fb-pxl-img
ΜΕΝΟΥ

Περίληψη

ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
ΕΙΔΙΚΕΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΕΣ

Αριθμός απόφασης 6392/2013
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ

 

Αποτελούμενο από τον Δικαστή Ηλία Ξηροτύρη , Πρωτόδικη , τον οποίο όρισε το Τριμελές Συμβούλιο Διεύθυνσης του Πρωτοδικείου Πειραιώς και τη Γραμματέα Ελένη Χαριτοπούλου .

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις 28 Νοεμβρίου 2013 , για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Του ενάγοντος :   _________   _________ του   _________ και της   _________, κατοίκου   _________, ο οποίος παραστάθηκε στο ακροατήριο διά του πληρεξουσίου δικηγόρου του Παναγιώτη Παυλάκου .

Του εναγομένου : Του Δήμου   _________ (ΟΤΑ) ως καθολικού διαδόχου του Νομικού Προσώπου Δημοσίου Δικαίου με την επωνυμία «  _________    __________  _________», που εδρεύει στον   _________    και εκπροσωπείται νόμιμα , ο οποίος εκπροσωπήθηκε στο ακροατήριο από την πληρεξούσια δικηγόρο του Θεοδώρα Γούλα .

Ο ενάγων ζητεί να γίνει δεκτή η αγωγή του , που κατατέθηκε στη Γραμματεία του Δικαστηρίου με αριθμό 2158/2013 και προσδιορίστηκε δικάσιμος η 15η-4-2013 . Κατά τη δικάσιμο εκείνη η συζήτηση της υπόθεσης αναβλήθηκε για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της απόφασης.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους και ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στις προτάσεις που κατέθεσαν .

 

