.
Ο σύζυγος του επενδυτή έχει δικαίωμα να υποβάλει αίτηση ως μέλος της οικογένειας στο πλαίσιο της επένδυσης του κύριου αιτούντος. Το ίδιο ισχύει και για τον σύντροφο με τον οποίο ο επενδυτής έχει συνάψει σύμφωνο συμβίωσης αναγνωρισμένο σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο ή αλλιώς αποδεκτό σύμφωνα με τους εφαρμοστέους κανόνες του ιδιωτικού διεθνούς δικαίου. Σε κάθε περίπτωση, οι αρμόδιες αρχές μπορεί να απαιτήσουν αποδεικτικά έγγραφα που να αποδεικνύουν τη νομική εγκυρότητα της σχέσης, μαζί με επίσημα μεταφρασμένα και, όπου είναι απαραίτητο, επικυρωμένα ή νομιμοποιημένα έγγραφα πολιτικής κατάστασης.
Η νομοθεσία επιτρέπει επίσης την ένταξη των άγαμων παιδιών του επενδυτή κάτω των είκοσι ενός ετών. Το δικαίωμα διαμονής που χορηγείται στα εξαρτώμενα παιδιά συνδέεται με τη συνεχιζόμενη ισχύ της άδειας διαμονής του κύριου επενδυτή και παραμένει υπόκεινται στα όρια ηλικίας και τις προϋποθέσεις εξάρτησης που καθορίζονται από τον Ελληνικό Μεταναστευτικό Κώδικα. Μόλις φτάσουν το νόμιμο όριο ηλικίας, τα παιδιά μπορούν, υπό τις προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος, να γίνουν επιλέξιμα για να αποκτήσουν ανεξάρτητη άδεια διαμονής σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις του Μεταναστευτικού Κώδικα, επιτρέποντας έτσι τη συνέχιση της νόμιμης διαμονής στην Ελλάδα χωρίς να απαιτείται νέα επιλέξιμη επένδυση.
Ένα από τα χαρακτηριστικά του ελληνικού προγράμματος είναι η δυνατότητα συμπερίληψης ορισμένων προγόνων στην οικογενειακή αίτηση. Οι γονείς τόσο του κύριου επενδυτή όσο και του συζύγου ή του συντρόφου του επενδυτή μπορεί επίσης να δικαιούνται άδειες διαμονής σύμφωνα με το Άρθρο 100, εφόσον πληρούνται οι νομικές προϋποθέσεις. Αυτή η ευρύτερη ορισμός των επιλέξιμων μελών της οικογένειας διακρίνει τη Χρυσή Βίζα της Ελλάδας από πολλά συγκρίσιμα προγράμματα διαμονής μέσω επένδυσης στην Ευρώπη, όπου η επιλεξιμότητα συχνά περιορίζεται στους συζύγους και τα εξαρτώμενα παιδιά. Για τις διεθνώς κινητές οικογένειες που επιδιώκουν μακροπρόθεσμο σχεδιασμό διαμονής σε πολλές γενιές, αυτό το χαρακτηριστικό συχνά αντιπροσωπεύει ένα σημαντικό πρακτικό πλεονέκτημα.
Αν και τα μέλη της οικογένειας αντλούν τα δικαιώματα διαμονής τους από τον κύριο επενδυτή, κάθε αιτών πρέπει παρ’ όλα αυτά να πληροί τις γενικές προϋποθέσεις επιλεξιμότητας που ισχύουν σύμφωνα με την ελληνική μεταναστευτική νομοθεσία. Τα μεμονωμένα μέλη της οικογένειας μπορεί επομένως να αρνηθούν άδειες διαμονής όπου υπάρχουν ανεξάρτητοι λόγοι άρνησης, συμπεριλαμβανομένων λόγων που σχετίζονται με τη δημόσια τάξη ή την ασφάλεια. Επιπλέον, όλοι οι αιτούντες υποχρεούνται να υποβάλουν την υποστηρικτική τεκμηρίωση που προβλέπεται από την εφαρμοστέα νομοθεσία, συμπεριλαμβανομένων έγκυρων ταξιδιωτικών εγγράφων, αποδεικτικών οικογενειακής σχέσης, ασφάλισης υγείας όπου απαιτείται, βιομετρικών δεδομένων και οποιασδήποτε επιπλέον τεκμηρίωσης που ζητείται από τις αρμόδιες αρχές μετανάστευσης.
Είναι σημαντικό να διακρίνουμε την επιλεξιμότητα για άδεια διαμονής από το δικαίωμα στην ελληνική υπηκοότητα. Η ένταξη των μελών της οικογένειας στο πρόγραμμα Golden Visa δεν παρέχει ελληνική υπηκοότητα, ούτε δημιουργεί αυτόματη οδό προς την πολιτογράφηση. Οποιαδήποτε μελλοντική αίτηση για πολιτογράφηση παραμένει υπόκειται στο ξεχωριστό νομικό πλαίσιο που διέπει την απόκτηση της ελληνικής ιθαγένειας, συμπεριλαμβανομένων των νομικών απαιτήσεων που σχετίζονται με τη νόμιμη διαμονή, την ένταξη, την γλωσσική επάρκεια και την άσκηση διοικητικής διακριτικής ευχέρειας από τις αρμόδιες αρχές.
Οι υποψήφιοι αιτούντες θα πρέπει επίσης να αναγνωρίσουν ότι η επιλεξιμότητα σύμφωνα με το Άρθρο 100 επεκτείνεται πέρα από την ολοκλήρωση της επιλέξιμης επένδυσης. Η άδεια διαμονής παραμένει υπό την προϋπόθεση της συνεχούς διατήρησης της επιλέξιμης επένδυσης καθ’ όλη τη διάρκεια ισχύος της άδειας. Η διάθεση της επένδυσης, η μη συμμόρφωση με τις νόμιμες προϋποθέσεις ή η παράβαση των νομικών υποχρεώσεων που διέπουν την αντίστοιχη κατηγορία επένδυσης μπορεί να επηρεάσει τόσο τον κύριο επενδυτή όσο και όλα τα μέλη της οικογένειας των οποίων τα δικαιώματα διαμονής εξαρτώνται από αυτή την επένδυση. Για αυτόν τον λόγο, η επιλεξιμότητα θα πρέπει να θεωρείται όχι ως ένα μεμονωμένο γεγονός που συμβαίνει κατά την υποβολή της αίτησης, αλλά ως μια συνεχιζόμενη νομική κατάσταση που απαιτεί συνεχή συμμόρφωση με τις απαιτήσεις του Ελληνικού Μεταναστευτικού Κώδικα.
Διαδικασία Αίτησης
Η διαδικασία για την απόκτηση της Χρυσής Βίζας Ελλάδας διέπεται κυρίως από το Άρθρο 100 του Νόμου 5038/2023 (Ελληνικός Κώδικας Μετανάστευσης), όπως τροποποιήθηκε από τον Νόμο 5100/2024, μαζί με τις εκτελεστικές διατάξεις που υιοθετήθηκαν από το Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου. Αν και το πρόγραμμα προωθείται συχνά ως ένα απλό σχέδιο διαμονής μέσω επένδυσης, η διαδικασία αίτησης είναι, στην πραγματικότητα, μια τυπική διοικητική διαδικασία που απαιτεί αυστηρή συμμόρφωση με τη νομοθεσία περί μετανάστευσης, ακινήτων, τραπεζικών και κατά της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας. Η επιτυχής ολοκλήρωση της επιλέξιμης επένδυσης αντιπροσωπεύει μόνο ένα στάδιο της διαδικασίας. Ο αιτών πρέπει επίσης να πληροί τις απαιτήσεις τεκμηρίωσης, διαδικασίας και κανονισμών που ορίζονται από τις αρμόδιες αρχές πριν μπορέσει να χορηγηθεί άδεια μόνιμης διαμονής επενδυτή.
Η διαδικασία συνήθως αρχίζει με την ταυτοποίηση και νομική ανασκόπηση της προτεινόμενης επένδυσης. Πριν αναληφθεί οποιαδήποτε συμβατική δέσμευση, θα πρέπει να διεξαχθεί εκτενής νομικός έλεγχος για να επαληθευτεί η ιδιοκτησία, ο τίτλος, η κτηματολογική εγγραφή, η συμμόρφωση με τον σχεδιασμό, οι υπάρχουσες επιβαρύνσεις, οι φορολογικές υποχρεώσεις και η επιλεξιμότητα του ακινήτου σύμφωνα με το Άρθρο 100. Δεδομένου ότι οι τροποποιήσεις που εισήχθησαν με τον Νόμο 5100/2024 δημιούργησαν πολλές κατηγορίες επενδύσεων με διαφορετικές νομικές απαιτήσεις, είναι απαραίτητο να επιβεβαιωθεί ότι η προτεινόμενη συναλλαγή πληροί τις νομικές προϋποθέσεις που ισχύουν για την αντίστοιχη διαδρομή επένδυσης πριν ολοκληρωθεί η απόκτηση.
