ΕλληνικάMülkiyet sözleşmeyle değil tapuyla doğar
Türk taşınmaz hukukunun yabancı alıcı bakımından en önemli özelliği, mülkiyetin satış sözleşmesinin imzalanmasıyla değil tapu siciline tescille geçmesidir. Özel bir anlaşma, kapora makbuzu, müteahhidin rezervasyon formu ve noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi satıcıya karşı sözleşmesel haklar doğurabilir. Hiçbiri alıcıyı malik yapmaz.
Yabancı alıcılar bu noktaya çoğu zaman, bağlayıcı olduğu söylenen bir belge karşılığında önemli bir kapora ödemiş olarak gelirler. Bu belge satıcıyı pekâlâ bağlayabilir; ancak taşınmazı devretmez ve rakip bir tescile ya da tapuda sonradan tespit edilen bir ayıba karşı koruma sağlamaz. Pratik kural, paranın incelemelerden sonra ödenmesidir.
Kimler satın alabilir
Türkiye, yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinmesine ilişkin genel mütekabiliyet şartını 2012 yılında kaldırmıştır. Ancak bu, tüm ülke vatandaşları bakımından sınırsız ve kendiliğinden bir edinme hakkı yaratmamıştır.
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun yürürlükteki 35. maddesi uyarınca taşınmaz edinme hakkı, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşlarına tanınmaktadır. Aynı hüküm ayrıca ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçümü ve miktar bakımından ek kısıtlamalar getirilmesine, edinimlerin kısmen veya tamamen durdurulmasına ya da yasaklanmasına imkân vermektedir.
Bu nedenle alıcının vatandaşlığa dayalı uygunluğu, işlem tarihinde yürürlükteki kurallar çerçevesinde teyit edilmelidir. Dolaşımdaki sabit ülke sayıları hukuki kuralın kendisini oluşturmaz ve değişebilir.
Yabancı alıcılara uygulanan sınırlar
Alıcının imkânlarından bağımsız olarak uygulanan sınırlar vardır ve her biri sözleşme imzalandıktan sonra tescili engelleyebilecek niteliktedir.
Yabancı gerçek kişi Türkiye genelinde toplam otuz hektardan fazla taşınmaz edinemez; bu sınır işlem başına değil tüm mal varlığı üzerinden hesaplanır. Yabancı mülkiyeti, herhangi bir ilçenin özel mülkiyete konu alanının yüzde onunu aşamaz; bu, satın almanın alıcıyla ilgili bir nedenden değil, o ilçedeki diğer yabancı maliklerin toplam durumundan ötürü engellenebileceği anlamına gelir.
Askerî ve güvenlik bölgeleri
İşlemden önce taşınmazın askerî, güvenlik veya diğer kısıtlı bir bölgede bulunup bulunmadığı teyit edilmelidir. Askerî yasak bölgelere, askerî güvenlik bölgelerine ve stratejik bölgelere ilişkin kısıtlamalar Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca uygulanmaya devam etmektedir. Özel güvenlik bölgelerinde ilgili valilikten izin alınması dâhil ek usuller söz konusu olabilir.
Yürürlükteki sistemde kısıtlı alanlara ilişkin harita ve koordinatlar tapu makamlarına iletilmekte ve tapu işlemleri bu bilgiler esas alınarak yürütülmektedir. Uygulanacak usul, taşınmazın hukuki statüsüne ve konumuna, bazı hâllerde de alıcının niteliğine göre değişir. Her yabancı alıcı için geçerli, genel nitelikte iki ilâ üç aylık bir askerî izin prosedürü bulunmamaktadır.
Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketler bakımından 36. madde uyarınca ayrı bir rejim uygulanır; bu şirketlere ilişkin usuller yabancı gerçek kişilere ilişkin usullerle karıştırılmamalıdır.
Değerleme raporu
Yabancı gerçek kişilere yapılan belirli işlemlerde, lisanslı bir değerleme uzmanınca düzenlenen değerleme raporu aranmaktadır. Değerleme raporu emlak vergisi değerinden ayrı bir kavramdır ve satış bedelini veya tapu harcının matrahını kendiliğinden belirlemez. Raporun geçerlilik süresi sınırlı olduğundan tapu randevusuna göre zamanlaması önem taşır.