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από τις διατάξεις του άρθρου 7 του πδ 34/1995 «κωδικοποίηση διατάξεων περί εμπορικών μισθώσεων» προκύπτει, μεταξύ άλλων, ότι επί των εμπορικών και γενικά επί των προστατευόμενών από το διάταγμα αυτό μισθώσεων , το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα κατά τη σύναψη της μίσθωσης από τους συμβαλλόμενους , αναπροσαρμόζεται δε κατά τα χρονικά διαστήματα που προβλέπονται στη σύμβαση . Αν δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα , η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της συμβάσεως , χωρίς δικαστική μεσολάβηση στα ποσοστά που αναφέρονται στην παράγραφο 2 του ως άνω άρθρου . Στη συνέχεια χωρεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με μόνη προϋπόθεση την πάροδο έτους από την προηγούμενη , ανέρχεται δε η αναπροσαρμογή σε 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία (ΕΣΥΕ). Με την παρ. 4 του ίδιου άρθρου ορίστηκε ότι «σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 ΑΚ». Περαιτέρω , κατά τη σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ , οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης , εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί , είναι : α) μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως , β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν , γ) από την μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής . Έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά κατά την έννοια του ως άνω άρθρου είναι αυτά που δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων και προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα , φυσικά , πολιτικά , κοινωνικά , οικονομικά κ.λπ.. Η γενική οικονομική κρίση , η επιβολή μέτρων λιτότητας και γενικώς δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων , που συνεπάγονται μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών και συνακόλουθα της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων , δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα , ιδίως στην ελληνική οικονομία , στην οποία είναι από μακρόν συνεχείς οι διακυμάνσεις της σταθερότητας , ιδίως κάτω από τις σημερινές κρατούσες συνθήκες ρευστότητας και της διεθνούς οικονομίας (ΑΠ 1171/2004 ΕλλΔνη 46. 157, ΕφΑΘ 7313/2006 ΕλλΔνη 2006. 295, ΕφΑΘ 3627/1997 ΑρχΝ 1998. 602, βλ . Γ. Αρχανιωτάκη , Η ‘επαγγελματική μίσθωση I, 2003, παρ. 15, σ. 466). Εάν δεν συντρέχει από τις ως άνω προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ εκείνη της απρόοπτης και ανυπαίτιας μεταβολής των συνθηκών , είναι επιτρεπτή η εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ , εφόσον συντρέχουν οι υπόλοιπες προϋποθέσεις εφαρμογής αυτού . Η διάταξη του άρθρου αυτού προβλέπει τη δυνατότητα διαμόρφωσης της έννομης σχέσης όταν αυτό επιβάλλεται από την καλή πίστη αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη και εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή ασχέτως αν απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή πηγάζει από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο , εκτός αν προβλέπεται άλλη ειδική προστασία ή συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 388 ΑΚ . Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα , όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές , να την επεκτείνει ή να την περιορίσει , εφόσον υπάρχει ιδιαίτερα σοβαρός λόγος και συντρέχουν αντικειμενικά κριτήρια αντλούμενα από την ίδια την έννομη τάξη και τις κρατούσες στις συναλλαγές αντιλήψεις , στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης . Επομένως και ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει την αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος , αρχικού ή μετά από συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) αναπροσαρμογή , με βάση , εκτός από το άρθρο 388 ΑΚ , το άρθρο 288 ΑΚ , εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του ακινήτου ώστε με τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του σύμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται , παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η αναπροσαρμογή του στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 103/2001 ΕλλΔνη 2002. 715). Το σχετικό δικαίωμα που απορρέει από την παραπάνω διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ , για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό , διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα και ως προς το σημείο αυτό να είναι διαπλαστική . Αποτέλεσμα του παραπάνω χαρακτηρισμού είναι ότι το δικαίωμα που ασκήθηκε ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικώς , χωρίς αναδρομικότητα , υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργής (ΑΠ 588/1995 ΕΔΠ 1996. 114, ΑΠ 1427/1991 ΕΔΠ 1992. 105, ΑΠ 1346/1993 ΕλλΔνη 35. 1597, ΕφΑΘ 6578/2000 ΕλλΔνη 41. 1684, βλ . X. Παπαδάκη , Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων , αρ. 2589 επ., Μ. Ραψομανίκη , ΕΕΝ 45. 623). Στην προκειμένη περίπτωση ο ενάγων ισχυρίζεται ότι μίσθωσε από το δικαιοπάροχο του εναγόμενου Δήμου ΝΠΔΔ με την επωνυμία «  _________    __________  _________) ένα ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 65,77 τ.μ. (μετά υπογείου και παταριού), που βρίσκεται στον   _________    επί της οδού   _________    αρ. __ , προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως κατάστημα πώλησης ενδυμάτων , αντί μηνιαίου μισθώματος που ανέρχεται σήμερα στο ποσό των 6.345 ευρώ , πλέον τέλους χαρτοσήμου . Ότι το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε πως θα αναπροσαρμόζεται ετησίως κατά ποσοστό 4% επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου μισθώματος του αμέσως προηγούμενου έτους . Ότι μετά τη σύναψη της ως άνω σύμβασης μίσθωσης επήλθε απρόβλεπτη αρνητική μεταβολή των οικονομικών συνθηκών της χώρας λόγω λήψης δημοσιονομικών και άλλων μέτρων κατά τα ειδικότερα σε αυτή (αγωγή) εκτιθέμενα , εξαιτίας της οποίας επήλθε μείωση της καταναλωτικής κίνησης της ένδικης επιχείρησης καθώς και μείωση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων της περιοχής όπου βρίσκεται το επίδικο μίσθιο . Ότι εξαιτίας των μεταβολών αυτών η μισθωτική αξία του ως άνω καταστήματος έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής στο ποσό των 3.807 ευρώ , πλέον τέλους χαρτοσήμου , ήτοι έχει μειωθεί κατά ποσοστό 40% . Ότι μεταξύ του συμφωνημένου μηνιαίου μισθώματος και του ελεύθερου προκύπτει τόσο μεγάλη διαφορά ώστε επιβάλλεται κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη μείωση του μισθώματος στο παραπάνω ποσό , προκειμένου να επέλθει η άρση της δυσαναλογίας των εκατέρωθεν παροχών . Ότι η συμφωνηθείσα ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος , πέραν του ποσοστού μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής , δεν ανταποκρίνεται πλέον στις προϋποθέσεις του άρθρου 288 ΑΚ . Με βάση δε τα ως άνω ιστορούμενα , ο ενάγων ζητεί, κατ’ ορθή εκτίμηση , αναγνωριζομένης της ακυρότητας λόγω αντίθεσής του στα χρηστά ήθη του υπό στοιχεία 1.5 όρου της υπ’ αρ. 502/12.7.2011 προκήρυξης της αρχικής εκμισθώτριας , σύμφωνα με τον οποίο «ο μισθωτής δεν δικαιούται σε μείωση του μισθώματος από την κατακύρωση και εφ’ εξής» , να αναπροσαρμοσθεί (μειωθεί) το μηνιαίο μίσθωμα του επιδίκου μισθίου κατά ποσοστό 40% , ήτοι να ανέλθει στο ποσό των 3.807 ευρώ μηνιαίως , πλέον τέλους χαρτοσήμου (3,6%), αρχής γενομένης από την 18η-9-2012 , οπότε αυτός (ενάγων) όχλησε τον εναγόμενο Δήμο ζητώντας μείωση του μισθώματος , άλλως και επικουρικώς από την επίδοση της αγωγής και έως την 17Μ-2016 . Επίσης ζητεί να αναπροσαρμοσθεί το ποσοστό της ετήσιας προσαύξησης (4%) στο ποσοστό μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους , όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος , και δη έως την 17η-1 -2016 . Τέλος ζητεί να καταδικασθεί ο εναγόμενος Δήμος στη δικαστική του δαπάνη .

