EnglishΣχολιασμός της υπ’ αριθμ. 4324/2026 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών (5ο Τμήμα)
Χρήστος Οικονομάκης, Δικηγόρος, Πρόεδρος, OIKONOMAKIS LAW
Ημερομηνία νομικού ελέγχου: 8 Οκτωβρίου 2026
Το ερώτημα με πρακτική σημασία
Μεσίτης ακινήτων αναλαμβάνει προφορικά εντολή, εργάζεται, βρίσκει μισθωτές, οι μισθώσεις υπογράφονται και στη συνέχεια ο εντολέας αρνείται να πληρώσει. Μπορεί ο μεσίτης να στραφεί στις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού, επικαλούμενος ότι ο εντολέας ωφελήθηκε χωρίς νόμιμη αιτία; Η υπ’ αριθμ. 4324/2026 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών απαντά αρνητικά και εξηγεί γιατί η απάντηση αυτή είναι υποχρεωτική για τον δικαστή, όχι θέμα δικαστικής ευχέρειας.
Η απόφαση δημοσιεύθηκε στις 4 Σεπτεμβρίου 2026. Εξαφάνισε πρωτόδικη απόφαση που είχε δεχθεί την αγωγή του μεσίτη και απέρριψε την αγωγή ως μη νόμιμη. Το σχόλιο που ακολουθεί αφορά τη νομική κρίση και όχι τα πρόσωπα: τα στοιχεία των διαδίκων, των εκπροσώπων και των δικαστικών λειτουργών δεν αναπαράγονται.
Τα πραγματικά περιστατικά σε συντομία
Ο ενάγων, μεσίτης αστικών συμβάσεων εγγεγραμμένος σε Επαγγελματικό Επιμελητήριο, υποστήριξε ότι ο νόμιμος εκπρόσωπος ξενοδοχειακής εταιρείας του ανέθεσε τηλεφωνικά την εξεύρεση μισθωτών για δύο ξενοδοχειακές μονάδες στη Μύκονο, ενόψει της θερινής περιόδου. Υποστήριξε επίσης ότι συμφωνήθηκε προφορικά αμοιβή και ότι, κατόπιν δικών του ενεργειών, συνήφθησαν δύο συμβάσεις: σύμβαση εγγυημένης κράτησης με ταξιδιωτικό πράκτορα, συνολικού μισθώματος 315.000 ευρώ, και μίσθωση ορισμένου χρόνου με ξενοδοχειακή εταιρεία, συνολικού μισθώματος 85.000 ευρώ.
Η αξίωση που ασκήθηκε ήταν 15.000 ευρώ για την πρώτη σύμβαση και 8.500 ευρώ για τη δεύτερη, πλέον ΦΠΑ 24%, ήτοι συνολικά 29.140 ευρώ. Κρίσιμο είναι ότι ο ίδιος ο ενάγων συνομολόγησε στην αγωγή του ότι δεν τηρήθηκε ο έγγραφος τύπος και ότι, επομένως, οι ένδικες συμβάσεις μεσιτείας είναι άκυρες. Για τον λόγο αυτό στήριξε την αξίωσή του στις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού, ζητώντας την ωφέλεια που θα αποκόμιζε η εντολέας αν είχε συναφθεί έγκυρη έγγραφη σύμβαση μεσιτείας.
Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο δέχθηκε την αγωγή και επιδίκασε 29.140 ευρώ. Το Εφετείο εξαφάνισε την απόφαση αυτή.
Ο έγγραφος τύπος της μεσιτείας ακινήτων είναι συστατικός
Το τέταρτο μέρος του ν. 4072/2012 (άρθρα 197 έως 204), υπό τον τίτλο «Μεσίτες ακινήτων», ρυθμίζει τις προϋποθέσεις άσκησης του επαγγέλματος, τον τύπο και το ελάχιστο περιεχόμενο της σύμβασης μεσιτείας. Για όσα δεν ρυθμίζονται ειδικά, εφαρμόζονται τα άρθρα 703 έως 707 ΑΚ (άρθρο 197 παρ. 3).
