EnglishΤο ερώτημα που απασχολεί περισσότερο όσους κατέχουν ακίνητο χωρίς τίτλο δεν είναι πώς θεμελιώνεται η χρησικτησία, αλλά πότε δεν ισχύει. Και το ερώτημα είναι εύλογο: η εικοσαετής κατοχή ενός ακινήτου δεν αρκεί από μόνη της, ενώ μια σειρά από νομικές και πραγματικές περιστάσεις ανατρέπουν την αναγνώριση κυριότητας ακόμη και όταν η κατοχή είναι μακροχρόνια και αδιατάρακτη. Από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 προστίθενται και νέες, αυστηρά τυπικές προϋποθέσεις: με το άρθρο 61 του ν. 5326/2026 (ΦΕΚ Α΄ 125/4.8.2026) η κτηματολογική διαμεσολάβηση καθίσταται υποχρεωτική για τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» και θεσπίζεται συγκεκριμένος κατάλογος αποδεικτικών στοιχείων. Το παρόν εξετάζει, πρώτα, τους λόγους για τους οποίους η χρησικτησία αποτυγχάνει και, στη συνέχεια, τι ακριβώς αλλάζει.
Το νομικό πλαίσιο σε συντομία
Κατά το άρθρο 1045 του Αστικού Κώδικα, εκείνος που έχει στη νομή του για μια εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο γίνεται κύριος. Πρόκειται για την έκτακτη χρησικτησία, στην οποία δεν απαιτείται ούτε καλή πίστη ούτε νόμιμος τίτλος. Η τακτική χρησικτησία του άρθρου 1041 ΑΚ είναι συντομότερη, δεκαετής για τα ακίνητα, αλλά προϋποθέτει σωρευτικά καλή πίστη και νόμιμο ή νομιζόμενο τίτλο. Κρίσιμη και στις δύο περιπτώσεις είναι η έννοια της νομής: κατά το άρθρο 974 ΑΚ, νομέας είναι όποιος ασκεί φυσική εξουσία επί του πράγματος με διάνοια κυρίου. Κατά το άρθρο 1051 ΑΚ, όποιος απέκτησε τη νομή με καθολική ή ειδική διαδοχή μπορεί να συνυπολογίσει τον χρόνο νομής του δικαιοπαρόχου του.
Εκεί ακριβώς εντοπίζεται και η πηγή των περισσότερων αποτυχιών: η διάκριση μεταξύ νομής και απλής κατοχής.
Πότε δεν ισχύει η χρησικτησία
- Όταν το πράγμα είναι ανεπίδεκτο χρησικτησίας
Δεν χωρεί χρησικτησία επί πραγμάτων εκτός συναλλαγής ή εξαιρούμενων από τον θεσμό. Η νέα διαδικασία του άρθρου 61 ν. 5326/2026 το επιβεβαιώνει ρητά για το πεδίο εφαρμογής της: δεν εφαρμόζεται επί πραγμάτων που εμπίπτουν σε δημόσια κτήση ή είναι κοινόχρηστα. Ο έλεγχος του χαρακτήρα του ακινήτου προηγείται κάθε άλλης ενέργειας, διότι αν το ακίνητο ανήκει στη δημόσια κτήση, καμία διάρκεια κατοχής δεν παράγει κυριότητα.
- Όταν υπάρχει κατοχή και όχι νομή
Αυτός είναι ο συχνότερος λόγος αποτυχίας στην πράξη. Όποιος κατέχει το ακίνητο δυνάμει μίσθωσης, χρησιδανείου, ανοχής του ιδιοκτήτη ή άδειας συγγενούς, δεν ασκεί νομή με διάνοια κυρίου αλλά κατοχή για λογαριασμό άλλου. Ο χρόνος αυτός δεν προσμετράται, όσο μακρύς και αν είναι. Η οικογενειακή ανοχή —«μας το άφησε ο θείος να το φροντίζουμε»— είναι η κλασική περίπτωση όπου δεκαετίες κατοχής δεν παράγουν κανένα εμπράγματο δικαίωμα.
- Όταν η εικοσαετία δεν είναι συνεχής
Απαιτείται συνεχής άσκηση νομής. Διακοπή, αποβολή από το ακίνητο, αναγνώριση της κυριότητας τρίτου ή περίοδοι εγκατάλειψης θέτουν ζήτημα ως προς τη συμπλήρωση του χρόνου. Σε υποθέσεις όπου η χρήση ήταν εποχιακή ή σποραδική, το ερώτημα δεν είναι πόσα έτη πέρασαν αλλά τι ακριβώς ασκούνταν και πώς αποδεικνύεται.