Μόλις επιλεγεί η επένδυση, ο επενδυτής πρέπει να ολοκληρώσει τη συναλλαγή σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο. Στην περίπτωση των αποκτήσεων ακινήτων, αυτό περιλαμβάνει την εκτέλεση ενός συμβολαίου μεταβίβασης, την καταχώριση της μεταβίβασης στο αρμόδιο Κτηματολόγιο ή Κτηματολόγιο Ελλάδας και την εξόφληση της τιμής αγοράς μέσω του ελληνικού τραπεζικού συστήματος. Η συμμόρφωση με την ισχύουσα νομοθεσία κατά της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς οι αρχές απαιτούν αποδείξεις που να δείχνουν τόσο τη νόμιμη προέλευση των επενδυτικών κεφαλαίων όσο και τον τρόπο με τον οποίο έχει ολοκληρωθεί η πληρωμή. Σε πολλές περιπτώσεις, η υποστηρικτική τεκμηρίωση που εκδίδεται από τον συμβολαιογράφο και το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα αποτελεί ουσιαστικό μέρος της αίτησης για άδεια διαμονής.
Οι αιτήσεις για άδειες διαμονής επενδυτών υποβάλλονται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας e-Υπηρεσιών του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου. Η αίτηση πρέπει να συνοδεύεται από όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά που προβλέπονται από τον Ελληνικό Κώδικα Μετανάστευσης και το σχετικό εκτελεστικό νομοθετικό πλαίσιο, συμπεριλαμβανομένων των δικαιολογητικών που καθορίζονται στην Κοινή Υπουργική Απόφαση 214926/2025. Ανάλογα με την κατηγορία της επένδυσης, η απαιτούμενη τεκμηρίωση μπορεί να περιλαμβάνει το συμβολαιογραφικό έγγραφο αγοράς, πιστοποιητικά που αποδεικνύουν την καταχώριση της ιδιοκτησίας, αποδεικτικά πληρωμής, κτηματολογικά έγγραφα, ασφαλιστικά έγγραφα, αντίγραφα διαβατηρίων, βιομετρικές πληροφορίες και αποδείξεις που να δείχνουν τη συμμόρφωση με τις συγκεκριμένες νομικές προϋποθέσεις που ισχύουν για την επένδυση. Οι ελλιπείς αιτήσεις συχνά οδηγούν σε αιτήματα για συμπληρωματικά έγγραφα και μπορεί να καθυστερήσουν σημαντικά τη διαδικασία εξέτασης.
Η ελληνική νομοθεσία παρέχει επίσης σημαντική διαδικαστική ευελιξία για τους επενδυτές από το εξωτερικό. Ένας υπήκοος τρίτης χώρας που πληροί τις προϋποθέσεις των Άρθρων 96 έως 100 του Νόμου 5038/2023 μπορεί να εξουσιοδοτήσει έναν νομικό εκπρόσωπο να υποβάλει την αίτηση άδειας διαμονής εκ μέρους του μέσω μιας κανονικά εκτελεσμένης εξουσιοδότησης. Τέτοια πληρεξουσιότητα μπορεί να εκδοθεί ενώπιον ελληνικής προξενικής αρχής ή ενώπιον αρμόδιας ξένης αρχής ή συμβολαιογράφου στο εξωτερικό, εφόσον φέρει την απαιτούμενη Αποσφράγιση σύμφωνα με τη Σύμβαση της Χάγης ή την κατάλληλη προξενική επικύρωση όπου είναι εφαρμοστέο. Αυτό επιτρέπει την ολοκλήρωση πολλών νομικών και διοικητικών εργασιών χωρίς να απαιτείται η συνεχής φυσική παρουσία του επενδυτή στην Ελλάδα.
Μετά την υποβολή, η αρμόδια αρχή μετανάστευσης αναλαμβάνει την εξέταση τόσο της αίτησης όσο και των υποστηρικτικών εγγράφων. Οι αρχές επαληθεύουν τη συμμόρφωση με τις νόμιμες απαιτήσεις επένδυσης, επιβεβαιώνουν την αυθεντικότητα και την πληρότητα των υποβληθέντων εγγράφων και αξιολογούν αν υπάρχουν λόγοι απόρριψης σύμφωνα με τον Ελληνικό Κώδικα Μετανάστευσης. Όταν εντοπίζονται ελλείψεις, ο αιτών μπορεί να κληθεί να υποβάλει συμπληρωματικά έγγραφα πριν εκδοθεί η τελική διοικητική απόφαση. Η ακρίβεια και η πληρότητα της αρχικής υποβολής παίζουν επομένως σημαντικό ρόλο στον καθορισμό της συνολικής διάρκειας της διαδικασίας.
Κάθε αιτών υποχρεούται να παρέχει βιομετρικά δεδομένα, συμπεριλαμβανομένων των δακτυλικών αποτυπωμάτων, πριν εκδοθεί η άδεια διαμονής. Η παρουσία για την καταχώρηση βιομετρικών δεδομένων αποτελεί το κύριο στάδιο της διαδικασίας που απαιτεί τη φυσική παρουσία του επενδυτή στην Ελλάδα, εκτός αν εξαιρείται από συγκεκριμένες νομικές διατάξεις. Μετά την επιτυχή ολοκλήρωση της βιομετρικής διαδικασίας και την εξέταση της αίτησης, η αρμόδια αρχή εκδίδει την άδεια μόνιμης διαμονής επενδυτή με τη μορφή βιομετρικής κάρτας διαμονής ισχύος πέντε ετών.
Κατά τη διάρκεια της εξέτασης της αίτησης, οι αρχές εκδίδουν Πιστοποιητικό Υποβολής, επιβεβαιώνοντας ότι η αίτηση έχει υποβληθεί έγκυρα. Αυτό το πιστοποιητικό χρησιμεύει ως απόδειξη της νόμιμης κατάστασης του αιτούντος ενώ η αίτηση παραμένει εκκρεμής και επιτρέπει στον αιτούντα να βασίζεται στα διαδικαστικά δικαιώματα που παρέχονται σύμφωνα με τον Ελληνικό Κώδικα Μετανάστευσης μέχρι να εκδοθεί μια τελική διοικητική απόφαση.
Αν και το Εθνικό Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών υποδεικνύει ότι η διοικητική διαδικασία ολοκληρώνεται συνήθως εντός περίπου 50 έως 60 ημερών, αυτή η περίοδος αντιπροσωπεύει το νόμιμο διοικητικό χρονικό πλαίσιο μετά την υποβολή μιας πλήρους αίτησης. Στην πράξη, η συνολική διάρκεια της διαδικασίας εξαρτάται από πολλούς παράγοντες, συμπεριλαμβανομένης της ολοκλήρωσης της επένδυσης, της προετοιμασίας της τεκμηρίωσης, του προγραμματισμού των βιομετρικών ραντεβού και του φόρτου εργασίας των αρμόδιων αρχών μετανάστευσης. Συνεπώς, οι επενδυτές θα πρέπει να προσεγγίζουν τις δημοσιευμένες χρονοδιαγραμμένες με προσοχή και να διασφαλίζουν ότι παρέχεται επαρκής χρόνος τόσο για τη νομική συναλλαγή όσο και για την επακόλουθη διοικητική διαδικασία.
Από πρακτική άποψη, η επιτυχία μιας αίτησης για Χρυσή Βίζα εξαρτάται όχι μόνο από την ικανοποίηση του νομικού ορίου επένδυσης αλλά και από την ποιότητα της νομικής προετοιμασίας που προηγείται της υποβολής. Σφάλματα στη μεταφορά κεφαλαίων, ελλείψεις στη τεκμηρίωση τίτλων, ασυνέπειες στα έγγραφα πολιτικής κατάστασης, ακαταλληλότητες παραμένουν μεταξύ των πιο συνηθισμένων αιτίων καθυστέρησης. Για αυτόν τον λόγο, η διαδικασία αίτησης θα πρέπει να θεωρείται ως μια ολοκληρωμένη νομική συναλλαγή που απαιτεί στενή συνεργασία μεταξύ των συμβούλων μετανάστευσης, των συμβολαιογράφων, των φορολογικών συμβούλων, των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων και των τεχνικών επαγγελματιών από τα πρώτα στάδια της επένδυσης.