Κατά το άρθρο 200 παρ. 1, η σύμβαση μεσιτείας ακινήτων καταρτίζεται εγγράφως, αρκεί δε για την πλήρωση του τύπου η ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, ενυπόγραφων τηλεομοιοτυπιών ή και μηνυμάτων ηλεκτρονικού ταχυδρομείου. Κατά την παράγραφο 2, η σύμβαση πρέπει να περιλαμβάνει τα στοιχεία των συμβαλλομένων μερών, τον ΑΦΜ τους και τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. του μεσίτη, να καθορίζει την ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, το είδος της κύριας σύμβασης που πρόκειται να συναφθεί, καθώς και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής, η οποία είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη.
Το Εφετείο επαναλαμβάνει το πάγιο συμπέρασμα: ο τύπος του ιδιωτικού εγγράφου που απαιτείται για τις συμβάσεις μεσιτείας ακινήτων είναι συστατικός και όχι αποδεικτικός. Η έλλειψή του καθιστά, κατά τα άρθρα 158 και 159 παρ. 1 ΑΚ, άκυρη τη σύμβαση μεσιτείας.
Η παράγραφος 9 του άρθρου 200 κλείνει τη διέξοδο του αδικαιολόγητου πλουτισμού
Το κρίσιμο σημείο της απόφασης είναι η παράγραφος 9 του άρθρου 200, κατά την οποία οι συμβαλλόμενοι σε σύμβαση σχετική με ακίνητα δεν είναι υποχρεωμένοι να καταβάλουν αμοιβή σε πρόσωπα τα οποία προσέφεραν υπηρεσίες μεσιτείας χωρίς να πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 108 και των παραγράφων 1, 2 και 3 του ίδιου άρθρου.
Το Δικαστήριο κρίνει ότι η διάταξη αυτή αποκλείει την εφαρμογή του άρθρου 904 ΑΚ. Η συλλογιστική είναι ευθεία: οι διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού εφαρμόζονται καταρχήν επικουρικά, εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά. Εδώ ο νόμος ορίζει διαφορετικά. Αν ο μεσίτης μπορούσε να εισπράξει μέσω του άρθρου 904 ΑΚ ό,τι δεν δικαιούται μέσω της σύμβασης, ο υποχρεωτικός έγγραφος τύπος θα καταστρατηγούνταν πλαγίως και η παράγραφος 9 θα έμενε χωρίς αντικείμενο.
Το ζήτημα, σημειώνει η απόφαση, έχει λυθεί νομολογιακά κατά τρόπο δεσμευτικό. Η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου με την υπ’ αριθμ. 1111/1981 απόφαση έκρινε ότι ο μη νομίμως διορισμένος μεσίτης δεν έχει αξίωση για μεσιτικά δικαιώματα ούτε αξίωση κατά τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού. Ομοίως η ΑΠ 1463/2001 δέχθηκε ότι επί άκυρης μεσιτικής σύμβασης δεν γεννάται απαίτηση για αμοιβή ούτε από τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού. Στην ίδια γραμμή η ΑΠ 1121/2015 και η ΕφΑθ 3276/2024.
Η απόφαση συνδέει τη ρύθμιση με τον σκοπό της: κρατικός έλεγχος και προστασία του επαγγέλματος του μεσίτη και, κατ’ επέκταση, ασφάλεια των συναλλαγών. Ο σκοπός αυτός επιβεβαιώνεται και από το άρθρο 202 του ίδιου νόμου, που προβλέπει ποινικές κυρώσεις για όποιον ενεργεί μεσιτικές πράξεις ή εμφανίζεται ως μεσίτης χωρίς να πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 198 παρ. 1 και χωρίς να έχει εγγραφεί στο Γ.Ε.ΜΗ.