Η αγωγή αρμοδίως εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου (άρθρα 14 παρ. 1 β, 16 αρ. 1 και 29 παρ. 1 ΚΠολΔ) κατά την ειδική διαδικασία των διατάξεων των άρθρων 647 επ . ΚΠολΔ , όπως η παρ. 1 τροποποιήθηκε με το άρθρο 7 παρ. 20α του Ν. 2741/1999. Όμως κατά το μέρος που επιδιώκεται η θεμελίωσή της στη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ , η αγωγή τυγχάνει απορριπτέα ως μη νόμιμη , διότι σύμφωνα με τα αναπτυχθέντα στη μείζονα σκέψη της παρούσας η γενική οικονομική κρίση και η επιβολή γενικών δημοσιονομικών και άλλων μέτρων με επακόλουθο τη μείωση της καταναλωτικής κίνησης στις επιχειρήσεις δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα . Κατά τα λοιπά η αγωγή είναι νόμιμη στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 178, 180, 288, 361, 574 ΑΚ, 44 του πδ 34/1995, 68, 70, 176 ΚΠολΔ, πληντου αιτήματος περί αναπροσαρμογής (μείωσης) του μισθώματος για το πριν από την επίδοση της αγωγής χρονικό διάστημα , που πρέπει να απορριφθεί ως μη νόμιμο , καθόσον κατά τα αναπτυχθέντα στη μείζονα σκέψη της παρούσας το σχετικό δικαίωμα που απορρέει από τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ είναι διαπλαστικό και κατά συνέπεια ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικώς , χωρίς αναδρομικότητα . Πρέπει επομένως η αγωγή , κατά το μέρος που κρίθηκε νόμιμη , να ερευνηθεί περαιτέρω κατ’ ουσίαν , δεδομένου ότι λόγω του διαπλαστικού της χαρακτήρα δεν υπόκειται σε τέλος δικαστικού ενσήμου .