Ανανέωση και Συντήρηση της Χρυσής Βίζας Ελλάδας
Ένα από τα κύρια πλεονεκτήματα του προγράμματος Golden Visa της Ελλάδας είναι ότι η άδεια διαμονής του επενδυτή ανανεώνεται επ’ αόριστον, υπό την προϋπόθεση ότι οι νόμιμες προϋποθέσεις συνεχίζουν να πληρούνται. Σε αντίθεση με πολλές άδειες διαμονής που χορηγούνται βάσει του ελληνικού μεταναστευτικού νόμου, η άδεια διαμονής επενδυτή δεν υπόκειται σε μέγιστα χρονικά διαστήματα ανανέωσης ή σε προοδευτικά στάδια διαμονής. Αντίθετα, το Άρθρο 100 του Νόμου 5038/2023 προβλέπει ότι η άδεια χορηγείται για αρχική περίοδο πέντε ετών και μπορεί στη συνέχεια να ανανεώνεται για διαδοχικές πενταετείς περιόδους, υπό την προϋπόθεση ότι η επιλέξιμη επένδυση διατηρείται και οι νομικές απαιτήσεις συνεχίζουν να πληρούνται.
Η διαδικασία ανανέωσης δεν είναι αυτόματη. Πριν από την λήξη της ισχύουσας άδειας διαμονής, ο κάτοχος της άδειας πρέπει να υποβάλει αίτηση ανανέωσης μέσω των διαδικασιών που έχουν καθοριστεί από το Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου, συνοδευόμενη από την απαιτούμενη τεκμηρίωση σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία. Οι αρμόδιες αρχές εξετάζουν εάν οι νόμιμες προϋποθέσεις εξακολουθούν να ισχύουν κατά τη στιγμή της ανανέωσης και εάν έχουν προκύψει οποιεσδήποτε περιστάσεις που θα δικαιολογούσαν την άρνηση ή την ανάκληση της άδειας διαμονής σύμφωνα με τον Ελληνικό Κώδικα Μετανάστευσης.
Η πιο θεμελιώδης προϋπόθεση για την ανανέωση είναι η συνεχιζόμενη ύπαρξη της επιλέξιμης επένδυσης. Όταν η άδεια διαμονής χορηγήθηκε με βάση την ιδιοκτησία ακινήτου, ο επενδυτής πρέπει να συνεχίσει να κατέχει το επιλέξιμο ακίνητο με τον τρόπο που προβλέπεται από το Άρθρο 100. Εάν η επένδυση αφορούσε άλλη επιλέξιμη κατηγορία, όπως ένα έργο αποκατάστασης διατηρητέου κτηρίου ή μια μετατροπή εμπορικού ακινήτου σε κατοικία, ο επενδυτής πρέπει να συνεχίσει να πληροί τις νομικές προϋποθέσεις που ισχύουν για αυτή την επένδυση. Οι αρχές ενδιαφέρονται, επομένως, όχι μόνο για το αν η αρχική επένδυση ολοκληρώθηκε νόμιμα, αλλά και για το αν διατηρήθηκε καθ’ όλη τη διάρκεια ισχύος της άδειας διαμονής.
Η διάθεση της επιλέξιμης επένδυσης γενικά έχει άμεσες μεταναστευτικές συνέπειες. Ως γενικός κανόνας, όταν ο επενδυτής μεταβιβάζει την ιδιοκτησία του επιλέξιμου ακινήτου κατά τη διάρκεια της ισχύος της άδειας διαμονής χωρίς ταυτόχρονα να διατηρεί άλλη επιλέξιμη επένδυση σύμφωνα με το Άρθρο 100, η νομική βάση βάσει της οποίας χορηγήθηκε η άδεια διαμονής παύει να υφίσταται. Υπό αυτές τις συνθήκες, η αρμόδια αρχή μπορεί να ανακαλέσει τόσο την άδεια διαμονής του επενδυτή όσο και τις συνδεδεμένες άδειες διαμονής που χορηγήθηκαν σε επιλέξιμα μέλη της οικογένειας. Αντίθετα, όταν ένα επιλέξιμο ακίνητο μεταβιβάζεται σε έναν άλλο επιλέξιμο υπήκοο τρίτης χώρας που πληροί ανεξάρτητα τις νόμιμες προϋποθέσεις, ο αγοραστής μπορεί να υποβάλει ξεχωριστή αίτηση για νέα άδεια διαμονής επενδυτή βάσει αυτής της απόκτησης.
Οι νομοθετικές τροποποιήσεις που εισήχθησαν με τον Νόμο 5100/2024 έχουν ενισχύσει περαιτέρω τη σημασία της συνεχούς συμμόρφωσης καθ’ όλη τη διάρκεια ισχύος της άδειας. Οι επενδυτές πρέπει να συνεχίσουν να τηρούν τις νομικές προϋποθέσεις που ισχύουν για την συγκεκριμένη κατηγορία επένδυσης υπό την οποία χορηγήθηκε η άδεια διαμονής. Για παράδειγμα, όταν το Άρθρο 100 περιορίζει τη χρήση επιλέξιμης ιδιοκτησίας για βραχυπρόθεσμη τουριστική διαμονή ή επιβάλλει όρους σχετικά με την επιτρεπόμενη χρήση μετατραπέντων εμπορικών χώρων, η συμμόρφωση με αυτές τις υποχρεώσεις παραμένει σημαντική όχι μόνο κατά την αρχική αίτηση αλλά και κατά τη διάρκεια των επακόλουθων διαδικασιών ανανέωσης. Η μη συμμόρφωση με αυτές τις συνεχιζόμενες νομικές υποχρεώσεις μπορεί να επηρεάσει το δικαίωμα του επενδυτή να διατηρήσει την άδεια διαμονής.
Σε αντίθεση με πολλές κατηγορίες αδειών διαμονής που εκδίδονται σε όλη την Ευρώπη, η Χρυσή Βίζα της Ελλάδας δεν επιβάλλει γενική υποχρέωση που να απαιτεί από τον επενδυτή να περνά έναν ελάχιστο αριθμό ημερών κάθε χρόνο φυσικά παρών στην Ελλάδα προκειμένου να διατηρήσει την άδεια διαμονής. Η νομοθεσία επικεντρώνεται κυρίως στη διατήρηση της επιλέξιμης επένδυσης παρά στη συνεχή διαμονή εντός της χώρας. Αυτή η χαρακτηριστική πτυχή παραμένει ένα από τα πιο ελκυστικά στοιχεία του προγράμματος για διεθνώς κινητούς επενδυτές που επιθυμούν να διατηρήσουν τα δικαιώματα διαμονής τους στην Ελλάδα ενώ συνεχίζουν να διαμένουν ή να διεξάγουν επιχειρήσεις σε άλλες δικαιοδοσίες. Ωστόσο, οι επενδυτές θα πρέπει να διακρίνουν την απουσία φυσικής παρουσίας ως σημαντική πτυχή της μακροπρόθεσμης συμμόρφωσης με το πρόγραμμα Golden Visa της Ελλάδας.
Δικαιώματα και Οφέλη της Χρυσής Βίζας Ελλάδας
Η Χρυσή Βίζα της Ελλάδας παρέχει στους επιλέξιμους υπηκόους τρίτων χωρών μια μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή (Κατηγορία Β.5) σύμφωνα με το Άρθρο 100 του Νόμου 5038/2023, όπως τροποποιήθηκε από τον Νόμο 5100/2024. Ενώ το πρόγραμμα θεωρείται ευρέως ως ένα από τα πιο ελκυστικά προγράμματα διαμονής μέσω επένδυσης στην Ευρώπη, είναι σημαντικό να κατανοηθεί ότι τα δικαιώματα που παρέχονται από την άδεια διαμονής καθορίζονται αποκλειστικά από τον Ελληνικό Κώδικα Μετανάστευσης και τις εφαρμοστέες διατάξεις του δικαίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Η άδεια παρέχει σημαντικά δικαιώματα διαμονής και κινητικότητας, αλλά δεν τοποθετεί τον κάτοχό της στην ίδια νομική θέση με έναν Έλληνα πολίτη ή έναν πολίτη της ΕΕ.