- Όταν η εικοσαετία δεν έχει συμπληρωθεί κατά τον κρίσιμο χρόνο
Εδώ βρίσκεται μία από τις σημαντικότερες αλλαγές του νέου πλαισίου. Το άρθρο 61 απαιτεί οι ένορκες βεβαιώσεις να αναφέρονται σε εικοσαετή νομή συμπληρωμένη έως την προσφυγή στη διαδικασία της διαμεσολάβησης. Ο κρίσιμος χρόνος μετατοπίζεται, επομένως, νωρίτερα από ό,τι συνηθίζεται στη δικαστική πρακτική. Όποιος βρίσκεται στο δέκατο ένατο έτος δεν ωφελείται από τον χρόνο που θα μεσολαβήσει έως τη συζήτηση της υπόθεσης.
- Όταν λείπει η δεκαετής δήλωση στο Ε9
Το άρθρο 61 απαιτεί προσκόμιση εντύπου Ε9 για την επίμαχη ιδιοκτησία τουλάχιστον δέκα ετών πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση. Πρόκειται για αυτοτελή, τυπική προϋπόθεση. Νομέας εικοσαετίας που δήλωσε το ακίνητο πρόσφατα δεν την πληροί, ανεξαρτήτως της ουσιαστικής ισχύος της νομής του. Η ρύθμιση αυτή θα αποκλείσει, στην πράξη, σημαντικό αριθμό κατά τα λοιπά βάσιμων περιπτώσεων.
- Όταν τα αποδεικτικά στοιχεία δεν επαρκούν
Ο διαμεσολαβητής υποχρεούται να διαπιστώσει την προσκόμιση τουλάχιστον δύο από τα ακόλουθα: αποδείξεις ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας και ύδρευσης στο όνομα του φερόμενου ως ενάγοντος· μισθωτήρια όπου αυτός εμφανίζεται ως εκμισθωτής ή αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων· δηλώσεις ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών αρχών· οικοδομική άδεια· τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας· και ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής συνταχθέν τουλάχιστον είκοσι έτη πριν, με βεβαία χρονολογία. Ένα μόνο στοιχείο δεν αρκεί, και η έλλειψη δεν αναπληρώνεται από μαρτυρίες.
- Όταν οι ένορκες βεβαιώσεις δεν έχουν το απαιτούμενο περιεχόμενο
Οι δύο τουλάχιστον ένορκες βεβαιώσεις πρέπει να περιλαμβάνουν ρητή αναφορά σε εικοσαετή νομή συμπληρωμένη έως την προσφυγή, καθώς και προσδιορισμό του εμβαδού, της θέσης και των ορίων του ακινήτου. Γενικόλογες βεβαιώσεις του τύπου «το ακίνητο ανήκει ανέκαθεν στην οικογένεια» δεν πληρούν τον νόμο.
- Όταν παραβιάζονται οι νέες δικονομικές προϋποθέσεις
Τρεις παγίδες. Πρώτον, η μη διενέργεια της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας διαμεσολάβησης επιφέρει το απαράδεκτο της συζήτησης της αγωγής. Δεύτερον, η πρόσκληση σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία πρέπει να λάβει χώρα τουλάχιστον τριάντα ημέρες μετά την καταχώριση του φύλλου βασικών στοιχείων στο κτηματολογικό φύλλο· η μη τήρηση της προθεσμίας συνεπάγεται ακυρότητα του ίδιου του πρακτικού. Τρίτον, η επιλογή λανθασμένης δικονομικής οδού: για οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» ασκείται κατ’ αρχήν αίτηση και όχι αγωγή, εκτός αν προβάλλεται ως τίτλος κτήσης η έκτακτη χρησικτησία.
Χρησικτησία με μάρτυρες: τι πρέπει πράγματι να αποδειχθεί
Η αντίληψη ότι η χρησικτησία αποδεικνύεται «με μάρτυρες» είναι μόνο εν μέρει ακριβής και, υπό το νέο πλαίσιο, επικίνδυνη. Οι ένορκες βεβαιώσεις είναι υποχρεωτικές, αλλά λειτουργούν συμπληρωματικά προς τα έγγραφα και όχι ως υποκατάστατό τους: ο νόμος απαιτεί σωρευτικά τουλάχιστον δύο έγγραφα αποδεικτικά στοιχεία, τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις και το δεκαετές Ε9.