Harçlar ve emlak vergisi değerleri
Olağan taşınmaz devirlerinde tapu harcı genel olarak alıcıdan yüzde iki, satıcıdan yüzde iki olmak üzere toplam yüzde dört oranında alınır ve beyan edilen devir bedeli üzerinden hesaplanır; bu bedelin ilgili emlak vergisi değerinden düşük olmaması gerekir.
Harcın kanuni yüklenicisi ile tarafların aralarında kararlaştırdığı ekonomik yük dağılımı birbirinden ayrı tutulmalıdır. Taraflar masrafın tamamını veya bir kısmını bir tarafın üstlenmesini kararlaştırabilir; ancak böyle bir anlaşma kanuni vergi yükümlülüğünü değiştirmez.
2026 yılı emlak vergisi değerlerine ilişkin özel bir hukuki çerçeve bulunmaktadır. Uygulanan geçici hüküm uyarınca, 2026 yılı için belirlenen arsa ve arazi birim değerleri esas alınarak hesaplanan emlak vergisi değerleri, ilgili 2025 yılı emlak vergisi değerlerinin üç katıyla sınırlıdır. Bu nedenle 2026 düzenlemesini tek bir yüzdelik artış olarak ifade etmek doğru olmaz; işlem maliyetleri hesaplanmadan önce ilgili taşınmazın güncel emlak vergisi değeri teyit edilmelidir.
Alıcının satın alma sonrasındaki sürekli yükleri de bütçelenmelidir: yıllık emlak vergisi, zorunlu deprem sigortası ve taşınmazın kiraya verilmesi hâlinde kira geliri üzerinden gelir vergisi.
Türkiye’ye gelmeden satın almak
Yabancı alıcının tapuda bizzat bulunması zorunlu değildir. İşlem, noterden düzenlenmiş vekâletnameyle hareket eden bir temsilci aracılığıyla tamamlanabilir. Vekâletnamenin yurt dışında düzenlenmesi hâlinde uygun şekilde hazırlanması, düzenlendiği ülkeye göre apostillenmesi veya konsoloslukça tasdik edilmesi ve Türkiye’de yeminli tercüman tarafından çevrilmesi gerekir.
Vekâletname dar kapsamlı düzenlenmelidir; belge yalnızca söz konusu işleme yetki vermelidir.
İkamet ve vatandaşlık
Taşınmaz edinilmesi tek başına kendiliğinden ikamet hakkı veya Türk vatandaşlığı sağlamaz.
Uygun nitelikte bir konutun edinilmesi, kanuni koşulların sağlanması hâlinde kısa dönem ikamet izni başvurusuna dayanak oluşturabilir. Güncel idarî uygulamaya göre taşınmazın edinim değerinin edinim tarihi itibarıyla en az 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası olması ve taşınmazın konut niteliğinde olup konut olarak kullanılması gerekir.
Taşınmaz yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı ayrı bir rejime tâbidir. Güncel eşik 400.000 ABD doları olup, uygun nitelikteki taşınmazın devrine ilişkin üç yıllık kısıtlama ve diğer kanuni koşullar uygulanır. Bu yol ayrıca taşınmazın niteliği, ödeme belgeleri ile edinim ve devir geçmişine ilişkin ek incelemeler gerektirir.
Yabancıya daha önce satılmış bir taşınmazın vatandaşlık için hiçbir şekilde kullanılamayacağını genel olarak söylemek doğru olmaz. Yürürlükteki kurallar önceki malikler ve devir zincirleri bakımından özel kısıtlamalar içerir; özellikle yabancı gerçek kişilerden veya yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmış kişilerden Türk vatandaşlarına ya da Türk şirketlerine devredilen bazı ikinci el taşınmazlar üç yıllık geriye dönük kısıtlamaya tâbi olabilir.