Το κύριο δικαίωμα που παρέχεται από την άδεια διαμονής επενδυτή είναι το δικαίωμα να διαμένει νόμιμα στην Ελλάδα για ανανεώσιμη περίοδο πέντε ετών. Εφόσον η επιλέξιμη επένδυση διατηρείται και οι νομικές προϋποθέσεις συνεχίζουν να πληρούνται, η άδεια μπορεί να ανανεώνεται επ’ αόριστον σε διαδοχικές πενταετείς περιόδους. Σε αντίθεση με πολλές άδειες διαμονής που εκδίδονται για σκοπούς απασχόλησης ή επιχειρηματικής δραστηριότητας, η άδεια διαμονής επενδυτή δεν εξαρτάται από τη συνεχιζόμενη οικονομική δραστηριότητα, την απασχόληση ή τις ελάχιστες απαιτήσεις εισοδήματος μετά την ολοκλήρωση της επιλέξιμης επένδυσης. Η συνεχής διατήρηση της επένδυσης αποτελεί την κύρια νομική προϋπόθεση για την ανανέωση.
Ένα ιδιαίτερα σημαντικό πλεονέκτημα του προγράμματος είναι η απουσία οποιασδήποτε γενικής νομικής υποχρέωσης που να απαιτεί από τον επενδυτή να παραμένει φυσικά παρών στην Ελλάδα για έναν ελάχιστο αριθμό ημερών προκειμένου να διατηρήσει την άδεια διαμονής. Ο ελληνικός νομοθέτης έχει σκόπιμα υιοθετήσει ένα μοντέλο βασισμένο στις επενδύσεις αντί για ένα μοντέλο βασισμένο στη διαμονή. Συνεπώς, οι επενδυτές μπορούν να διατηρούν τις άδειες διαμονής τους ενώ συνεχίζουν να διαμένουν κυρίως εκτός Ελλάδας, υπό την προϋπόθεση ότι η επιλέξιμη επένδυση παραμένει σε ισχύ και οι εφαρμοστέες νομικές απαιτήσεις συνεχίζουν να πληρούνται. Αυτό το χαρακτηριστικό διακρίνει τη Χρυσή Βίζα της Ελλάδας από αρκετά συγκρίσιμα προγράμματα διαμονής μέσω επένδυσης που επιβάλλουν ελάχιστες ετήσιες υποχρεώσεις διαμονής ως προϋπόθεση ανανέωσης.
Η άδεια διαμονής διευκολύνει επίσης τα ταξίδια σε όλη την περιοχή Σένγκεν. Καθώς η Ελλάδα είναι συμμετέχουσα Κράτος Μέλος του Schengen acquis, οι κάτοχοι έγκυρης ελληνικής άδειας διαμονής επενδυτή μπορούν να ταξιδεύουν στις άλλες χώρες του Schengen χωρίς να χρειάζεται να αποκτούν επιπλέον βίζες για σύντομες διαμονές, υπό την προϋπόθεση των ορίων που καθορίζονται από τον Κώδικα Συνόρων Schengen (Κανονισμός (ΕΕ) 2016/399) και τους εφαρμοστέους κανόνες που διέπουν την βραχυπρόθεσμη κίνηση εντός της περιοχής Schengen. Πρέπει, ωστόσο, να τονιστεί ότι η άδεια διαμονής δεν δημιουργεί δικαίωμα μακροχρόνιας διαμονής, απασχόλησης ή εγκατάστασης σε άλλο κράτος μέλος, καθένα από τα οποία παραμένει υπόκειται στη μεταναστευτική νομοθεσία του σχετικού κράτους και στις εφαρμοστέες διατάξεις του δικαίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Ένα άλλο σημαντικό όφελος του προγράμματος είναι η δυνατότητα επέκτασης των δικαιωμάτων διαμονής σε επιλέξιμα μέλη της οικογένειας. Υπόκεινται στους νόμιμους όρους που προβλέπονται από τον Ελληνικό Κώδικα Μετανάστευσης, ο σύζυγος ή ο σύντροφος του κύριου επενδυτή, τα εξαρτώμενα παιδιά και οι γονείς και των δύο συζύγων μπορούν να αποκτήσουν άδειες διαμονής συνδεδεμένες με την κύρια επένδυση. Αυτή η ευρεία προσέγγιση στην επιλεξιμότητα της οικογένειας θεωρείται ευρέως ως ένα από τα διακριτικά χαρακτηριστικά του ελληνικού προγράμματος και το καθιστά ιδιαίτερα ελκυστικό για επενδυτές που αναζητούν μακροπρόθεσμο οικογενειακό σχεδιασμό διαμονής αντί για ατομικές λύσεις μετανάστευσης.
Από εμπορική άποψη, η άδεια διαμονής για επενδυτές επιτρέπει στους αλλοδαπούς να αποκτούν, να κατέχουν και να διαχειρίζονται περιουσιακά στοιχεία στην Ελλάδα σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο. Οι επενδυτές παραμένουν ελεύθεροι να αγοράσουν επιπλέον ακίνητα, να ιδρύσουν εταιρείες, να συμμετάσχουν σε εμπορικές δραστηριότητες και να κάνουν περαιτέρω επενδύσεις, υπό την προϋπόθεση της συμμόρφωσης με το ισχύον ρυθμιστικό, φορολογικό και εταιρικό πλαίσιο. Η άδεια διαμονής παρέχει επομένως μια σταθερή νομική βάση από την οποία οι διεθνείς επενδυτές μπορούν να διαχειρίζονται τα προσωπικά και εμπορικά τους συμφέροντα στην Ελλάδα. Πρέπει, ωστόσο, να αναγνωριστεί ότι η ύπαρξη άδειας διαμονής δεν απαλλάσσει τον κάτοχό της από την υποχρέωση συμμόρφωσης με την ελληνική φορολογική νομοθεσία, τους κανονισμούς κατά της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας, τον πολεοδομικό νόμο ή οποιεσδήποτε άλλες νομικές υποχρεώσεις που προκύπτουν από τις επενδυτικές τους δραστηριότητες.
Ένας από τους πιο συχνά παρεξηγημένους τομείς της Χρυσής Βίζας στην Ελλάδα αφορά τα δικαιώματα απασχόλησης. Το άρθρο 100 ορίζει ρητά ότι η άδεια διαμονής του επενδυτή δεν παρέχει πρόσβαση σε εξαρτημένη εργασία στην Ελλάδα. Συνεπώς, οι κάτοχοι της άδειας δεν μπορούν να αποδεχτούν μισθωτή εργασία αποκλειστικά βάσει της άδειας διαμονής Golden Visa. Αυτός ο περιορισμός αποτελεί ένα από τα καθοριστικά χαρακτηριστικά του προγράμματος και διακρίνει την κατοικία των επενδυτών από τις άδειες διαμονής που εκδίδονται ειδικά για σκοπούς απασχόλησης. Ωστόσο, η νομοθεσία δεν εμποδίζει τους επενδυτές να κατέχουν μετοχές σε εταιρείες, να ενεργούν ως μέτοχοι, να λαμβάνουν μερίσματα ή να υπηρετούν ως διευθυντές ή νομικοί εκπρόσωποι εταιρικών οντοτήτων, υπό την προϋπόθεση ότι συμμορφώνονται με τις σχετικές διατάξεις του ελληνικού εταιρικού, φορολογικού και μεταναστευτικού δικαίου.
Είναι εξίσου σημαντικό να διακρίνουμε τη Χρυσή Βίζα της Ελλάδας από την ελληνική υπηκοότητα.
Η άδεια διαμονής δεν παρέχει πολιτικά δικαιώματα, συμπεριλαμβανομένου του δικαιώματος ψήφου ή υποψηφιότητας για δημόσιο αξίωμα, ούτε παρέχει πρόσβαση στα δικαιώματα ελεύθερης κυκλοφορίας που απολαμβάνουν οι πολίτες της Ευρωπαϊκής Ένωσης σύμφωνα με τις Συνθήκες. Ομοίως, η άδεια διαμονής δεν οδηγεί αυτόματα σε πολιτογράφηση. Οποιαδήποτε μελλοντική αίτηση για ελληνική υπηκοότητα διέπεται από τον Ελληνικό Κώδικα Ιθαγένειας και υπόκειται σε ξεχωριστές νομικές απαιτήσεις, συμπεριλαμβανομένης της νόμιμης διαμονής, της πραγματικής ένταξης στην ελληνική κοινωνία, της γλωσσικής επάρκειας και της επιτυχούς ολοκλήρωσης της εφαρμοστέας διοικητικής διαδικασίας. Η κατοχή Χρυσής Βίζας μπορεί να αποτελεί ένα στοιχείο της νόμιμης ιστορίας διαμονής ενός ατόμου, αλλά δεν δημιουργεί, από μόνη της, δικαίωμα στην ιθαγένεια.
