EnglishΗ κυριότητα δημιουργείται στο μητρώο, όχι στο συμβόλαιο.
Το πιο σημαντικό χαρακτηριστικό του τουρκικού δικαίου ιδιοκτησίας για έναν ξένο αγοραστή είναι ότι η κυριότητα μεταβιβάζεται με την καταχώρηση στο Κτηματολόγιο και όχι με την υπογραφή ενός συμβολαίου πώλησης. Μια ιδιωτική συμφωνία, μια απόδειξη κατάθεσης, μια φόρμα κράτησης από τον κατασκευαστή και μια συμβολαιογραφική δέσμευση για πώληση είναι όλα ικανά να δημιουργήσουν συμβατικά δικαιώματα κατά του πωλητή. Κανένα από αυτά δεν καθιστά τον αγοραστή τον ιδιοκτήτη.
Οι ξένοι αγοραστές συχνά φτάνουν σε αυτό το σημείο έχοντας ήδη πληρώσει μια σημαντική προκαταβολή για ένα έγγραφο που τους είπαν ότι ήταν δεσμευτικό. Μπορεί να δεσμεύει τον πωλητή. Δεν μεταβιβάζει την ιδιοκτησία, και δεν προστατεύει από μια ανταγωνιστική εγγραφή ή από ένα ελάττωμα που ανακαλύπτεται αργότερα στο τίτλο. Ο πρακτικός κανόνας είναι ότι τα χρήματα πρέπει να ακολουθούν τις επιταγές, όχι να τις προηγούνται.
Ποιος μπορεί να αγοράσει
Η Τουρκία κατήργησε την πρώην γενική απαίτηση αμοιβαιότητας για την απόκτηση ακινήτων από ξένους φυσικά πρόσωπα το 2012. Ωστόσο, το δικαίωμα απόκτησης ακινήτων δεν είναι απεριόριστο για τους υπηκόους όλων των χωρών.
Σύμφωνα με το Άρθρο 35 του Τουρκικού Νόμου περί Κτηματολογίου αριθ. 2644, η επιλεξιμότητα καθορίζεται με αναφορά σε χώρες που ορίζονται από τον Πρόεδρο. Η ίδια διάταξη επιτρέπει την επιβολή περαιτέρω περιορισμών, ή την μερική ή πλήρη αναστολή ή απαγόρευση των αποκτήσεων, με αναφορά στη χώρα, το άτομο, την γεωγραφική περιοχή, την περίοδο, τον αριθμό, την αναλογία, τον τύπο, τη φύση, την επιφάνεια ή το ποσό.
Η επιλεξιμότητα του αγοραστή θα πρέπει επομένως να επιβεβαιωθεί σύμφωνα με τους κανόνες που ισχύουν κατά τη στιγμή της συναλλαγής. Σταθεροί αριθμοί για τον αριθμό των επιλέξιμων χωρών κυκλοφορούν ευρέως, αλλά δεν αποτελούν τον νομικό κανόνα και υπόκεινται σε αλλαγές.
Τα όρια που ισχύουν για τους ξένους αγοραστές
Ορισμένα όρια ισχύουν ανεξαρτήτως των μέσων του αγοραστή, και το καθένα μπορεί να αποτρέψει την καταχώριση μετά την υπογραφή ενός συμβολαίου.
Ένας ξένος πολίτης μπορεί να κατέχει συνολικά όχι περισσότερα από τριάντα εκτάρια ακινήτων στην Τουρκία, υπολογιζόμενα σε όλα τα ακίνητα και όχι ανά συναλλαγή. Η ξένη ιδιοκτησία δεν μπορεί να υπερβαίνει το δέκα τοις εκατό της ιδιωτικής γης σε οποιαδήποτε περιοχή, πράγμα που σημαίνει ότι μια αγορά μπορεί να αποκλειστεί από τη συνολική θέση άλλων ξένων ιδιοκτητών στην περιοχή αυτή και όχι από οτιδήποτε σχετικά με τον αγοραστή.
Στρατιωτικές και ασφαλείας περιοχές
Πριν από τη συναλλαγή, θα πρέπει να επιβεβαιωθεί εάν το ακίνητο βρίσκεται εντός στρατιωτικής, ασφαλείας ή άλλης περιοχής περιορισμένης πρόσβασης. Οι περιορισμοί που ισχύουν για τις στρατιωτικές απαγορευμένες ζώνες, τις στρατιωτικές ζώνες ασφαλείας και τις στρατηγικές περιοχές συνεχίζουν να ισχύουν σύμφωνα με το Άρθρο 35 του Νόμου για το Κτηματολόγιο, και επιπλέον διαδικασίες, συμπεριλαμβανομένης της άδειας από την αρμόδια διοίκηση, μπορεί να ισχύουν σε ειδικές ζώνες ασφαλείας.