Η διάκριση που αξίζει να συγκρατηθεί
Η απόφαση δεν καταργεί τον αδικαιολόγητο πλουτισμό σε κάθε υπόθεση μεσιτείας. Οριοθετεί. Κατά την ορθότερη, όπως τη χαρακτηρίζει, άποψη, η μη εφαρμογή των διατάξεων του αδικαιολόγητου πλουτισμού προσήκει μόνο στις περιπτώσεις που η σύμβαση μεσιτείας ακινήτων είναι εξ αρχής ανυπόστατη ή είναι άκυρη λόγω έλλειψης της ιδιότητας του μεσίτη ή λόγω παράλειψης υποβολής της σύμβασης στον έγγραφο τύπο.
Αντιθέτως, η εφαρμογή των άρθρων 904 επ. ΑΚ θα ήταν δυνατή στην περίπτωση σύμβασης μεσιτείας ακινήτων που ακυρώθηκε λόγω ελαττωμάτων της βούλησης ή ανατράπηκε λόγω υπαναχώρησης. Η διαφορά είναι ουσιώδης για τον χειρισμό μιας υπόθεσης: το ερώτημα δεν είναι απλώς αν η σύμβαση έπαψε να ισχύει, αλλά για ποιον λόγο.
| Κατάσταση της σύμβασης μεσιτείας | Αξίωση κατά τα άρθρα 904 επ. ΑΚ |
| Εξ αρχής ανυπόστατη | Αποκλείεται |
| Άκυρη λόγω μη τήρησης του έγγραφου τύπου | Αποκλείεται |
| Άκυρη λόγω έλλειψης της ιδιότητας του μεσίτη | Αποκλείεται |
| Ακυρωθείσα λόγω ελαττωμάτων της βούλησης | Καταρχήν δυνατή |
| Ανατραπείσα λόγω υπαναχώρησης | Καταρχήν δυνατή |
Η δεύτερη, αυτοτελής βάση: δεν υπήρξε καν σύμβαση
Το Δικαστήριο δεν αρκέστηκε στην ακυρότητα. Δέχθηκε και τον δεύτερο λόγο έφεσης, περί ανυπαρξίας σύμβασης μεσιτείας, κρίνοντας ότι πρόκειται για ανύπαρκτη και όχι απλώς άκυρη σύμβαση, άρα για ανύπαρκτη οφειλή. Στήριξε την κρίση του σε συγκεκριμένα αποδεικτικά δεδομένα: η μία ξενοδοχειακή μονάδα είχε ήδη ενεργά μισθωτήρια κατά τον κρίσιμο χρόνο, οι μισθώτριες εταιρείες συνεργάζονταν ήδη επί σειρά ετών με την εντολέα σε άλλα νησιά και είχαν απευθείας επαφή με τη διοίκησή της, ενώ από την αλληλογραφία προέκυπτε ότι ο νόμιμος εκπρόσωπος της εντολέως υποδείκνυε στον ενάγοντα τους εκπροσώπους των μισθωτριών και όχι το αντίστροφο.
Σημειώνεται επίσης ότι οι μισθώτριες εταιρείες είχαν υπογράψει με τον ενάγοντα σχετικές μεσιτικές συμβάσεις υπόδειξης ακινήτων και εξόφλησαν την αμοιβή του, γεγονός που, κατά το Δικαστήριο, καταδεικνύει ότι ο ίδιος γνώριζε και φρόντιζε να εξασφαλίζει έγγραφη εντολή υπόδειξης όταν ήθελε να εισπράξει.
Η αοριστία ως χωριστός λόγος απόρριψης
Η απόφαση περιέχει και μια πρακτική υπόδειξη σύνταξης δικογράφων. Όταν ζητείται ευθέως ο πλουτισμός του εναγομένου εξαιτίας της ακυρότητας της σύμβασης, πρέπει, κατά το άρθρο 216 παρ. 1α ΚΠολΔ, να αναφέρονται στο δικόγραφο τα περιστατικά που συνεπάγονται την ακυρότητα και συνιστούν τον λόγο για τον οποίο η αιτία της ωφέλειας δεν είναι νόμιμη.