Ουσιωδέστερο είναι το περιεχόμενο της μαρτυρίας. Ο μάρτυρας πρέπει να είναι σε θέση να βεβαιώσει ό,τι γνωρίζει προσωπικά: από πότε και πώς ασκείται η εξουσία επί του ακινήτου, ποιος το καλλιεργούσε, το περιέφραζε, το επισκεύαζε, το εκμίσθωνε ή πλήρωνε τους λογαριασμούς του, και με ποια όρια και έκταση. Η μαρτυρία πρέπει να περιγράφει συμπεριφορά κυρίου, διότι αυτό ακριβώς διακρίνει τη νομή από την κατοχή. Μαρτυρία που αναφέρει ότι ο ενδιαφερόμενος «χρησιμοποιούσε» το ακίνητο, χωρίς να αποκλείει τη χρήση κατόπιν άδειας ή ανοχής, μπορεί να αποβεί και επιζήμια.
Η λεγόμενη «παράνομη» χρησικτησία
Ο όρος χρησιμοποιείται ευρέως αλλά δεν είναι νομικός. Στην έκτακτη χρησικτησία του άρθρου 1045 ΑΚ η καλή πίστη είναι αδιάφορη, και η γνώση του νομέα ότι το ακίνητο ανήκει σε άλλον δεν αποκλείει την κτήση κυριότητας μετά την εικοσαετία. Αυτό που απαιτείται δεν είναι καλή πίστη αλλά νομή με διάνοια κυρίου, ασκούμενη συνεχώς και εμφανώς. Αντιστρόφως, όποιος κατέχει με τη συναίνεση ή την ανοχή του κυρίου δεν αποκτά τίποτε, όσο καλόπιστος και αν είναι. Η διάκριση είναι αντίθετη από τη διαισθητική εντύπωση των περισσότερων ενδιαφερομένων και πρέπει να ελέγχεται εξαρχής.
Τι αλλάζει από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026
Το άρθρο 61 του ν. 5326/2026 τροποποιεί την περ. δ) της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 (Α΄ 275) και προσθέτει νέα υποπερ. δα). Για την άσκηση αναγνωριστικής αγωγής κυριότητας με αιτία κτήσης την έκτακτη χρησικτησία επί ακινήτου καταχωρισμένου ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», ο ενάγων υποχρεούται πριν από τη συζήτηση να προσφύγει σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης ενώπιον διαπιστευμένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή κατόχου πτυχίου νομικής, ο οποίος επιλέγεται από ειδικό μητρώο που τηρεί η Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης του άρθρου 10 του ν. 4640/2019 (Α΄ 190).
Ο επισπεύδων καταχωρίζει στο Κτηματολόγιο φύλλο βασικών στοιχείων υπογεγραμμένο από τον διαμεσολαβητή, καταβάλλοντας πάγιο τέλος καταχώρισης, και η καταχώριση ολοκληρώνεται έως την επόμενη εργάσιμη ημέρα. Η πρόσκληση σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία λαμβάνει χώρα τουλάχιστον τριάντα ημέρες αργότερα.
Το Δημόσιο, οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης και τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου συμμετέχουν υποχρεωτικά, εκπροσωπούμενα από τον αρμόδιο λειτουργό του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους ή από νομικούς συμβούλους και δικηγόρους με έμμισθη εντολή ή ειδική πληρεξουσιότητα, με δυνατότητα συμμετοχής μέσω τηλεδιάσκεψης. Οι διάδικοι ενημερώνονται εγγράφως τουλάχιστον τριάντα ημέρες πριν, και έως τη συνεδρία πρέπει να έχει παρασχεθεί έγγραφο των αρμόδιων υπηρεσιών ως προς την προβολή ή μη δικαιωμάτων του Δημοσίου. Η μη παροχή του παράγει τεκμήριο περί μη προβολής δικαιωμάτων, ενώ η μη έγκαιρη αποστολή συνιστά ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα κατά το άρθρο 109 του ν. 3528/2007 (Α΄ 26).
Εφόσον επιτευχθεί συμφωνία και το Δημόσιο δηλώσει ότι δεν αντιλέγει, ο διαμεσολαβητής επισυνάπτει τα αποδεικτικά σε ενιαίο σώμα με το πρακτικό. Επικυρωμένο αντίγραφο, μετά την κατάθεσή του στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου, καταχωρίζεται αμελλητί στο Κτηματολογικό Γραφείο με αιτία κτήσης την έκτακτη χρησικτησία. Πριν από την καταχώριση πρέπει να έχει υποβληθεί δήλωση φόρου χρησικτησίας. Για εκκρεμείς υποθέσεις όπου έχει ήδη υπογραφεί πρακτικό, αυτό υποβάλλεται εκ νέου συνοδευόμενο από τα αποδεικτικά στοιχεία της νέας υποπερ. δα).
