Περίληψη
ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ ΜΙΣΘΩΤΙΚΕΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ
Αριθμός Αποφάσεως
1048/2018
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΑΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
Αποτελούμενο από τον Δικαστή Ιωάννη Κανάκη, Π Πρωτοδικών και από τη Γραμματέα Αναστασία Καραγγελή.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις 30 Μάί’ου 2018 για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Των εναγόντων: Εταιρείας περιορισμένης ευθύνης με την επωνυμία «________ παρασκευή εμπορία και διανομή προϊόντων αρτοποιίας και ζαχαροπλαστικής λοιπών τροφίμων εταιρεία περιορισμένης ευθύνης» και τον διακριτικό τίτλο «________ ________ », που εδρεύει στην ________ και εκπροσωπείται νόμιμα και 2) ________ ________ του ________ , κατοίκου ________ , οδός ________ αρ. __, οι οποίοι παραστάθηκαν η πρώτη δια και ο δεύτερος μετά του πληρεξουσίου δικηγόρου τους Χρήστου Οικονομάκη.
Της εναγομένης: Υπό εκκαθάριση εταιρείας με την επωνυμία «________ Ο.Ε.», που εδρεύει στην ________ Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία παραστάθηκε δια του πληρεξούσιου δικηγόρου της Εμμανουήλ Μαρκογιαννάκη.
Οι ενάγοντες ζητούν να γίνει δεκτή η από 17-4-2018 αγωγή τους, που κατατέθηκε στη Γραμματεία του Δικαστηρίου τούτου με αριθμό 636/17-4-2018 και προσδιορίσθηκε για την παραπάνω δικάσιμο.
Κατά τη συζήτηση της υποθέσεως, οι πληρεξούσιοι δικηγόροι ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους και ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στις προτάσεις τους.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Οι ενάγοντες, μισθώτρια και εγγυητής, ισχυρίζονται ότι δυνάμει ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως, η πρώτη μίσθωσε από την εναγομένη, το αναφερόμενο στην αγωγή ακίνητο, για να το χρησιμοποιήσει ως ζαχαροπλαστείο, αντί του αναφερόμενου στην αγωγή μηνιαίου μισθώματος, πλην όμως έχει μεταβληθεί η τότε επικρατούσα δημοσιονομική και εν γενει οικονομική κατάστασή και η εναγομένη αρνείται να συμφωνήσει στην αναπροσαρμογή του συμφωνηθέντος μισθώματος, καίτοι της ζητήθηκε. Με Βάση το ιστορικό αυτό ζητούν οι ενάγοντες να αναπροσαρμοσθεί το οφειλόμενο μίσθωμα. Η αγωγή αρμοοίως εισάγεται, για να συζητηθεί ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου (άρθρα 16 §1 και 29 §1 ΚΪΙολΔ) κατά την ειδική διαδικασία των διατάξεων του άρθρου 647 επ. ΚΠολΔ. Είναι νόμιμη. Στηρίζεται στις διατάξεις των άρθρων 281, 288 και 361 ΑΚ. Πρέπει, επομένως, να ερευνηθεί κατ’ ουσία. Εξ άλλου, με χωριστό δικόγραφό, άσκησε πρόσθετη παρέμβαση υπέρ της εναγόμενης ο ομόρρυθμος εταίρος της εναγομένης ομόρρυθμης εταιρείας. Η πρόσθετή αυτή παρέμβαση παραδεκτώς ασκήθηκε, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 80, 83 και 17ο ΚΠολΔ.