Από την εκτίμηση των ενόρκων καταθέσεων των μαρτύρων απόδειξης και ανταπόδειξης , που περιέχονται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά συνεδρίασης αυτού του Δικαστηρίου , και των εγγράφων που επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι , είτε για να ληφθούν υπόψη ως αυτοτελή αποδεικτικά μέσα , είτε για να χρησιμεύσουν προς συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων , τα οποία λαμβάνονται υπόψη στην προκειμένη διαδικασία ακόμη και αν δεν πληρούν τους όρους του νόμου (ΟλΑΠ 15/2003 ΕλλΔνη 2003. 937, ΟλΑΠ 13/1998 ΕλλΔνη 39. 81, ΑΠ 2064/2006 Νόμος), αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά : Με το από 18-1-2012 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης καταστήματος, που θεωρήθηκε νόμιμα από την αρμόδια Δ.Ο.Υ., ο ενάγων μίσθωσε από το δικαιοπάροχο του εναγόμενου Δήμου ΝΠΔΔ με την επωνυμία «  _________    __________  _________» ένα ισόγειο κατάστημα (μετά υπογείου και παταριού) που βρίσκεται στον    _________ επί της οδού   _________    αρ.   _ , προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως κατάστημα πώλησης ενδυμάτων . Ειδικότερα ο ενάγων πλειοδότησε σε δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό, που διενεργήθηκε στις 2-9-2011 δυνάμει της υπ’ αρ. 502/12.7.2011 προκήρυξης της εκμισθώτριας . Εν συνεχεία το σύνολο της ακίνητης περιουσίας των σχολικών επιτροπών περιήλθε στον εναγόμενο Δήμο , με αποτέλεσμα ο τελευταίος να υπεισέλθει στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της επίδικης μίσθωσης . Το ισόγειο και το υπόγειο του μισθίου έχουν επιφάνεια 65,77 τ.μ. το καθένα , ενώ το πατάρι 46,30 τ.μ. περίπου . Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε για δώδεκα (12) έτη αρχόμενη την 18Μ-2012 και λήγουσα την 18η-1-2024 . Το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε για το πρώτο μισθωτικό έτος (18-1-2012 έως 18-1- 2013) στο ποσό των 6.101 ευρώ , πλέον τέλους χαρτοσήμου (3,6%). Συμφωνήθηκε δε ότι από το δεύτερο έτος της μίσθωσης και για κάθε επόμενο έτος το μηνιαίο μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται ετησίως κατά ποσοστό 4% επί του μηνιαίου μισθώματος του καταβαλλόμενου κατά τον τελευταίο μήνα του αμέσως προηγούμενου έτους και θα προκαταβάλλεται εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μισθωτικού μήνα . Το μηνιαίο μίσθωμα σήμερα ανέρχεται στο ποσό των 6.345 ευρώ , πλέον τέλους χαρτοσήμου . Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι το μίσθιο ακίνητο βρίσκεται, όπως αναφέρθηκε , στον   _________    και επί της οδού   _________    αρ.   _ .Η περιοχή αυτή αποτελεί ένα από τα πλέον εμπορικά σημεία της πόλεως του   _________  . Παρά δε το ότι λόγω της γενικότερης οικονομικής κρίσεως παρατηρείται κάμψη στην εμπορική κίνηση των παρεμφερών με την ασκούμενη από τον ενάγοντα επιχειρήσεων , η μισθωτική αξία των ακινήτων της ως άνω περιοχής δεν έχει μειωθεί δραστικά . Ειδικότερα από το υπ’ αρ. 117/3-4-2013 έγγραφο του εναγόμενου Δήμου και τη συνημμένη σε αυτό κατάσταση μισθωμάτων δημοτικών καταστημάτων , σε συνδυασμό με το από 26-3-2013 έγγραφο του ίδιου Δήμου , προκύπτει ότι ο μισθωτής του καταστήματος με την επωνυμία «  ___________» (  ___________ Α.Ε.), που είναι όμορο του επιδίκου και βρίσκεται επί της συμβολής των οδών   _________      _ και   ___________, καταβάλλει μηνιαίο μίσθωμα 12.060 ευρώ για ισόγειο επιφάνειας 146,50 τ.μ., υπόγειο επιφάνειας 156,90 τ.μ. και πατάρι επιφάνειας 43 τ.μ. (σύνολο 346,40 τ.μ.), ήτοι το ποσό των 34,81 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο . Επίσης ο μισθωτής του καταστήματος με την επωνυμία «  ___________», που βρίσκεται επί της συμβολής των οδών   _________      _ και   ___________, καταβάλλει μηνιαίο μίσθωμα 8.542,35 ευρώ για ισόγειο επιφάνειας 67,70 τ.μ., υπόγειο επιφάνειας 70 τ.μ. και πατάρι επιφάνειας 21,50 τ.μ. (σύνολο 159,20 τ.μ.), ήτοι το ποσό των 53,65 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο . Ακόμη από τα ως άνω έγγραφα του εναγόμενου Δήμου προκύπτει ότι ο μισθωτής του καταστήματος με την επωνυμία «  ___________», που βρίσκεται επί των οδών   _________    και   ___________ , καταβάλλει μηνιαίο μίσθωμα 11.513,08 ευρώ για ισόγειο επιφάνειας 106 τ.μ., υπόγειο επιφάνειας 119 τ.μ. και πατάρι επιφάνειας 106 τ.μ. (σύνολο 331 τ.