Το κόστος της διαδικασίας
Το συνολικό κόστος συντίθεται από διακριτά σκέλη. Πρώτον, η αμοιβή του κτηματολογικού διαμεσολαβητή, η οποία θα καθοριστεί με κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και Δικαιοσύνης· η απόφαση αυτή εκκρεμούσε κατά τον χρόνο σύνταξης του παρόντος. Δεύτερον, το πάγιο τέλος καταχώρισης του φύλλου βασικών στοιχείων στο Κτηματολόγιο. Τρίτον, ο φόρος χρησικτησίας, ο οποίος ακολουθεί το καθεστώς του φόρου μεταβίβασης ακινήτων και υπολογίζεται επί της αξίας του ακινήτου· ο ακριβής προσδιορισμός επιβεβαιώνεται κατά περίπτωση ενώπιον της φορολογικής αρχής. Τέταρτον, το κόστος συγκέντρωσης των αποδεικτικών: ένορκες βεβαιώσεις, τοπογραφικό διάγραμμα όπου απαιτούνται γεωμετρικές μεταβολές, πιστοποιητικά. Πέμπτον, η δικηγορική αμοιβή και, εφόσον η υπόθεση δεν επιλυθεί στη διαμεσολάβηση, τα δικαστικά έξοδα.
Η οικονομική λογική του νέου πλαισίου είναι ότι μια επιτυχής διαμεσολάβηση κοστίζει σημαντικά λιγότερο από μια πολυετή δίκη. Το κρίσιμο, όμως, είναι ότι το μεγαλύτερο μέρος της δαπάνης προηγείται του αποτελέσματος: ο φάκελος πρέπει να έχει συγκροτηθεί πλήρως πριν καν ξεκινήσει η διαδικασία.
Τι πρέπει να ελεγχθεί πριν από κάθε ενέργεια
Ο έλεγχος γίνεται με συγκεκριμένη σειρά. Πρώτα η ένδειξη στο κτηματολογικό φύλλο, καθώς η διαδικασία του άρθρου 61 ενεργοποιείται μόνο για ακίνητα καταχωρισμένα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Έπειτα ο χαρακτήρας του ακινήτου, ώστε να αποκλειστεί δημόσια κτήση ή κοινόχρηστη φύση. Στη συνέχεια η νομική ποιότητα της κατοχής, δηλαδή αν πρόκειται για νομή με διάνοια κυρίου ή για κατοχή δυνάμει άδειας ή ανοχής. Ακολούθως η συμπλήρωση της εικοσαετίας κατά τον κρίσιμο χρόνο, με τυχόν προσμέτρηση χρόνου δικαιοπαρόχου κατά το άρθρο 1051 ΑΚ. Τέλος η πληρότητα του φακέλου: δύο τουλάχιστον έγγραφα, δύο ένορκες βεβαιώσεις με το απαιτούμενο περιεχόμενο, δεκαετές Ε9 και, όπου ζητούνται γεωμετρικές μεταβολές, τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών με αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής, επί ποινή ακυρότητας.
Συμπέρασμα
Η χρησικτησία δεν αποτυγχάνει συνήθως επειδή ο χρόνος δεν επαρκεί, αλλά επειδή η κατοχή δεν ήταν νομή, επειδή λείπει ένα τυπικό στοιχείο ή επειδή παραβιάστηκε μια δικονομική προϋπόθεση. Από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 οι τυπικές απαιτήσεις αυξάνονται και ορισμένες από αυτές, όπως το δεκαετές Ε9 και ο κρίσιμος χρόνος συμπλήρωσης της εικοσαετίας, δεν επιδέχονται θεραπεία εκ των υστέρων. Ο έγκαιρος νομικός έλεγχος δεν είναι διαδικαστική πολυτέλεια· είναι η μόνη στιγμή κατά την οποία τα περισσότερα από αυτά τα προβλήματα μπορούν ακόμη να διορθωθούν.
Συχνές ερωτήσεις
Τι είναι η χρησικτησία;
Πρωτότυπος τρόπος κτήσης κυριότητας. Κατά το άρθρο 1045 ΑΚ, η εικοσαετής νομή ακινήτου οδηγεί σε κτήση κυριότητας χωρίς να απαιτείται τίτλος ή καλή πίστη· κατά το άρθρο 1041 ΑΚ, αρκεί δεκαετία εφόσον συντρέχουν καλή πίστη και νόμιμος ή νομιζόμενος τίτλος.