Με το τρέχον σύστημα, οι χάρτες και οι συντεταγμένες των περιορισμένων περιοχών μεταδίδονται στις αρχές του κτηματολογίου, και οι συναλλαγές στο κτηματολόγιο διεξάγονται με βάση αυτές τις πληροφορίες. Η εφαρμοστέα διαδικασία εξαρτάται επομένως από τη νομική κατάσταση και την τοποθεσία του ακινήτου και, σε ορισμένες περιπτώσεις, από τη φύση του αγοραστή. Δεν υπάρχει γενική διαδικασία στρατιωτικής έγκρισης δύο ή τριών μηνών που να ισχύει για κάθε ξένο αγοραστή.
Ένα ξεχωριστό καθεστώς ισχύει σύμφωνα με το Άρθρο 36 για τις εταιρείες ξένων κεφαλαίων που έχουν συσταθεί στην Τουρκία. Οι διαδικασίες που εφαρμόζονται σε τέτοιες εταιρείες δεν πρέπει να συγχέονται με αυτές που εφαρμόζονται σε ξένους φυσικά πρόσωπα.
Η έκθεση αποτίμησης
Απαιτείται μια έκθεση εκτίμησης που έχει ετοιμαστεί από έναν πιστοποιημένο εκτιμητή για ορισμένες συναλλαγές που περιλαμβάνουν ξένους αγοραστές. Είναι μια διακριτή έννοια από την αξία του φόρου ακίνητης περιουσίας και δεν καθορίζει αυτόματα την τιμή πώλησης ή τη φορολογική βάση για το τέλος του συμβολαίου. Η έκθεση έχει περιορισμένη διάρκεια ισχύος, επομένως η χρονική της συγκυρία σε σχέση με το ραντεβού στο υποθηκοφυλακείο έχει σημασία.
Τέλη και αξίες φόρου ακίνητης περιουσίας
Για τις συνήθεις μεταβιβάσεις ακινήτων, το τέλος του συμβολαίου επιβαρύνεται γενικά με δύο τοις εκατό στον αγοραστή και δύο τοις εκατό στον πωλητή, συνολικά τέσσερα τοις εκατό, και υπολογίζεται στην δηλωθείσα τιμή μεταβίβασης, εφόσον δεν είναι χαμηλότερη από την ισχύουσα αξία για τον φόρο ακινήτων.
Η νομική κατανομή της αμοιβής θα πρέπει να διακρίνεται από τη συμβατική κατανομή του οικονομικού βάρους. Τα μέρη μπορεί να συμφωνήσουν ότι το ένα από αυτά θα αναλάβει το σύνολο ή μέρος του κόστους, αλλά μια τέτοια συμφωνία δεν αλλάζει την νομική φορολογική υποχρέωση.
Ένα συγκεκριμένο νομικό πλαίσιο ισχύει για τις αξίες του φόρου ακίνητης περιουσίας για το 2026. Σύμφωνα με την ισχύουσα μεταβατική διάταξη, οι αξίες των ακινήτων που υπολογίζονται με βάση τις αξίες των οικοπέδων και των μονάδων γης που καθορίζονται για το 2026 περιορίζονται σε τρεις φορές τις αντίστοιχες αξίες του 2025. Επομένως, θα ήταν λάθος να περιγραφεί η προσαρμογή του 2026 ως μια ενιαία ομοιόμορφη ποσοστιαία αύξηση· η τρέχουσα αξία του φόρου ακίνητης περιουσίας της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας θα πρέπει να επιβεβαιωθεί πριν υπολογιστούν τα κόστη συναλλαγής.
Οι αγοραστές θα πρέπει επίσης να προϋπολογίσουν τη συνεχιζόμενη κατάσταση μετά την αγορά, συμπεριλαμβανομένου του ετήσιου φόρου ακίνητης περιουσίας, της υποχρεωτικής ασφάλισης σεισμού και, όπου το ακίνητο ενοικιάζεται, του φόρου εισοδήματος από το ενοίκιο.