μ.), ήτοι το ποσό των 35,82 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο . Πρέπει δε να επισημανθεί ότι το μηνιαίο μίσθωμα του αμέσως ως άνω καταστήματος ανέρχεται και σήμερα στο ποσό των 35,82 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο , διότι με την υπ’ αρ. 485/2013 απόφαση αυτού του Δικαστηρίου απορρίφθηκε αίτημα της μισθώτριας εταιρείας περί αναπροσαρμογής (μείωσης) του μισθώματος . Τέλος , όπως αναφέρθηκε , το ισόγειο και το υπόγειο του επιδίκου μισθίου έχουν επιφάνεια 65,77 τ.μ. το καθένα , ενώ το πατάρι 46,30 τ.μ. περίπου (σύνολο 177,84 τ.μ.). Επομένως ο ενάγων καταβάλλει το ποσό των 35,67 ευρώ (6.345 ευρώ : 177,84 τ.μ. = 35,67 ευρώ) ανά τετραγωνικό μέτρο . Όσον αφορά δε στο αναφερόμενο από τον τελευταίο κατάστημα , που βρίσκεται επί των οδών   ___________αρ. __ και   ___________ , πρέπει να λεχθεί ότι το ακίνητο αυτό δεν είναι όμορο με το επίδικο , αφού δεν έχει πρόσοψη επί της Λεωφόρου   _________    , αλλά βρίσκεται απλώς στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου της πόλεως του    _________ . Επομένως δεν αποτελεί πρόσφορο συγκριτικό στοιχείο για τον προσδιορισμό της μισθωτικής αξίας του ένδικου μισθίου. Με βάση τα προαναφερόμενα στοιχεία όσον αφορά στις κρατούσες μισθωτικές συνθήκες της περιοχής , το ελευθέρως συμβατικά διαμορφούμενο για το επίδικο μίσθιο κατάστημα μηνιαίο μίσθωμα κατά το χρόνο άσκησης της υπό κρίση αγωγής , δεν αποδείχθηκε ότι διαφοροποιείται από το σύμφωνημένο μίσθωμα ώστε να έχει επέλθει στον ενάγοντα οιαδήποτε ζημία υπερβαίνουσα τον αναληφθέντα από αυτόν κίνδυνο κατά την κατάρτιση της εν λόγω συμβάσεως . Συνεπώς , αν και ο υπό στοιχεία 1.5 όρος της υπ’ αρ. 502/12.7.2011 προκήρυξης της αρχικής εκμισθώτριας , σύμφωνα με τον οποίο «ο μισθωτής δεν δικαιούται σε μείωση του μισθώματος από την κατακύρωση και εφ’ εξής» είναι καταχρηστικός και ως εκ τούτου άκυρος , δεν συντρέχουν εν προκειμένω οι νόμιμες προϋποθέσεις για τον περιορισμό της ζημίας αυτής κατ’ εφαρμογή της διατάξεως του άρθρου 288 ΑΚ , αφού το συμφωνηθέν μίσθωμα αποτελεί και το θεμιτό μίσθωμα ενόψει των κρατουσών κατά τον ως άνω κρίσιμο χρόνο μισθωτικών συνθηκών στην περιοχή όπου βρίσκεται το μίσθιο . Επομένως η εμμονή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος δεν είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές . Αντιθέτως αποδείχθηκε ότι ο όρος 5 της σύμβασης μίσθωσης για ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά ποσοστό 4% , ενώ κατά το χρόνο κατάρτισης της ως άνω συμβάσεως ανταποκρινόταν στις συναλλακτικές τότε συνθήκες και είχε στόχο να καλύψει τον πληθωρισμό και να αφήσει ένα λογικό περιθώριο κέρδους στον εκμισθωτή , σήμερα λόγω της συνδρομής ειδικών συνθηκών και συγκεκριμένα εξαιτίας της σημαντικής ετήσιας μείωσης του πληθωρισμού και της δυσμενούς οικονομικής συγκυρίας (αύξηση της ανεργίας κ.λπ.), δεν εναρμονίζεται με το στόχο αυτό . Συνεπώς ως προς τον όρο αυτό υφίσταται δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής σε τέτοιο βαθμό ώστε η εμμονή στην εκπλήρωση της ετήσιας συμβατικής αναπροσαρμογής κατά ποσοστό 4% να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές . Έτσι, για να αρθεί η δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και να αποκατασταθεί η καλή πίστη που διαταράχθηκε , πρέπει η συμφωνημένη αναπροσαρμογή να μειωθεί από το ποσοστό του 4% , στο ποσοστό του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους , όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος , πλέον μιας (1) ποσοστιαίας μονάδας ετησίως, με κρίσιμο χρόνο την παρέλευση ενός έτους από την επίδοση της υπό κρίση αγωγής και έως την 17Μ-2016 . Εξάλλου , τα επικαλούμενα από τον εναγόμενο Δήμο περιστατικά και αν ακόμη υποτεθεί ότι είναι αληθή , δεν καθιστούν καταχρηστική την ένδικη αξίωση του ενάγοντοςγια περιστολή της ετήσιας προσαύξησης . Επομένως η σχετική ένσταση του εναγόμενου στερείται βασιμότητας και ως εκ τούτου είναι απορριπτέα . Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω η αγωγή πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή ως και κατ’ ουσίαν βάσιμη κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό της παρούσας . Τέλος τα δικαστικά έξοδα των διαδίκων πρέπει να συμψηφισθούν στο σύνολό τους , καθόσον η ερμηνεία των κανόνων δικαίου που εφαρμόσθηκαν ήταν ιδιαίτερα δυσχερής (άρθρα 179, 591 παρ. 1 ΚΠολΔ).