Στην κρινόμενη υπόθεση η αγωγή δεν ανέφερε, κατά την απόφαση, τη διάρκεια και το είδος της σύμβασης μεσιτείας, το αντικείμενό της, την αμοιβή και τις συγκεκριμένες ενέργειες που οδήγησαν στη σύναψη των μισθώσεων. Δεν προσδιοριζόταν πότε ακριβώς δόθηκε η εντολή, ποιο χρονικό διάστημα κάλυπτε, αν επρόκειτο για αποκλειστική μεσιτεία, πότε και σε ποιον υποδείχθηκε το ακίνητο, ούτε πότε και σε ποιο ποσό συμφωνήθηκε προφορικά η αμοιβή. Οι αόριστες αυτές αναφορές στερούσαν από την αντίδικο τη δυνατότητα άμυνας και από το Δικαστήριο τη δυνατότητα ελέγχου της ουσιαστικής βασιμότητας.
Τα στοιχεία της αξίωσης μεσιτικής αμοιβής
Η απόφαση ανακεφαλαιώνει, με παραπομπή στα άρθρα 703 έως 705 ΑΚ, τις προϋποθέσεις της αξίωσης:
α) σύμβαση μεσιτείας, ήτοι υπόσχεση αμοιβής για την εντολή που ανατέθηκε στον μεσίτη να μεσολαβήσει ή να υποδείξει ευκαιρία για την κατάρτιση της σκοπούμενης κύριας σύμβασης,
β) μεσιτική δραστηριότητα υπό τη μορφή της μεσολάβησης ή της υπόδειξης ευκαιρίας,
γ) κατάρτιση της κύριας, σκοπούμενης σύμβασης, και
δ) αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της κατάρτισης της κύριας σύμβασης.
Η αιτιώδης συνάφεια τεκμαίρεται με την απόδειξη της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κύριας σύμβασης, οπότε το βάρος ανατροπής του τεκμηρίου μετατίθεται στον αμφισβητούντα εντολέα. Το τεκμήριο όμως αφορά μόνο την αιτιώδη συνάφεια. Δεν καλύπτει ούτε την άσκηση νόμιμης μεσιτικής δραστηριότητας ούτε τη σύναψη της σκοπούμενης σύμβασης καθ’ εαυτές, τις οποίες ο ενάγων οφείλει να αποδείξει.
Το δικονομικό σκέλος: το μεταβιβαστικό αποτέλεσμα και η έκταση του δεδικασμένου
Κατά το άρθρο 522 ΚΠολΔ, με την άσκηση της έφεσης η υπόθεση μεταβιβάζεται στο δευτεροβάθμιο δικαστήριο μέσα στα όρια που καθορίζονται από την έφεση και τους πρόσθετους λόγους. Από το μεταβιβαστικό αυτό αποτέλεσμα, το εφετείο αποκτά την εξουσία να εξετάσει όλους τους ισχυρισμούς και, παρότι ο εκκαλών παραπονείται για απόρριψη της αγωγής του ως ουσιαστικά αβάσιμης, μπορεί να κρίνει, ακόμη και αυτεπαγγέλτως, ότι η αγωγή είναι μη νόμιμη, απαράδεκτη ή αόριστη.
Σε αυτή την περίπτωση δεν επιτρέπεται, κατά το άρθρο 534 ΚΠολΔ, αντικατάσταση των αιτιολογιών, διότι αυτή θα οδηγούσε σε διαφορετικό κατά το αποτέλεσμα διατακτικό. Η εκκαλουμένη εξαφανίζεται και η αγωγή απορρίπτεται, μάλιστα χωρίς ειδικό γι’ αυτό παράπονο κατά το άρθρο 533 παρ. 1 ΚΠολΔ, εφόσον η απόφαση αυτή είναι επωφελέστερη για τον εκκαλούντα.
Η διάκριση έχει συνέπειες που δεν είναι θεωρητικές. Η απόρριψη της αγωγής ως μη νόμιμης ισοδυναμεί με κατ’ ουσίαν απόρριψη και, όταν η απόφαση καταστεί τελεσίδικη, καλύπτεται από δεδικασμένο ως προς την ανυπαρξία του ουσιαστικού δικαιώματος. Αντιθέτως, η απόρριψη ως αόριστης γίνεται για τυπικούς λόγους και δεν παράγει τέτοιο δεδικασμένο. Για τον εναγόμενο, η δεύτερη λύση αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο νέας, ορισμένης αγωγής.