Από την εκτίμηση των ενόρκων καταθέσεων των μαρτύρων που εξετάστηκαν στο ακροατήριο και των εγγράφων που οι διάδικοι προσκομίζουν, μεταξύ των οποίων και η 7.087/4-6-2018 ένορκη βεβαίωση ενώπιον τής Ειρηνοδίκη Γλυφάδας, η οποία λήφθηκε νομότυπα κατ’ άρθρο 671, μετά από προηγούμενη κλήτευση της εναγομένης κατά τη δικάσιμο της 30-5-2018, προς αντίκρουση ισχυρισμών προταθέντων κατά τη συζήτηση, αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με την από 31-8-2012 μισθωτήρια σύμβαση, η εναγομένη εκμίσθωσε στην ενάγουσα εταιρεία ένα ακίνητο που βρίσκεται στη ________ Αττικής, επί της οδού ________ αριθμός __ και ________ , εφοδιασμένο με άδεια υγειονομικού ενδιαφέροντος για να λειτουργήσει ως φούρνος και καφέ της γνωστής αλυσίδας καταστημάτων «Paul». Το μίσθιο, αποτελείται από ισόγειό 161,56 τ.μ. πατάρι 73 τ.μ. και υπόγειο 167,45 τ.μ. Η μίσθωση συμφωνήθηκε για διάρκεια δέκα ετών, από 1-9-2012 έως 31-8- 2022. Το μηνιαίο μίσθωμα με τον 3ο όρο του μισθωτηρίου ορίστηκε σε 14.000 ευρώ με ετήσια αναπροσαρμογή κατά ποσοστό 3%. Το μίσθιο βρίσκεται σε περιοχή με πολυάριθμα μαγαζιά, εστιατόρια, καφέ, τράπεζες κοκ. Όσον αφόρα την περιοχή πέριξ της ________ κατά τα τελευταία χρόνια και ιδιαίτερα μετά την καταστροφική πυρκαγιά που εκδηλώθηκε τον Μάιο του 2013 στην γνωστή καφετέρια ________ (________ ), έχει πλέον μετατοπιστεί στην εγγύς του υπό εξέτασή ακινήτου περιοχή η «ελίτ» πιάτσα και αποτελεί το νέο «not spot» της διασκέδασης, του καφέ αλλά και πολλών γνωστών εμπορικών καταστημάτων της ________ . Συγκεκριμένα την τελευταία δεκαετία ή «πιάτσα» της διασκέδασης και του καφέ έχει μεταφερθεί από την Μεταξά στην ________ και έτσι πλέον η ________ όταν μιλάει για κέντρο ________ εννοεί την ________ . Σχετικά με τον προσδιορισμό των μισθωτικών συνθηκών της περιοχής που βρίσκεται το μίσθιο και της μισθωτικής του αξίας, κατά τον κρίσιμο χρόνο της επιδόσεως της αγωγής, οι διάδικοι προσκομίζουν και επικαλούνται τα αποδεικτικά στοιχεία που θα αναφερθούν παρακάτω. Η εκμισθώτρια επικαλείται δύο σχετικές μελέτες ήτοι της εταιρείας ________ , καθώς και της εταιρείας ________ ΑΕ. Σύμφωνα με την πρώτη η μισθωτική αξία του ακινήτου ευχερώς δύναται να διαμορφωθεί στο ποσό των 16.000 ευρώ ενώ σύμφωνα με τη δεύτερη στο ποσό των 18.800 ευρώ. Επιπλέον, η εκμισθωτρια, προσκομίζει το συμβόλαιο μισθωσεως του καφέ ________ το οποίο βρίσκεται ακριβώς απέναντι από το επίδικο μίσθιο και εντός του οποίου στεγάζεται ομοειδής επιχείρηση με μηνιαίο μίσθωμα 12.600 ευρώ. Η μισθώτρια προσκομίζει σχετική έκθεση εκ μέρους της εταιρείας ________ , από τήν οποία προκύπτει ότι η αγοραία μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου ανέρχεται σε 11.000 ευρώ. Πλην όμως, με βάση το είδος της χρήσής, όπως σαφώς κατέθεσε ή μάρτυρας Μαρία Αυτιά, λόγω της θέσης και της επιφάνειάς του είναι ιδανικό για τη χρήση του καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος, όπως και η ένδικη χρήση, αφού είναι προφανές από τις προσκομιζόμενες προσφορές οτι οι επιχειρηματίες που επιθυμούν να το χρησιμοποιήσουν