Οι υποψήφιοι επενδυτές θα πρέπει επομένως να θεωρούν το Χρυσό Βίζα της Ελλάδας ως πρόγραμμα διαμονής μέσω επένδυσης και όχι ως σχέδιο πολιτογράφησης μέσω επένδυσης. Τα κύρια νομικά πλεονεκτήματα του προγράμματος βρίσκονται στη σταθερότητα της ανανεώσιμης άδειας διαμονής, στην απουσία απαιτήσεων συνεχούς φυσικής παρουσίας για την ανανέωση, στην δυνατότητα συμπερίληψης επιλέξιμων μελών της οικογένειας και στην ελευθερία ταξιδιών σε όλη την περιοχή Σένγκεν για σύντομες διαμονές. Ταυτόχρονα, οι επενδυτές θα πρέπει να είναι πλήρως ενήμεροι για τους νομικούς περιορισμούς του, ιδιαίτερα όσον αφορά την πρόσβαση σε μισθωτή εργασία και τη διάκριση μεταξύ δικαιωμάτων διαμονής και απόκτησης ελληνικής υπηκοότητας. Μια σαφής κατανόηση τόσο των δικαιωμάτων που παρέχονται όσο και των περιορισμών που επιβάλλονται από το Άρθρο 100 είναι απαραίτητη για τη λήψη ενημερωμένων αποφάσεων σχετικά με επενδύσεις και μετανάστευση.
Φορολογία και Οικονομικές Σκέψεις
Αν και το πρόγραμμα Golden Visa της Ελλάδας είναι θεμελιωδώς ένα πρόγραμμα μετανάστευσης, κάθε επιλέξιμη επένδυση συνοδεύεται από νομικές και φορολογικές συνέπειες που θα πρέπει να αξιολογηθούν πριν ολοκληρωθεί η συναλλαγή. Η απόκτηση, η κατοχή και η διάθεση περιουσιακών στοιχείων στην Ελλάδα διέπονται από την ελληνική φορολογική νομοθεσία ανεξάρτητα από το καθεστώς διαμονής του επενδυτή. Συνεπώς, η απόκτηση άδειας διαμονής σύμφωνα με το Άρθρο 100 του Νόμου 5038/2023 δεν παρέχει καμία φορολογική απαλλαγή ή προνομιακή φορολογική μεταχείριση. Οι επενδυτές θα πρέπει επομένως να διακρίνουν σαφώς τις μεταναστευτικές συνέπειες της επένδυσης και τις φορολογικές υποχρεώσεις που προκύπτουν από την κατοχή περιουσιακών στοιχείων στην Ελλάδα.
Η απόκτηση ακινήτων γενικά προκαλεί Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ), ο οποίος επιβάλλεται επί του παρόντος στο 3% της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, εκτός εάν η συναλλαγή εμπίπτει σε κατηγορία που υπόκειται σε Φόρο Προστιθέμενης Αξίας σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις της ελληνικής φορολογικής νομοθεσίας. Εκτός από τον φόρο μεταβίβασης, οι αγοραστές θα πρέπει να αναμένουν πρόσθετα κόστη απόκτησης, συμπεριλαμβανομένων των συμβολαιογραφικών αμοιβών, των τελών εγγραφής στο Κτηματολόγιο ή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, των νομικών αμοιβών και άλλων εξόδων συναλλαγής. Αυτά τα κόστη θα πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά τον υπολογισμό της συνολικής οικονομικής δέσμευσης που συνδέεται με την επένδυση.
Μετά την απόκτηση, οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα είναι γενικά υπόχρεοι για τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ). Ο ΕΝΦΙΑ είναι ένας ετήσιος φόρος που υπολογίζεται με βάση παράγοντες όπως η τοποθεσία, η επιφάνεια, η ηλικία και η αντικειμενική αξία του ακινήτου. Η υποχρέωση για τον ΕΝΦΙΑ υφίσταται ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο είναι κατειλημμένο, ενοικιασμένο ή διατηρείται αποκλειστικά για επενδυτικούς σκοπούς. Οι επενδυτές θα πρέπει επομένως να λάβουν υπόψη το συνεχιζόμενο ετήσιο φορολογικό βάρος που συνδέεται με την ιδιοκτησία ακινήτων όταν αξιολογούν τις μακροπρόθεσμες οικονομικές επιπτώσεις της επένδυσης.
Όταν το επιλέξιμο ακίνητο παράγει εισόδημα, είτε μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης είτε μέσω άλλης νόμιμης μορφής εκμετάλλευσης, αυτό το εισόδημα μπορεί να υπόκειται σε ελληνικό φόρο εισοδήματος σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Νόμος 4172/2013). Οι επενδυτές θα πρέπει επίσης να σημειώσουν ότι οι νομοθετικές τροποποιήσεις που εισήχθησαν με τον Νόμο 5100/2024 επιβάλλουν περιορισμούς στη χρήση ορισμένων ακινήτων Golden Visa για βραχυπρόθεσμη τουριστική διαμονή. Συνεπώς, οι υποψήφιοι αγοραστές που σκοπεύουν να δημιουργήσουν ενοικιαζόμενο εισόδημα θα πρέπει να διασφαλίσουν ότι η προτεινόμενη χρήση του ακινήτου είναι συμβατή τόσο με το Άρθρο 100 του Ελληνικού Κώδικα Μετανάστευσης όσο και με την ισχύουσα φορολογική νομοθεσία.
Μια συχνή παρανόηση αφορά τη σχέση μεταξύ του Χρυσού Βίζα της Ελλάδας και της φορολογικής κατοικίας. Η χορήγηση άδειας διαμονής δεν καθιστά αυτόματα έναν επενδυτή Έλληνα φορολογικό κάτοικο. Η φορολογική κατοικία καθορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Ελληνικού Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, κυρίως με αναφορά στην συνήθη διαμονή του ατόμου, το κέντρο ζωτικών συμφερόντων και τη φυσική παρουσία στην Ελλάδα. Γενικά, ένα άτομο που περνά περισσότερες από 183 ημέρες στην Ελλάδα κατά τη διάρκεια ενός φορολογικού έτους μπορεί να γίνει φορολογικός κάτοικος, αν και οι νομικοί κανόνες απαιτούν μια ευρύτερη πραγματική αξιολόγηση σε κάθε περίπτωση. Σύμφωνα με αυτό, πολλοί κάτοχοι Χρυσής Βίζας παραμένουν φορολογικοί κάτοικοι της χώρας διαμονής τους ενώ διατηρούν νόμιμα δικαιώματα διαμονής στην Ελλάδα.
Οι διεθνείς επενδυτές θα πρέπει επίσης να λάβουν υπόψη τον αντίκτυπο του εκτεταμένου δικτύου Συμφωνιών Αποφυγής Διπλής Φορολογίας (ΣΑΔΦ) που έχει συνάψει η Ελλάδα. Αυτές οι συνθήκες έχουν σκοπό να αποτρέψουν τη διπλή φορολόγηση του εισοδήματος και του κεφαλαίου και να κατανεμηθούν τα φορολογικά δικαιώματα μεταξύ της Ελλάδας και της χώρας φορολογικής κατοικίας του επενδυτή. Η διαθεσιμότητα της ανακούφισης από τις συνθήκες εξαρτάται από τη συγκεκριμένη συμφωνία που ισχύει και τις ατομικές συνθήκες του επενδυτή. Ειδική φορολογική συμβουλή θα πρέπει επομένως να ζητείται όταν τα περιουσιακά στοιχεία ή το εισόδημα βρίσκονται σε πολλές δικαιοδοσίες.
Για άτομα με υψηλή καθαρή αξία που σκέφτονται τη μετεγκατάσταση, η Ελλάδα προσφέρει επίσης το Εναλλακτικό Φορολογικό Καθεστώς για Ξένους Φορολογικούς Κατοίκους (Καθεστώς Μη-Διαμονής) σύμφωνα με το Άρθρο 5Α του Νόμου 4172/2013, υπόκεινται σε ξεχωριστές προϋποθέσεις επιλεξιμότητας. Αν και αυτό το καθεστώς λειτουργεί ανεξάρτητα από το πρόγραμμα Χρυσής Βίζας, ορισμένοι επενδυτές μπορεί να το βρουν ευνοϊκό όταν σκοπεύουν να μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα. Το καθεστώς προβλέπει, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, την καταβολή ενός σταθερού ετήσιου φόρου επί των εισοδημάτων από ξένες πηγές και έχει γίνει σημαντική παράμετρος για τα διεθνώς κινητά άτομα που εγκαθίστανται μακροπρόθεσμα στην Ελλάδα.