Αγορά χωρίς να ταξιδέψετε στην Türperson. Η συναλλαγή μπορεί να ολοκληρωθεί από έναν εκπρόσωπο που ενεργεί βάσει ενός επικυρωμένου πληρεξουσίου. Όταν η πληρεξουσιότητα εκτελείται στο εξωτερικό, πρέπει να συνταχθεί στη σωστή μορφή, να έχει αποσφραγιστεί ή να έχει νομίμως επικυρωθεί σύμφωνα με τη χώρα εκτέλεσης, και να μεταφραστεί από επίσημο μεταφραστή στην Τουρκία.
Η πληρεξουσιότητα θα πρέπει να συνταχθεί στενά, εξουσιοδοτώντας τη συγκεκριμένη συναλλαγή και τίποτα περισσότερο.
Διαμονή και ιθαγένεια
Η απόκτηση ακινήτου δεν παρέχει αυτόματα δικαίωμα διαμονής ή τουρκική υπηκοότητα.
Η απόκτηση ενός κατάλληλου κατοικίσιμου ακινήτου μπορεί, υπό τις ισχύουσες νομικές προϋποθέσεις, να παρέχει τη βάση για την υποβολή αίτησης για άδεια βραχυπρόθεσμης διαμονής. Σύμφωνα με την τρέχουσα διοικητική πρακτική, η αξία απόκτησης πρέπει να είναι τουλάχιστον ίση με 200.000 USD σε τουρκικές λίρες κατά την ημερομηνία απόκτησης, και το ακίνητο πρέπει να είναι κατοικία και να χρησιμοποιείται για κατοικία.
Η διαδρομή επένδυσης ακινήτων για την απόκτηση της τουρκικής υπηκοότητας είναι ένα ξεχωριστό καθεστώς. Το τρέχον όριο είναι 400.000 USD, μαζί με περιορισμό τριών ετών στη μεταβίβαση του επιλέξιμου ακινήτου και άλλες νομικές απαιτήσεις. Η διαδρομή για την πολιτογράφηση απαιτεί επίσης επιπλέον ελέγχους σχετικά με τη φύση του ακινήτου, την τεκμηρίωση πληρωμών και την ιστορία απόκτησης και μεταβίβασης του ακινήτου.
Δεν θα ήταν ακριβές να πούμε γενικά ότι ένα ακίνητο που έχει πωληθεί προηγουμένως σε ξένο δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για πολιτογράφηση. Οι τρέχουσες κανόνες περιέχουν συγκεκριμένους περιορισμούς σχετικά με προηγούμενους ιδιοκτήτες και αλυσίδες μεταβιβάσεων· ιδίως, ορισμένα μεταχειρισμένα ακίνητα που μεταβιβάζονται από ξένους φυσικά πρόσωπα, ή από άτομα που απέκτησαν τουρκική υπηκοότητα μέσω της επενδυτικής οδού, σε Τούρκους πολίτες ή τουρκικές εταιρείες μπορεί να υπόκεινται σε περιορισμό τριών ετών αναδρομικά.
Το όριο των 400.000 USD δεν θα πρέπει να αξιολογείται μόνο με αναφορά στην συμβατική τιμή πώλησης. Οι αποκτήσεις που σχετίζονται με την ιθαγένεια υπόκεινται σε συγκεκριμένους κανόνες σχετικά με την πληρωμή, τη μετατροπή ξένων νομισμάτων και την επίσημη τεκμηρίωση, επομένως η συναλλαγή θα πρέπει να δομηθεί ώστε να συμμορφώνεται με αυτές τις απαιτήσεις από την αρχή. Όταν μια αγορά προορίζεται να υποστηρίξει μια αίτηση πολιτογράφησης, θα πρέπει να εξεταστούν το ιστορικό τίτλου και η προηγούμενη αλυσίδα μεταβίβασης, καθώς και η τιμή.
Μια λογική ακολουθία
Η σειρά με την οποία λαμβάνονται τα βήματα καθορίζει πόσο έκθεση έχει ο αγοραστής. Μια λειτουργική ακολουθία ξεκινά με την επιβεβαίωση της επιλεξιμότητας του αγοραστή και την απόκτηση ενός τουρκικού φορολογικού αριθμού, στη συνέχεια την εξέταση του τίτλου στο μητρώο για τον πραγματικό ιδιοκτήτη, τις υποθήκες, τις επιβαρύνσεις, τις σημειώσεις και οποιαδήποτε κατασκευή δουλείας, στη συνέχεια την επιβεβαίωση αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιορισμένη περιοχή και τη θέση σε σχέση με το όριο της περιφέρειας, στη συνέχεια τον έλεγχο της ζωνοποίησης και της άδειας κατοχής, στη συνέχεια την απόκτηση της εκτίμησης όπου απαιτείται, και μόνο τότε την υπογραφή και την πληρωμή. Όταν ο στόχος είναι η πολιτογράφηση, το ιστορικό του τίτλου θα πρέπει να εξεταστεί στο ίδιο στάδιο.