Το διατακτικό
Το Δικαστήριο δέχθηκε την έφεση τυπικά και κατ’ ουσίαν, εξαφάνισε την εκκαλουμένη απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, κράτησε και δίκασε την υπόθεση, απέρριψε την αγωγή ως νόμω αβάσιμη, διέταξε την επιστροφή του παραβόλου στην εκκαλούσα και επέβαλε στον εφεσίβλητο τη δικαστική δαπάνη αμφοτέρων των βαθμών δικαιοδοσίας, οριζόμενη στο ποσό των 1.200 ευρώ.
Τι σημαίνει πρακτικά
Για τους μεσίτες ακινήτων
- Η έγγραφη σύμβαση δεν είναι διαδικαστική λεπτομέρεια. Χωρίς αυτήν δεν υπάρχει αξίωση αμοιβής, ούτε συμβατική ούτε από τον αδικαιολόγητο πλουτισμό.
- Το έγγραφο πρέπει να περιέχει το ελάχιστο περιεχόμενο του άρθρου 200 παρ. 2: στοιχεία των μερών, ΑΦΜ, αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. του μεσίτη, ταυτότητα του αντικειμένου, είδος της κύριας σύμβασης και ποσό ή ποσοστό της αμοιβής.
- Αρκεί ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, ενυπόγραφων τηλεομοιοτυπιών ή μηνυμάτων ηλεκτρονικού ταχυδρομείου. Μια γραπτή επιβεβαίωση πριν από την έναρξη των ενεργειών είναι αρκετή και κοστίζει λίγα λεπτά.
- Αν η εντολή αφορά περισσότερα ακίνητα ή περισσότερες περιόδους, κάθε αντικείμενο χρειάζεται δική του αποτύπωση. Η γενική αναφορά σε «συνεργασία» δεν καλύπτει το ελάχιστο περιεχόμενο.
- Η αποκλειστική μεσιτεία έχει μέγιστη διάρκεια οκτώ μηνών, με δικαίωμα παράτασης τεσσάρων ακόμη μηνών ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα. Η κοινή σύμβαση μεσιτείας, αν δεν ορίζεται διαφορετικά, διαρκεί δώδεκα μήνες με δικαίωμα παράτασης έξι μηνών.
Για τους εντολείς, ιδιοκτήτες και επιχειρήσεις
- Η προφορική συνεννόηση δεν δημιουργεί υποχρέωση καταβολής μεσιτικής αμοιβής για ακίνητα. Ο ισχυρισμός ότι «ωφεληθήκατε» δεν αρκεί από μόνος του.
- Αν η συναλλαγή προέκυψε από προϋπάρχουσα σχέση με τον αντισυμβαλλόμενο, η τεκμηρίωση αυτής της σχέσης, με μισθωτήρια, αλληλογραφία και προηγούμενες συμβάσεις, είναι το πιο ισχυρό αμυντικό υλικό.
- Η έκδοση τιμολογίου από τον μεσίτη δεν δημιουργεί από μόνη της οφειλή. Το τιμολόγιο προϋποθέτει υποκείμενη έγκυρη σύμβαση.
Για τη σύνταξη του δικογράφου
- Σε αγωγή αδικαιολόγητου πλουτισμού λόγω ακυρότητας, πρέπει να εκτίθενται τα περιστατικά που θεμελιώνουν την ακυρότητα και καθιστούν μη νόμιμη την αιτία της ωφέλειας.
- Σε αγωγή μεσιτικής αμοιβής πρέπει να εκτίθενται η σύναψη έγκυρης σύμβασης μεσιτείας, η μεσιτική δραστηριότητα, η σύναψη της κύριας σύμβασης και η αιτιώδης συνάφεια, με χρονικό και ποσοτικό προσδιορισμό.