Από πρακτική άποψη, οι επενδυτές θα πρέπει να προγραμματίσουν τη φορολογία πριν ολοκληρώσουν την επιλέξιμη επένδυση, αντί να το κάνουν μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής. Η πρώιμη εξέταση του κόστους απόκτησης, της ετήσιας φορολογίας, των χρηματοδοτικών ρυθμίσεων, του σχεδιασμού κληρονομιάς και της διεθνούς φορολογικής έκθεσης συχνά παράγει πιο αποδοτικές επενδυτικές δομές ενώ μειώνει τον κίνδυνο απρόβλεπτων φορολογικών υποχρεώσεων. Δεδομένης της αλληλεπίδρασης μεταξύ του μεταναστευτικού δικαίου, της φορολογικής νομοθεσίας και των διεθνών φορολογικών αρχών, η συντονισμένη νομική και φορολογική συμβουλή παραμένει απαραίτητη καθ’ όλη τη διάρκεια της διαδικασίας επένδυσης.
Πρωτογενείς Νομικές Πηγές
Νόμος 4172/2013 (Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος).
Νόμος 4223/2013 – Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ).
Νόμος 1587/1950, όπως τροποποιήθηκε – Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων.
Νόμος 5038/2023 (Ελληνικός Κώδικας Μετανάστευσης) – Άρθρο 100.
Νόμος 5100/2024 – Τροποποιήσεις στο Άρθρο 100.
Βάσεις για Άρνηση, Ανάκληση και Ακύρωση
Αν και η Χρυσή Βίζα της Ελλάδας είναι ένα από τα πιο προσιτά προγράμματα διαμονής μέσω επένδυσης εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης, η χορήγηση μόνιμης άδειας διαμονής για επενδυτές δεν είναι αυτόματη. Οι αρμόδιες αρχές διατηρούν την εξουσία να απορρίψουν μια αίτηση όταν δεν πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις που προβλέπονται από τον Ελληνικό Κώδικα Μετανάστευσης ή όταν ισχύει ένας από τους λόγους απόρριψης που ορίζονται από το νόμο. Το βάρος της απόδειξης συμμόρφωσης βαρύνει τον αιτούντα, ο οποίος πρέπει να αποδείξει τόσο την ύπαρξη επιλέξιμης επένδυσης όσο και την εκπλήρωση όλων των απαιτήσεων εγγράφων και διαδικαστικών.
Ο πιο συνηθισμένος λόγος απόρριψης είναι η αποτυχία ολοκλήρωσης μιας επιλέξιμης επένδυσης σύμφωνα με το Άρθρο 100 του Νόμου 5038/2023. Αυτό μπορεί να προκύψει όταν η επένδυση δεν πληροί το εφαρμοστέο νομικό όριο, όταν το ακίνητο δεν ανήκει στην αντίστοιχη κατηγορία επένδυσης, όταν τα έγγραφα είναι ελλιπή ή όταν η συναλλαγή δεν έχει ολοκληρωθεί σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο.
Η διοικητική πρακτική δείχνει ότι οι ελλείψεις στην υποστηρικτική τεκμηρίωση παραμένουν μεταξύ των κύριων αιτίων καθυστέρησης και απόρριψης.
Οι αιτήσεις μπορεί επίσης να απορριφθούν για λόγους που σχετίζονται με τη δημόσια τάξη, την εθνική ασφάλεια ή τη δημόσια υγεία, σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις του Ελληνικού Κώδικα Μετανάστευσης. Οι αρμόδιες αρχές διενεργούν τους απαραίτητους διοικητικούς ελέγχους πριν την έκδοση άδειας διαμονής και μπορούν να απορρίψουν μια αίτηση όταν υπάρχουν νόμιμοι λόγοι. Επιπλέον, η υποβολή ψευδών δηλώσεων, πλαστών εγγράφων ή παραπλανητικών πληροφοριών μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα όχι μόνο την απόρριψη της αίτησης αλλά και διοικητικές και ποινικές συνέπειες σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο.
Μετά την χορήγηση της άδειας διαμονής, ο επενδυτής παραμένει υπό συνεχιζόμενη υποχρέωση να διατηρεί την επιλέξιμη επένδυση.
Όταν η επένδυση απορρίπτεται χωρίς αντικατάσταση από άλλη επιλέξιμη επένδυση, η νομική βάση βάσει της οποίας χορηγήθηκε η άδεια διαμονής γενικά παύει να υφίσταται. Υπό αυτές τις συνθήκες, η αρμόδια αρχή μπορεί να ανακαλέσει τόσο την άδεια διαμονής του επενδυτή όσο και τις συνδεδεμένες άδειες που χορηγήθηκαν σε επιλέξιμα μέλη της οικογένειας. Παρόμοιες συνέπειες μπορεί να προκύψουν όταν ο επενδυτής δεν συμμορφώνεται πλέον με τις νομικές προϋποθέσεις που διέπουν την αντίστοιχη κατηγορία επένδυσης, συμπεριλαμβανομένων των περιορισμών που εισάγονται από τον Νόμο 5100/2024 σχετικά με τη χρήση επιλέξιμων ακινήτων.
Οι αιτούντες των οποίων οι αιτήσεις απορρίπτονται δεν στερούνται νομικής προστασίας. Οι διοικητικές αποφάσεις παραμένουν υπόκεινται στα ένδικα μέσα που προβλέπονται από το ελληνικό διοικητικό δίκαιο, συμπεριλαμβανομένης της διοικητικής αναθεώρησης και της δικαστικής προσφυγής ενώπιον των αρμόδιων διοικητικών δικαστηρίων, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις για τέτοιες διαδικασίες.
Χρυσή Βίζα Ελλάδας, Μόνιμη Διαμονή και Ελληνική Ιθαγένεια: Διαχωρίζοντας Τρεις Ξεχωριστές Νομικές Καταστάσεις
Οι έννοιες της διαμονής, της μόνιμης διαμονής και της ιθαγένειας χρησιμοποιούνται συχνά εναλλάξ σε εμπορικές δημοσιεύσεις, ωστόσο σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο αντιπροσωπεύουν διακριτές νομικές καταστάσεις που διέπονται από διαφορετικά νομοθετικά πλαίσια. Μια σωστή κατανόηση αυτών των διακρίσεων είναι απαραίτητη για τους επενδυτές που αξιολογούν τις μακροπρόθεσμες συνέπειες της συμμετοχής στο πρόγραμμα Golden Visa της Ελλάδας.
Η Χρυσή Βίζα της Ελλάδας χορηγεί άδεια μόνιμης διαμονής για επενδυτές. Εξουσιοδοτεί τη νόμιμη διαμονή στην Ελλάδα για ανανεώσιμες πενταετείς περιόδους, υπό την προϋπόθεση ότι η επιλέξιμη επένδυση συνεχίζει να διατηρείται. Η άδεια διευκολύνει επίσης τα βραχυπρόθεσμα ταξίδια εντός της Ζώνης Σένγκεν σύμφωνα με το δίκαιο της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Ωστόσο, δεν παρέχει ελληνική υπηκοότητα, ιθαγένεια της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή την απεριόριστη ελευθερία κίνησης που απολαμβάνουν οι πολίτες της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Ομοίως, η άδεια διαμονής επενδυτή δεν πρέπει να συγχέεται με τη φορολογική κατοικία. Τα δικαιώματα διαμονής σύμφωνα με τη μεταναστευτική νομοθεσία και η φορολογική διαμονή σύμφωνα με τον Ελληνικό Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος καθορίζονται ανεξάρτητα και διέπονται από διαφορετικά νομικά κριτήρια.
Η ελληνική ιθαγένεια ρυθμίζεται κυρίως από τον Κώδικα Ελληνικής Ιθαγένειας (Νόμος 3284/2004, όπως έχει τροποποιηθεί). Η πολιτογράφηση δεν είναι αυτόματη συνέπεια της κατοχής Χρυσής Βίζας. Οι αιτούντες που επιθυμούν την πολιτογράφηση πρέπει να πληρούν ξεχωριστές νομικές απαιτήσεις σχετικά με τη νόμιμη διαμονή, την πραγματική ένταξη στην ελληνική κοινωνία, την επαρκή γνώση της ελληνικής γλώσσας, της ιστορίας και των θεσμών, και να εκπληρώνουν οποιεσδήποτε επιπλέον προϋποθέσεις που ορίζονται από τη νομοθεσία περί ιθαγένειας. Οι αρμόδιες αρχές διατηρούν την ευχέρεια κατά την εξέταση των αιτήσεων πολιτογράφησης, και κάθε αίτηση αξιολογείται ξεχωριστά.