400.000 ABD doları eşiği yalnızca sözleşmedeki satış bedeline göre değerlendirilmemelidir. Vatandaşlığa esas edinimler ödeme, döviz dönüşümü ve resmî belgelendirme bakımından özel kurallara tâbidir; bu nedenle işlem yapısı en baştan vatandaşlık koşullarına uygun biçimde kurgulanmalıdır. Vatandaşlık amaçlı bir edinimde yalnızca güncel satış bedeli değil, taşınmazın tapu geçmişi ve önceki devir zinciri de incelenmelidir.
Makul bir sıralama
Adımların sırası, alıcının taşıdığı riski belirler. Uygulanabilir bir sıralama, alıcının uygunluğunun teyidi ve Türk vergi kimlik numarasının alınmasıyla başlar; ardından tapu kaydında gerçek malikin, ipoteklerin, hacizlerin, şerhlerin ve varsa kat irtifakının incelenmesi; taşınmazın kısıtlı bölgede bulunup bulunmadığının ve ilçe sınırının teyidi; imar durumu ile iskânın kontrolü; gereken hâllerde değerlemenin alınması; ve ancak bundan sonra imza ve ödeme gelir. Vatandaşlık amaçlanıyorsa tapu geçmişi de bu aşamada incelenmelidir.
Bu çalışma tamamlanmadan kapora ödenmesi kaçınılmazsa, kapora incelemelerin olumsuz sonuçlanması hâlinde geri alınmasına imkân veren şartlarla tutulmalıdır.
Sıkça sorulan sorular
Türkiye’de taşınmaz almak için orada yaşamam gerekir mi? Hayır. Türk hukuku yabancı alıcıya ikamet şartı getirmez. Mülkiyet ile ikamet ayrı meselelerdir.
Sözleşme imzaladım ve kapora ödedim. Malik oldum mu? Şartları ölçüsünde satıcıyı bağlar, ancak sizi malik yapmaz. Mülkiyet yalnızca devrin tapu siciline tescili ile geçer.
Her ülke vatandaşı satın alabilir mi? Genel mütekabiliyet şartı 2012’de kaldırılmıştır; ancak edinme hakkı tüm ülkeler bakımından sınırsız değildir. Uygunluk Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkeler esas alınarak tayin edilir ve işlem öncesinde teyit edilmelidir.
Askerî izin almam gerekir mi? Her yabancı alıcı için geçerli, genel nitelikte iki ilâ üç aylık bir askerî izin prosedürü yoktur. Uygulanacak usul taşınmazın konumuna ve hukuki statüsüne göre değişir; bu husus işlemden önce teyit edilmelidir.
Tapu harcı ne kadardır? Genel olarak alıcıdan yüzde iki, satıcıdan yüzde iki olmak üzere toplam yüzde dörttür ve beyan edilen devir bedeli üzerinden hesaplanır; bu bedel ilgili emlak vergisi değerinden düşük olamaz.
Taşınmaz almak ikamet veya vatandaşlık sağlar mı? Kendiliğinden sağlamaz. Uygun nitelikte bir konutun en az 200.000 ABD doları karşılığı bedelle edinilmesi kısa dönem ikamet izni başvurusuna dayanak oluşturabilir; vatandaşlık ise ayrı bir rejim olup güncel eşik 400.000 ABD dolarıdır.
İletişim OIKONOMAKIS LAW, Av. Arb. Necmiye Bildirir işbirliğiyle.
leads@oikonomakislaw.com / +90 534 461 62 44
Bu yazı genel hukuki bilgi vermekte olup somut bir olaya ilişkin hukuki görüş niteliği taşımaz. Türk taşınmaz hukuku, uygulanan eşikler ve tapu uygulaması değişebilir; durum ilgili taşınmaz ve alıcı bakımından ayrıca teyit edilmelidir. Somut bir meselenin değerlendirilmesi Türkiye’de yetkili bir avukatın görüşünü gerektirir.
Christos Oikonomakis ile Av. Arb. Necmiye Bildirir işbirliğiyle hazırlanmıştır, OIKONOMAKIS LAW