 

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Δικάζει κατ’ αντιμωλία των διαδίκων .

Απορρίπτει ό,τι κρίθηκε απορριπτέο .

Δέχεται εν μέρει την αγωγή .

Αναπροσαρμόζει την ποσοστιαία ετήσια αναπροσαρμογή του ευρισκόμενου στον   _________    __________  και επί της οδού   _________    αρ.  _ ισογείου καταστήματος εμβαδού 65,77 τ.μ., με υπόγειο εμβαδού 65,77 τ.μ. και πατάρι εμβαδού 46,30 τ.μ. περίπου , από το προβλεπόμενο στο από 18-1-2012 ιδιωτικό συμφωνητικό ποσοστό του 4% , στο ποσοστό του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους , όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος, πλέον μιας (1) ποσοστιαίας μονάδας ετησίως, αρχής γενομένης από τη συμπλήρωση ενός έτους από την επίδοση της υπό κρίση αγωγής και έως την 17η Ιανουάριου 2016 .

Συμψηφίζει τα δικαστικά έξοδα των διαδίκων .

Κρίθηκε , αποφασίστηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στον Πειραιά στις 5-12-2013 , χωρίς να παρευρίσκονται οι διάδικοι και οι πληρεξούσιοι δικηγόροι τους.

 

Ο ΔΙΚΑΣΤΗΣ                                                            Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

offices-map

Τα Γραφεία μας

Η “OΙΚΟΝΟΜΑΚΗΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ” ασχολείται με πάνω από 100 Νομικούς Τομείς και διατηρεί Δεκατέσσερα (14) γραφεία σε Έντεκα (11) χώρες:

Αλιεύστε την Εταιρική Παρουσίαση μας
Επικοινωνία