Σύμφωνα με αυτό, η Χρυσή Βίζα της Ελλάδας θα πρέπει να θεωρείται σωστά ως πρόγραμμα διαμονής μέσω επένδυσης και όχι ως σχέδιο πολιτογράφησης μέσω επένδυσης. Ενώ το πρόγραμμα μπορεί να αποτελεί μέρος της μακροχρόνιας ιστορίας διαμονής ενός ατόμου, δεν εγγυάται ούτε επιταχύνει την απόκτηση της ελληνικής υπηκοότητας.
Πρακτικές Νομικές Σκέψεις
Από νομική άποψη, η απόκτηση μιας επιλέξιμης επένδυσης δεν θα πρέπει ποτέ να θεωρείται ως μια καθαρά εμπορική συναλλαγή. Εμπλέκει ταυτόχρονα το δίκαιο της ιδιοκτησίας, το μεταναστευτικό δίκαιο, το φορολογικό δίκαιο, τη νομοθεσία κατά της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας, το δίκαιο του σχεδιασμού και, σε πολλές περιπτώσεις, τον προγραμματισμό κληρονομιάς και διαδοχής. Κατά συνέπεια, η επιτυχία της επένδυσης συχνά εξαρτάται από την ποιότητα της νομικής προετοιμασίας που πραγματοποιείται πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής.
Η ολοκληρωμένη νομική δέουσα επιμέλεια θα πρέπει να επαληθεύσει την ιδιοκτησία, τον τίτλο, τις υποθήκες, τις δουλείες, τις εκκρεμείς δίκες, την κτηματολογική εγγραφή, τη συμμόρφωση με τον σχεδιασμό και τη νομική κατάσταση οποιωνδήποτε κτιρίων που βρίσκονται στο ακίνητο. Ιδιαίτερη προσοχή θα πρέπει να δοθεί σε μη εξουσιοδοτημένες κατασκευές, πολεοδομικές ανωμαλίες και ελλιπείς καταχωρήσεις, όλα τα οποία μπορεί να καθυστερήσουν τόσο την απόκτηση όσο και την επακόλουθη αίτηση για άδεια διαμονής.
Εξίσου σημαντική είναι η συμμόρφωση με το πλαίσιο κατά της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας στην Ελλάδα. Η νόμιμη προέλευση των κεφαλαίων, η τραπεζική τεκμηρίωση και η δομή πληρωμών εξετάζονται προσεκτικά τόσο κατά την απόκτηση ακινήτου όσο και κατά τη διαδικασία χορήγησης άδειας διαμονής. Οι επενδυτές θα πρέπει να διασφαλίσουν ότι όλες οι μεταφορές ολοκληρώνονται μέσω διαφανών τραπεζικών καναλιών και ότι τα υποστηρικτικά χρηματοοικονομικά έγγραφα διατηρούνται καθ’ όλη τη διάρκεια της διαδικασίας αίτησης.
Ο φορολογικός σχεδιασμός θα πρέπει επίσης να αποτελεί μέρος της αρχικής νομικής ανασκόπησης. Η δομή της απόκτησης μπορεί να επηρεάσει τη φορολογία μεταβίβασης, τη ετήσια φορολογία ακινήτων, τον προγραμματισμό κληρονομιάς και την διεθνή φορολογική έκθεση. Οι επενδυτές που προγραμματίζουν να μετακομίσουν στην Ελλάδα θα πρέπει επιπλέον να εξετάσουν αν πληρούν τις προϋποθέσεις του εναλλακτικού φορολογικού καθεστώτος που είναι διαθέσιμο στους επιλέξιμους ξένους φορολογικούς κατοίκους.
Οι νομοθετικές τροποποιήσεις που εισήχθησαν με τον Νόμο 5100/2024 έχουν αυξήσει τη σημασία της λήψης νομικής συμβουλής πριν από την υπογραφή οποιασδήποτε συμφωνίας κράτησης ή προληπτικής σύμβασης. Το εφαρμοστέο όριο επένδυσης, η γεωγραφική τοποθεσία του ακινήτου, οι περιορισμοί που αφορούν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και οι συνεχιζόμενες υποχρεώσεις που συνδέονται με συγκεκριμένες κατηγορίες επενδύσεων πρέπει να ληφθούν υπόψη πριν από την δέσμευση στη συναλλαγή. Η διόρθωση μιας ακατάλληλης επένδυσης μετά την ολοκλήρωση είναι συχνά πιο δαπανηρή και σημαντικά πιο περίπλοκη από την αναγνώριση του προβλήματος από την αρχή.
Για αυτούς τους λόγους, οι επενδυτές θα πρέπει να προσεγγίσουν τη Χρυσή Βίζα της Ελλάδας ως ένα πολυδιάστατο νομικό έργο που απαιτεί συντονισμό μεταξύ μεταναστευτικών δικηγόρων, δικηγόρων ακινήτων, φορολογικών συμβούλων, συμβολαιογράφων, μηχανικών και χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων. Η πρώιμη νομική συμβουλή παραμένει το πιο αποτελεσματικό μέσο για τη μείωση του ρυθμιστικού κινδύνου, διασφαλίζοντας παράλληλα ότι η επένδυση πληροί τόσο το γράμμα όσο και τον σκοπό του Ελληνικού Μεταναστευτικού Κώδικα.
Συμπέρασμα
Η ελληνική Golden Visa παραμένει ένα από τα πλέον καθιερωμένα και ελκυστικά προγράμματα άδειας διαμονής μέσω επένδυσης στην Ευρώπη. Ο συνδυασμός μακροχρόνιας ανανεώσιμης διαμονής, πρόσβασης στον Χώρο Σένγκεν, ευρείας δυνατότητας συμπερίληψης μελών της οικογένειας και συγκριτικά ευέλικτων απαιτήσεων ως προς τη διαμονή εξακολουθεί να καθιστά το πρόγραμμα ιδιαίτερα ελκυστική επιλογή για διεθνείς επενδυτές που αναζητούν σταθερότητα σε κράτος-μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Ταυτόχρονα, το πρόγραμμα έχει εξελιχθεί σημαντικά. Οι μεταρρυθμίσεις που εισήγαγε ο Νόμος 5100/2024 μετέτρεψαν ένα πρόγραμμα που στο παρελθόν βασιζόταν σε σχετικά απλή επένδυση σε ακίνητα σε ένα σαφώς πιο σύνθετο νομικό πλαίσιο, το οποίο περιλαμβάνει διαφοροποιημένα επενδυτικά κατώτατα όρια, νέες κατηγορίες επιλέξιμων επενδύσεων, περιορισμούς στη χρήση ακινήτων και ενισχυμένες υποχρεώσεις συμμόρφωσης. Ως εκ τούτου, η επιτυχής συμμετοχή στο πρόγραμμα απαιτεί πλέον προσεκτικό νομικό σχεδιασμό και όχι απλώς την κάλυψη ενός ελάχιστου οικονομικού ορίου.
Οι υποψήφιοι επενδυτές θα πρέπει, επομένως, να διενεργούν λεπτομερή νομικό, φορολογικό και τεχνικό έλεγχο πριν από την απόκτηση οποιασδήποτε επιλέξιμης επένδυσης. Η προσεκτική προετοιμασία από την αρχή όχι μόνο διευκολύνει τη διαδικασία έκδοσης της άδειας διαμονής, αλλά προστατεύει και τα εμπορικά συμφέροντα του επενδυτή καθ’ όλη τη διάρκεια της επένδυσης. Όταν δομηθεί ορθά, το πρόγραμμα της ελληνικής Golden Visa εξακολουθεί να παρέχει ένα αποτελεσματικό νομικό πλαίσιο για την απόκτηση μακροχρόνιας διαμονής στην Ελλάδα, υποστηρίζοντας παράλληλα ευρύτερους προσωπικούς, οικογενειακούς και εμπορικούς στόχους.