- Η επικουρική βάση δεν σώζει την κύρια όταν ο νόμος αποκλείει ρητά τη βάση αυτή. Η επιλογή της βάσης πρέπει να γίνεται πριν από την κατάθεση.
Συχνές ερωτήσεις
Έκανα όλη τη δουλειά και η μίσθωση υπογράφηκε. Δεν δικαιούμαι τίποτα;
Αν η σύμβαση μεσιτείας ακινήτου δεν καταρτίστηκε εγγράφως, η απάντηση που δίνει η απόφαση είναι ότι δεν γεννάται αξίωση αμοιβής, ούτε με επίκληση του αδικαιολόγητου πλουτισμού. Η θέση αυτή στηρίζεται σε απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου.
Αρκεί ένα μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου;
Το άρθρο 200 παρ. 1 δέχεται ρητά τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου για την πλήρωση του τύπου. Το περιεχόμενο όμως πρέπει να καλύπτει τα στοιχεία της παραγράφου 2.
Η άλλη πλευρά πλήρωσε σε άλλον μεσίτη για την ίδια συναλλαγή. Αλλάζει κάτι;
Όχι ως προς τη δική σας αξίωση. Κάθε σχέση μεσιτείας κρίνεται αυτοτελώς και προϋποθέτει δική της έγκυρη σύμβαση.
Αν η σύμβαση ακυρώθηκε επειδή παραπλανήθηκα, ισχύει το ίδιο;
Όχι κατ’ ανάγκη. Η απόφαση διακρίνει: η εφαρμογή των άρθρων 904 επ. ΑΚ θα ήταν δυνατή στην περίπτωση σύμβασης που ακυρώθηκε λόγω ελαττωμάτων της βούλησης ή ανατράπηκε λόγω υπαναχώρησης.
Στοιχεία επικοινωνίας
Η OIKONOMAKIS LAW παρέχει συμβουλές και εκπροσώπηση σε διαφορές μεσιτικής αμοιβής, σε έλεγχο και σύνταξη συμβάσεων μεσιτείας και εντολών υπόδειξης ακινήτων, καθώς και σε ξενοδοχειακές και τουριστικές μισθώσεις.
Ηλεκτρονικό ταχυδρομείο: leads@oikonomakislaw.com
Τηλέφωνο γραφείου Αθηνών: +30 21 0360 0036
Επικοινωνία: oikonomakislaw.com/contact-us/
Αποποίηση ευθύνης
Το παρόν παρέχεται για ενημερωτικούς σκοπούς, αποτυπώνει το πλαίσιο όπως ισχύει κατά την ανωτέρω ημερομηνία νομικού ελέγχου και δεν συνιστά νομική συμβουλή για συγκεκριμένη υπόθεση. Η έκβαση κάθε υπόθεσης εξαρτάται από τα δικά της πραγματικά περιστατικά.
Η απόφαση παρουσιάζεται ανωνυμοποιημένα. Τα ονόματα των διαδίκων, των νομίμων εκπροσώπων, των πληρεξουσίων δικηγόρων και των δικαστικών λειτουργών, καθώς και οι αριθμοί δικογραφιών και λοιπών εγγράφων, δεν αναπαράγονται.
Πηγές
ΜονΕφΑθ 4324/2026, 5ο Τμήμα, δημοσιευθείσα στις 4 Σεπτεμβρίου 2026 (αντίγραφο στο αρχείο του γραφείου).
Ν. 4072/2012 (ΦΕΚ Α΄ 86/11.4.2012), τέταρτο μέρος, άρθρα 197 έως 204.
Αστικός Κώδικας, άρθρα 158, 159 παρ. 1, 174, 180, 703 έως 707 και 904 επ.
ΚΠολΔ, άρθρα 216 παρ. 1, 522, 525 έως 527, 533 παρ. 1 και 534.
ΟλΑΠ 1111/1981 ΝοΒ 1982.660, ΑΠ 1463/2001, ΑΠ 1121/2015, ΑΠ 922/2019, ΑΠ 1023/2015, ΑΠ 501/2016, ΕφΑθ 3276/2024.