Πότε δεν ισχύει η χρησικτησία;
Όταν το πράγμα είναι ανεπίδεκτο χρησικτησίας ή ανήκει στη δημόσια κτήση, όταν υπάρχει κατοχή και όχι νομή με διάνοια κυρίου, όταν η εικοσαετία δεν είναι συνεχής ή δεν έχει συμπληρωθεί κατά τον κρίσιμο χρόνο, και —υπό το νέο πλαίσιο— όταν λείπουν τα τυπικά αποδεικτικά ή δεν τηρηθούν οι δικονομικές προϋποθέσεις.
Αρκούν οι μάρτυρες;
Όχι. Απαιτούνται σωρευτικά τουλάχιστον δύο έγγραφα αποδεικτικά στοιχεία από τον κατάλογο του νόμου, τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις με συγκεκριμένο περιεχόμενο και έντυπο Ε9 τουλάχιστον δεκαετίας.
Πόσο κοστίζει;
Το κόστος περιλαμβάνει την αμοιβή του διαμεσολαβητή, που θα καθοριστεί με κοινή υπουργική απόφαση, το πάγιο τέλος καταχώρισης, τον φόρο χρησικτησίας κατά το καθεστώς του φόρου μεταβίβασης, τα έξοδα συγκέντρωσης αποδεικτικών και τη δικηγορική αμοιβή.
Ισχύει για διαμερίσματα;
Για οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» ασκείται κατ’ αρχήν αίτηση και όχι αγωγή, εκτός αν προβάλλεται ως τίτλος κτήσης η έκτακτη χρησικτησία.
Μετρά ο χρόνος του προηγούμενου κατόχου;
Κατά το άρθρο 1051 ΑΚ, όποιος απέκτησε τη νομή με καθολική ή ειδική διαδοχή μπορεί να συνυπολογίσει τον χρόνο νομής του δικαιοπαρόχου του.
Επικοινωνία
Η OIKONOMAKIS LAW αναλαμβάνει τον έλεγχο κτηματολογικών εγγραφών, την αξιολόγηση της νομικής ποιότητας της κατοχής και της πληρότητας του φακέλου, την εκπροσώπηση στην κτηματολογική διαμεσολάβηση, τη σύνταξη και άσκηση των σχετικών αγωγών ή αιτήσεων και τη διεκπεραίωση των φορολογικών και κτηματολογικών διατυπώσεων, και για εντολείς που διαμένουν στο εξωτερικό.
Ηλεκτρονικό ταχυδρομείο: leads@oikonomakislaw.com
Τηλέφωνο γραφείου Αθηνών: +30 21 0360 0036
Γραφεία: Αθήνα · Θεσσαλονίκη · Πειραιάς · Ηράκλειο — oikonomakislaw.com/contact-us/
Σημείωση
Το παρόν έχει ενημερωτικό χαρακτήρα, αποτυπώνει το πλαίσιο όπως ισχύει κατά την ημερομηνία του νομικού ελέγχου που αναγράφεται ανωτέρω και δεν συνιστά νομική συμβουλή για συγκεκριμένη περίπτωση. Κάθε υπόθεση κρίνεται με βάση τα πραγματικά της περιστατικά και την κατάσταση του οικείου κτηματολογικού φύλλου.
Πηγές
Ν. 5326/2026 (ΦΕΚ Α΄ 125/4.8.2026) — πλήρες κείμενο — https://www.e-nomothesia.gr/kat-dikasteria-dikaiosune/nomos-5326-2026.html
Ν. 5326/2026 — παρουσίαση κατ’ άρθρο — https://www.taxheaven.gr/law/5326/2026
Αστικός Κώδικας, άρθρα 974, 1041, 1045, 1051 και 1054
Ν. 2664/1998 (Α΄ 275) — Εθνικό Κτηματολόγιο, άρθρο 6, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 61 ν. 5326/2026
Ν. 4640/2019 (Α΄ 190) — διαμεσολάβηση σε αστικές και εμπορικές υποθέσεις, άρθρα 6, 7, 8 και 10
Ν. 3528/2007 (Α΄ 26) — Κώδικας Κατάστασης Δημοσίων Πολιτικών Διοικητικών Υπαλλήλων, άρθρο 109
Prepared by Christos Oikonomakis, Chairman, OIKONOMAKIS LAW