Σχετικά με την OIKONOMAKIS LAW
Η OIKONOMAKIS LAW είναι μια διεθνής, βραβευμένη δικηγορική εταιρεία πλήρους φάσματος νομικών υπηρεσιών, με παρουσία στην Ελλάδα και στο εξωτερικό, η οποία παρέχει ολοκληρωμένες νομικές υπηρεσίες σε ιδιώτες πελάτες, πολυεθνικές εταιρείες, χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και διεθνείς επενδυτές. Η εταιρεία διαθέτει εκτενή εμπειρία στο δίκαιο μετανάστευσης, τις άμεσες ξένες επενδύσεις, τις συναλλαγές ακινήτων, το εταιρικό και εμπορικό δίκαιο, τον φορολογικό σχεδιασμό και την επίλυση διασυνοριακών διαφορών.
Το Τμήμα Μετανάστευσης και Ιδιωτών Πελατών της OIKONOMAKIS LAW παρέχει συμβουλές σε ιδιώτες υψηλής καθαρής περιουσίας, επιχειρηματίες, οικογενειακά γραφεία και διεθνείς επενδυτές σχετικά με όλες τις πτυχές του σχεδιασμού διαμονής και ιθαγένειας, τη μεταναστευτική επένδυση, τις στρατηγικές μετεγκατάστασης και τη διασυνοριακή δομή περιουσιακών στοιχείων. Συνδυάζοντας υψηλού επιπέδου τεχνική νομική τεχνογνωσία με εμπορική κατανόηση, η OIKONOMAKIS LAW παρέχει ολοκληρωμένη νομική υποστήριξη σε κάθε στάδιο της επενδυτικής διαδικασίας, από τον αρχικό νομικό έλεγχο και τη δομή της απόκτησης έως τις αιτήσεις έκδοσης και ανανέωσης αδειών διαμονής και τον μακροπρόθεσμο στρατηγικό σχεδιασμό.
Περισσότερες πληροφορίες είναι διαθέσιμες στη διεύθυνση www.oikonomakislaw.com.
Συντάχθηκε από
Χρήστος Οικονομάκης
Πρόεδρος, OIKONOMAKIS LAW
Ο Χρήστος Οικονομάκης είναι Ιδρυτής και Πρόεδρος της OIKONOMAKIS LAW. Διαθέτει εκτενή εμπειρία στις διασυνοριακές επενδύσεις, το διεθνές εμπορικό δίκαιο, το δίκαιο μετανάστευσης, τις άμεσες ξένες επενδύσεις, την εταιρική δομή και τις διεθνείς συναλλαγές υψηλής αξίας. Παρέχει τακτικά συμβουλές σε πολυεθνικές εταιρείες, θεσμικούς επενδυτές, επιχειρηματίες και ιδιώτες πελάτες σχετικά με σύνθετα νομικά ζητήματα που αφορούν πολλαπλές δικαιοδοσίες και έχει συμβάλει στην καθιέρωση της OIKONOMAKIS LAW ως μίας από τις κορυφαίες διεθνείς δικηγορικές εταιρείες με έδρα την Ελλάδα.
Συχνές Ερωτήσεις
1. Η απόκτηση ελληνικής Golden Visa με καθιστά αυτόματα Έλληνα πολίτη;
Όχι. Η ελληνική Golden Visa χορηγεί μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή σύμφωνα με το άρθρο 100 του Νόμου 5038/2023 και δεν πρέπει να συγχέεται με την ελληνική ιθαγένεια. Η άδεια διαμονής επιτρέπει τη νόμιμη διαμονή στην Ελλάδα και διευκολύνει τα βραχυχρόνια ταξίδια εντός του Χώρου Σένγκεν, αλλά δεν παρέχει ελληνική ιθαγένεια, ιθαγένεια της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή πολιτικά δικαιώματα. Οποιαδήποτε μελλοντική αίτηση για την απόκτηση της ελληνικής ιθαγένειας διέπεται από τον Κώδικα Ελληνικής Ιθαγένειας (Νόμος 3284/2004, όπως ισχύει) και υπόκειται σε ξεχωριστές νομικές προϋποθέσεις, συμπεριλαμβανομένης της νόμιμης διαμονής, της πραγματικής ένταξης στην ελληνική κοινωνία και της επιτυχούς ολοκλήρωσης της διαδικασίας πολιτογράφησης.
2. Υποχρεούμαι να διαμένω στην Ελλάδα για να διατηρήσω την Golden Visa μου;
Ένα από τα βασικά πλεονεκτήματα της ελληνικής Golden Visa είναι ότι, σε αντίθεση με πολλά προγράμματα άδειας διαμονής μέσω επένδυσης, δεν επιβάλλει γενική υποχρέωση παραμονής συγκεκριμένου αριθμού ημερών κάθε έτος στην Ελλάδα προκειμένου να ανανεωθεί η άδεια διαμονής. Εφόσον η επιλέξιμη επένδυση διατηρείται και εξακολουθούν να πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, η άδεια διαμονής μπορεί να ανανεώνεται ανά πενταετία, ανεξάρτητα από τη χώρα στην οποία βρίσκεται η κύρια κατοικία του επενδυτή. Ωστόσο, οι επενδυτές που σκοπεύουν να υποβάλουν στο μέλλον αίτηση για την ελληνική ιθαγένεια θα πρέπει να γνωρίζουν ότι, βάσει της νομοθεσίας περί ιθαγένειας, ισχύουν διαφορετικές απαιτήσεις σχετικά με τη διαμονή.
3. Μπορώ να εκμισθώσω το επενδυτικό μου ακίνητο;
Αυτό εξαρτάται από τη φύση της επένδυσης και το ισχύον νομικό πλαίσιο. Μετά τις τροποποιήσεις που εισήγαγε ο Νόμος 5100/2024, ορισμένες κατηγορίες επιλέξιμων επενδυτικών ακινήτων υπόκεινται σε περιορισμούς ως προς την εμπορική τους εκμετάλλευση, συμπεριλαμβανομένων περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών, όπως η Airbnb. Η μακροχρόνια μίσθωση μπορεί να εξακολουθεί να επιτρέπεται, υπό την προϋπόθεση ότι συμμορφώνεται με τις σχετικές διατάξεις του Ελληνικού Κώδικα Μετανάστευσης και της ελληνικής φορολογικής νομοθεσίας. Οι επενδυτές θα πρέπει, επομένως, να λαμβάνουν νομική συμβουλή πριν από την αγορά ακινήτου που προορίζεται να αποφέρει εισόδημα από μίσθωση.
4. Μπορώ να συμπεριλάβω την οικογένειά μου στην αίτηση για την ελληνική Golden Visa;
Ναι. Υπό την επιφύλαξη των προϋποθέσεων που προβλέπονται στο άρθρο 100 του Νόμου 5038/2023, το πρόγραμμα επιτρέπει τη συμπερίληψη του/της συζύγου ή του/της συντρόφου με σύμφωνο συμβίωσης, των άγαμων εξαρτώμενων τέκνων που δεν έχουν υπερβεί το προβλεπόμενο από τον νόμο ηλικιακό όριο, καθώς και των γονέων τόσο του κύριου επενδυτή όσο και του/της συζύγου ή του/της συντρόφου με σύμφωνο συμβίωσης. Κάθε μέλος της οικογένειας λαμβάνει ατομική άδεια διαμονής που συνδέεται με την επιλέξιμη επένδυση του κύριου επενδυτή. Παρότι τα μέλη της οικογένειας απολαμβάνουν δικαιώματα διαμονής στην Ελλάδα, εξακολουθούν να υπόκεινται στις γενικές προϋποθέσεις εισδοχής του Ελληνικού Κώδικα Μετανάστευσης.
5. Τι συμβαίνει εάν πουλήσω την επιλέξιμη επένδυσή μου;
Η διατήρηση της επιλέξιμης επένδυσης αποτελεί μία από τις θεμελιώδεις νομικές προϋποθέσεις του προγράμματος της ελληνικής Golden Visa. Κατά γενικό κανόνα, εάν ο επενδυτής διαθέσει την επιλέξιμη επένδυση χωρίς να αποκτήσει και να διατηρήσει ταυτόχρονα άλλη επένδυση που πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 100 του Νόμου 5038/2023, η νομική βάση της άδειας διαμονής παύει να υφίσταται. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε ανάκληση ή μη ανανέωση τόσο της άδειας διαμονής του επενδυτή όσο και των συνδεδεμένων αδειών που έχουν χορηγηθεί στα επιλέξιμα μέλη της οικογένειας. Οι επενδυτές που εξετάζουν την πώληση ή την αναδιάρθρωση της επένδυσής τους θα πρέπει, επομένως, να λαμβάνουν νομική συμβουλή πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής, ώστε να διασφαλίζεται η συνεχιζόμενη συμμόρφωση με την ισχύουσα νομοθεσία.