ως υγειονομικού ενδιαφέροντος, προσφέρουν πολύ μεγαλύτερο μίσθωμα από αυτούς που επιθυμούν να το χρησιμοποιήσουν για άλλη χρήση. Η μισθώτρια επικαλείται την αύξηση του πληθωρισμού, ο οποίος αυτή την περίοδο ήταν 0% ή 1%, αλλά έχει μια πρόβλεψη για 1% και τις επόμενες χρονιές για 2 και 3%. Ας σημειωθεί οτι με την ΑΠ 103/2001 απορρίφτηκε αίτηση αναιρέσεως κατά αποφάσεως που είχε καθορίσει ως προσήκουσα αύξηση του μισθώματος κατ’ έτος σε ποσό 8%. Περαιτέρω, υπάρχουν ασάφειες ως προς τα συγκριτικά στοιχεία και τους προσδιοριστικούς παράγοντες του ύψους του μισθώματος που καταβάλλεται γι’ αυτά (απόσταση από την ________ , διαφορές και ομοιότητες του μόνου κριθέντος ως πρόσφορου συγκριτικού στοιχείου με το μίσθιο), ώστε να κριθεί αν έχει επέλθει σημαντική μεταβολή στη μισθωτική αξία των ακινήτων και αν αυτή που έχει επέλθει δημιουργεί προφανή αναντιστοιχία μεταξύ του καταβαλλόμενου από τη μισθώτρια μισθώματος και της τρέχουσας μισθωτικής αξίας του μισθίου και έχει προκαλέσει διαταραχή στη μεταξύ των διαδίκων σύμβαση, ώστε η εμμονή της εναγομένης να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές, και αν επιβάλλεται η αναπροσαρμογή του μισθώματος, άλλως από αυτή που καθόρισαν με λεπτομέρεια τα συμβαλλόμενα μέρη στη σύμβαση, σε επίπεδο που να αίρεται η ουσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και να αποκαθιστά την καλή πίστη. Ειδικότερα, και κυρίως δεν ταυτίζεται το μόνο πρόσφορο συγκριτικό στοιχείο με το επίδικο μίσθιο, γιατί πέφτουν δύο δρόμοι πάνω του, δηλαδή ξεκινώντας κάνεις απ’ την ________ που είναι ο μόνος δρόμος, αν στρίψει κάποιος από τη ________ για να κατέβει στή ________ , αναγκαστικά θα πέσει στο Paul, δεν μπορεί να γλιτώσει, δηλαδή και να μην θέλει θα το δει, δηλαδή το ________ είναι υποδεέστερο, γιατί αν δεν στρίψει το κεφάλι του στα δεξιά δεν θα το δει και συνεπώς δεν δικαιολογείται γιατί αυτό, παρ’ ότι δεν εναρμονίζεται με τα υπόλοιπα κρίσιμα δεδομένα, είναι εν τούτοις αξιόπιστο και γιατί νοείται ασφαλής σύγκριση καταστάσεων εν προκειμένω, της συμβατικής και της υποτιθέμενης ως πραγματικής, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη με την επίκλησή ενός και μόνου συγκριτικού στοιχείου, του οποίου, μάλιστα, το μίσθωμα σήμερα, κατά μήνα, είναι, «ειδικό» καθώς έχει μεσολαβήσει δικαστική διαμάχη. Μετά από αυτά, πρέπει να απορριφθεί η αγωγή. Τα δικαστικά έξοδα της εναγομένης πρέπει να επιβληθούν κατά το σχετικό αίτημα της σε βάρος των εναγόντων που νικήθηκαν (άρθρο 176 ΚΠολΔ), όπως ειδικότερα ορίζονται στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Συνεκδικάζει αντιμωλία των διαδίκων τις αναφερόμενες στο σκεπτικό της παρούσας αγωγής αγωγή και πρόσθετη παρέμβαση.
Απορρίπτει την αγωγή.
Επιβάλλει σε βάρος των εναγόντων τη δικαστική δαπάνη της εναγόμενης και προσθέτως παρεμβαίνουσας, το ύψος της οποίας καθορίζει στο ποσό των τετρακοσίων (400) ευρώ.
Κρίθηκε αποφασίστηκε και δημοσιεύτηκε σε έκτακτη
δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 29-6-2018.
Ο ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