Όταν μια προκαταβολή είναι αναπόφευκτη πριν την ολοκλήρωση της εργασίας, θα πρέπει να κρατείται με όρους που επιτρέπουν την ανάκτηση αν οι έλεγχοι αποτύχουν.
Συχνές ερωτήσεις
Πρέπει να ζω στην Τουρκία για να αγοράσω ακίνητο εκεί; Όχι. Ο τουρκικός νόμος δεν επιβάλλει καμία απαίτηση διαμονής σε έναν ξένο αγοραστή. Η ιδιοκτησία και η κατοικία είναι ξεχωριστά ζητήματα.
Έχω υπογράψει ένα συμβόλαιο και έχω πληρώσει μια προκαταβολή. Είμαι ο ιδιοκτήτης; Δεσμεύει τον πωλητή στο βαθμό των όρων του, αλλά δεν σας καθιστά τον ιδιοκτήτη. Η κυριότητα μεταβιβάζεται μόνο με την καταχώριση της μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο.
Μπορούν οι υπήκοοι οποιασδήποτε χώρας να αγοράσουν; Η γενική απαίτηση αμοιβαιότητας καταργήθηκε το 2012, αλλά το δικαίωμα απόκτησης δεν είναι απεριόριστο για όλες τις χώρες. Η επιλεξιμότητα καθορίζεται με αναφορά σε χώρες που έχουν οριστεί από τον Πρόεδρο και θα πρέπει να επιβεβαιώνεται πριν από τη συναλλαγή.
Χρειάζομαι στρατιωτική άδεια; Δεν υπάρχει γενική διαδικασία στρατιωτικής έγκρισης δύο ή τριών μηνών που να ισχύει για κάθε ξένο αγοραστή. Η εφαρμοστέα διαδικασία εξαρτάται από την τοποθεσία και τη νομική κατάσταση του ακινήτου, και η θέση θα πρέπει να επιβεβαιωθεί πριν από τη συναλλαγή.
Ποιο είναι το τέλος του συμβολαίου; Γενικά, δύο τοις εκατό στον αγοραστή και δύο τοις εκατό στον πωλητή, συνολικά τέσσερα τοις εκατό, υπολογισμένα στην δηλωθείσα τιμή μεταφοράς εφόσον δεν είναι χαμηλότερη από την ισχύουσα αξία για τον φόρο ακίνητης περιουσίας.
Αγοράζοντας ακίνητο, αποκτώ άδεια παραμονής ή υπηκοότητα; Όχι αυτόματα. Η απόκτηση ενός κατάλληλου κατοικίσιμου ακινήτου αξίας τουλάχιστον ίσης με 200.000 USD μπορεί να υποστηρίξει μια αίτηση για βραχυπρόθεσμη άδεια διαμονής. Η ιθαγένεια είναι ένα ξεχωριστό καθεστώς με τρέχον όριο των 400.000 USD και περιορισμό μεταφοράς τριών ετών.
Επικοινωνήστε με τον H Oikonomakis Law, σε συνεργασία με τον Αβ. Δικηγόρος. Νετζμιγιέ Μπιλντιρίρ.
leads@oikonomakislaw.com / +90 534 461 62 44
Αυτή η δημοσίευση παρέχει γενικές νομικές πληροφορίες και δεν συνιστά νομική συμβουλή για οποιοδήποτε ατομικό θέμα. Ο τουρκικός νόμος περί ακινήτων, τα εφαρμοστέα όρια και η πρακτική του Κτηματολογίου υπόκεινται σε αλλαγές, και η κατάσταση θα πρέπει να επαληθεύεται σε σχέση με το συγκεκριμένο ακίνητο και τον αγοραστή που αφορά. Η αξιολόγηση ενός συγκεκριμένου ζητήματος απαιτεί συμβουλή από δικηγόρο που είναι εξειδικευμένος στην Τουρκία.
Ετοιμάστηκε μέσω της συνεργασίας του Χρήστου Οικονομάκη και του Αβ. Διαιτητής Νετζμιγιέ Μπιλντιρίρ, H OIKONOMAKIS LAW